סלע נדל"ן: צמיחה של 15% בהכנסות ושיפור בשולי הרווחיות לשנת 2018
קרן ההשקעות במקרקעין (REIT) סלע נדלן 1.7% המחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב, דיווחה הבוקר (ב') על תוצאותיה לשנת 2018 עם צמיחה של כ-15% בהכנסות ושיפור של כ-4.5% ברווח הנקי. הקרן הציגה שיפור בשולי הרווחיות, מנגד לגידול מהותי בהוצאות המימון. הקרן הודיעה על חלוקת דיבידנד של כ-19.2 מיליון שקל בגין רווחי הרבעון הרביעי של שנת 2018. המניה איבדה כ-2.3% ב-12 החודשים האחרונים ונסחרת כעת במכפיל הון של 0.89.
החדשות הטובות
הכנסות הקרן לשנת 2018 הסתכמו בכ-211.4 מיליון שקל, צמיחה של כ-15.2% לעומת הכנסות של כ-183.5 מיליון שקל בשנת 2017.
בשורה התחתונה דיווחה הקרן על רווח נקי של כ-97.7 מיליון שקל, עלייה של כ-4.5% לעומת רווח נקי של כ-93.5 מיליון שקל אשתקד.
הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI) הסתכם בכ-189.4 מיליון שקל בשנת 2018, אשר היוו כ-89.6% מההכנסות, מדובר בעלייה של כ-16.1% לעומת NOI של כ-163.1 מיליון שקל בשנת 2017, אשר היוו כ-88.9% מההכנסות.
ברמה התפעולית, החברה רשמה הוצאות הנהלה וכלליות של כ-28 מיליון שקל. אמנם מדובר בעלייה של כ-12.9% לעומת הוצאות ההנהלה וכלליות אשתקד, אולם בבחינת שולי הוצאות ההנהלה וכלליות, אשר עמדו על כ-13.2% מההכנסות, מדובר בשיפור קל לעומת כ-13.5% אשתקד.
החדשות הפחות טובות
שני הסעיפים היחידים בהם נרשמה הרעה ביחס לשנת 2017 היו בהתאמות שווי נדל"ן להשקעה, אשר הסתכמו בהפחתה של כ-15 מיליון שקל בשנת 2018, לעומת כ-7 מיליון שקל אשתקד. הנהלת הקרן מציינת כי הפחתה זו מורכבת מתוספת של כ-13 מיליון שקל בשווי הוגן נטו של נכסים מניבים, מנגד להפחתת עלויות חד פעמיות (בעיקר מיסי רכישה) בגין רכישת נכסים מניבים בשנת 2018, בסך של 28 מיליון שקל.
- סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
- מחירי הדלק יישארו ללא שינוי בחודש אוקטובר - למרות התחזקות הדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, החברה הציגה עלייה של כ-28.8% בהוצאות המימון, אשר הסתכמו בכ-48.7 מיליון שקל בשנת 2018, לעומת כ-37.8 מיליון שקל אשתקד. הנהלת החברה מציינת כי הגידול בהוצאות המימון הושפע מהעלייה בהיקף החוב של החברה לעומת התקופה המקבילה אשתקד אשר קוזז בחלקו כתוצאה מירידה בשיעור הריבית הממוצע של החברה. כמו-כן, הגידול הושפע מהעלייה בשיעור עליית המדד בשנת 2018 אשר גרמה לעלייה בהוצאות המימון בסך של 9 מליון שקל לעומת התקופה המקבילה.
תחזיות לשנת 2019
הנהלת סלע נדל"ן עמדה בתחזיותיה לשנת 2018 וצופה כעת שיעור תפוסה ממוצעת של כ-96% בשנת 2019, NOI של כ-207 מיליון שקל, FFO של כ-144 מיליון שקל (או 75 אגורות למניה) וחלוקת דיבידנד של כ-82 מיליון שקל במהלך שנת 2019.
- 1.דירה = קורת גג 01/12/2019 04:55הגב לתגובה זודירה = קורת גג
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
