הקונים חוזרים לשוק - אז למה הכלכלנים צופים שמחירי הדירות ימשיכו לרדת?

האם שוק הדיור מתחיל להתעורר? אחרי תקופה ממושכת של חולשה במכירות הדירות החדשות, בסקירת המאקרו השבועית של לידר שוקי הון מזהים סימנים ראשונים להתאוששות בביקוש. נתוני המכירות בחודשים האחרונים מצביעים על מגמת שיפור הדרגתית, כאשר ירידת הריבית והשיפור באמון הצרכנים מתחילים להחזיר רוכשים לשוק. אלא שבינתיים, הקבלנים עדיין מתמודדים עם מלאי גדול של דירות שלא נמכרו, והלחץ על המחירים רחוק מלהיעלם.

לפי הסקירה של כלכלני לידר ויונתן כץ, בחודש ספטמבר נמכרו כ-3,280 דירות חדשות, בניכוי עונתיות, לעומת 3,200 באוגוסט ו-3,130 ביולי. מדובר בשלושה חודשים רצופים של עלייה במכירות, כאשר רמת המכירות בספטמבר גבוהה ב-16% מהממוצע שנרשם בשנת 2025. עם זאת, היא עדיין נמוכה ב-12% בהשוואה לרמת המכירות בשנת 2024. כלומר, יש שיפור ביחס לשנה החלשה שעברה על הענף, אבל השוק עדיין לא חזר לרמות הפעילות שנרשמו קודם לכן.

בלידר קושרים את ההתאוששות בעיקר להפחתות הריבית, ובפרט לירידת הריבית בתחילת ספטמבר, שמקלה על עלויות המימון של רוכשי הדירות ומשפרת את כדאיות הרכישה. במקביל, גם השיפור במצב הרוח של הצרכנים עשוי לתמוך בביקוש. מדד אמון הצרכנים עלה באוקטובר לרמתו הגבוהה ביותר מאז תחילת המלחמה, נתון שעשוי להעיד על נכונות גוברת של משקי הבית להתחייב לעסקאות גדולות, ובראשן רכישת דירה.

אלא שלצד השיפור בביקוש, הנתון המעניין אולי אפילו יותר נמצא בצד ההיצע. מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה ממשיך לטפס, והגיע בחודשים האחרונים ל-86.3 אלף יחידות, לעומת 86 אלף בחודש הקודם ו-84.2 אלף לפני שנה. מדובר בתוספת של כ-2,100 דירות בתוך שנה, למרות העלייה שנרשמת לאחרונה במכירות.

המשמעות היא שגם אם קצב המכירות משתפר, הוא עדיין אינו מספיק כדי להביא לירידה במלאי הדירות. עבור הקבלנים מדובר בהמשך התמודדות עם היצע גדול, ועבור רוכשי הדירות מדובר בנתון שעשוי להמשיך לתמוך בכוח המיקוח שלהם מול היזמים.

בלידר מדגישים כי "מגמה זו צפויה להמשיך להפעיל לחץ לירידת מחירי הנדל"ן". במילים אחרות, התאוששות בביקוש לא בהכרח מתורגמת להתאוששות במחירים, לפחות כל עוד מלאי הדירות הלא מכורות ממשיך לגדול.

ומה יקרה למחירי השכירות?

בלידר מעריכים כי ההתאוששות במכירות עשויה להשפיע גם על שוק השכירות. לפי הכלכלנים, העלייה במכירות הדירות החדשות מגדילה את מלאי הדירות המוצעות להשכרה, ולכן עשויה לתרום להתמתנות בקצב עליית דמי השכירות.

מנגד, קיים גם גורם שממשיך לתמוך בביקוש לשכירות: כניסתם של עובדים זרים לישראל. לפי הסקירה, באוגוסט נוספו כ-2,300 עובדים זרים, לאחר תוספת של 3,600 ביולי, ובסך הכול כ-110 אלף עובדים זרים מאז תחילת המלחמה. הגידול במספר העובדים מוסיף ביקוש לדירות להשכרה, וממתן את ההשפעה האפשרית של הגידול בהיצע.

בסיכום הכוחות המנוגדים, בלידר מעריכים כי קצב עליית מחירי השכירות יתמתן. "אנו מניחים עלייה של 3% בסעיף הדיור במדד, לעומת עלייה של 3.8% בשנה האחרונה", כותבים הכלכלנים.

• "מישהו כאן טועה": במיטב מזהירים מאג"ח של חברות הנדל"ן וממליצים להקטין חשיפה
• 86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?

השאלה המרכזית כעת היא האם השיפור במכירות יימשך גם בחודשים הקרובים, ועד כמה הוא יהיה משמעותי ביחס להיצע הדירות הגדול. כדי שמגמת המלאי תתהפך, נדרש קצב מכירות גבוה מספיק ביחס לקצב שבו מתווספות דירות למלאי. בינתיים, הנתונים של לידר מצביעים על שני תהליכים שמתרחשים במקביל: הקונים מתחילים לחזור לשוק, אבל ההיצע הגדול עדיין צפוי להכביד על מחירי הדירות.