כמה באמת עולה משכנתה של מיליון שקל לאורך 25 שנה?

בריבית של 5%, משכנתה של מיליון שקל ל-25 שנה מייצרת החזר חודשי סביב 5,850 שקל.

סך התשלומים לאורך התקופה יכול להתקרב ל-1.75 מיליון שקל.

כלומר כ-750 אלף שקל מעבר לקרן.

בריבית הממוצעת בפועל החשבון נראה אחרת. ב-4.56% ההחזר על אותו מיליון שקל ל-25 שנה עומד על כ-5,590 שקל, סך התשלומים מגיע לכ-1.678 מיליון שקל, והתוספת מעל הקרן היא כ-678 אלף שקל. הפער מול הדוגמה הקודמת הוא 254 שקל בחודש ו-76 אלף שקל לאורך התקופה, על הבדל של פחות מחצי אחוז. משם קל לראות מה עולה טעות של 2% בריבית.

בריבית גבוהה יותר העלות עולה משמעותית.

זו הסיבה שכל אחוז בריבית חשוב מאוד במשכנתה.

המבנה של לוח שפיצר הוא שמייצר את הפער. הריבית נגבית על היתרה, ולכן בחודש הראשון בריבית של 5% מתוך 5,846 שקל כ-4,167 שקל הם ריבית ורק 1,679 שקל פורעים קרן. היתרה יורדת לאט בהתחלה, וכל חודש שבו היא נשארת גבוהה מייצר עוד ריבית.

הריבית הממוצעת בפועל על משכנתה לא צמודה עומדת על 4.56%, ובמסלול הצמוד 3.39%. הפער הזה מטעה, כי במסלול הצמוד גם הקרן עצמה עולה עם המדד, כך שהריבית הנמוכה יותר משקפת רק חלק מהעלות. באינפלציה של 1.5% התוספת הזאת נצברת על כל היתרה.

הריבית הממוצעת היא ממוצע של תמהיל ולא מחיר של מסלול אחד, ולכן ההצעה שמתקבלת בפועל מורכבת ממספר מסלולים בריביות שונות. הבדיקה נעשית על שני מסמכים: לוח הסילוקין לכל מסלול בנפרד, ושורת עלות האשראי הכוללת באישור העקרוני, שמציגה כמה ישולם בסך הכול. אותם מספרים הם גם הבסיס לשאלה מתי משתלם למחזר משכנתה.