ביקשו 5% מס רכישה על בית בבנייה בקיסריה, ונדחו

שני אחים ובנות זוגם שילמו כ-15 מיליון שקל על שתי יחידות בבית דו-משפחתי שנבנה ברחוב התאנה בקיסריה, וביקשו לשלם עליהן מס רכישה של 5% בלבד, כמו על קרקע. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב דחתה פה אחד את העררים שלהם, וקבעה שהם רכשו דירות מגורים לכל דבר. המשמעות היא מדרגות מס הרכישה של דירה שאינה יחידה, שמתחילות ב-8%.

העוררים, דוד ועינת שרביט ואברהם ושרית שרביט, רכשו בנובמבר 2022 את הזכויות במגרש משני מוכרים, רוני ביטון ויובל אהרון. המוכרים קנו את המגרש במרץ 2021, קיבלו היתר להרוס את הבית הישן ולבנות במקומו בית דו-משפחתי, וביוני 2022 חתמו עם שתי חברות קבלניות על חוזה בנייה בהיקף של 4 מיליון שקל, 2 מיליון לכל מוכר.

על מה התווכחו בעצם?

המחלוקת נסבה על ההגדרה של דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין. ההגדרה כוללת גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה. העוררים טענו שהמוכרים לא התחייבו לסיים דבר, ולכן מה שקנו הוא קרקע עם מבנה לא גמור. מנהל מיסוי מקרקעין חדרה טען שהם קנו דירות מגורים, ושיש לחייב אותם לפי המדרגות של דירה נוספת.

בדרך כלל רוכשים מנסים להיכנס להגדרה של דירת מגורים, כדי ליהנות מהמדרגות המופחתות של דירה יחידה. השופט הרי קירש, יושב ראש הוועדה, הזכיר שהכיוון יכול להתהפך: במקרים מסוימים הסיווג כדירת מגורים חוסך מס, "ואילו במקרים אחרים (ובפרט לגבי נכסים יקרים) סיווג כדירת מגורים עלול להביא לתשלום מס רכישה גבוה יותר". לכן, כתב, הפרשנות להגדרה צריכה להיות ניטרלית.

להרחבה: מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל

מה נכתב בחוזי המכר?

החוזים אכן הרחיקו את המוכרים מהבנייה. נקבע בהם שהקונה נכנס לנעלי המוכר בהסכם הבנייה, ושהמוכר "לא יהיה אחראי בדרך כלשהי לאופן, טיב ומידת קיום חיובי החברה לפי הסכם הבנייה". על הסעיף הזה בנו העוררים את הערר. "כאן נקבע במפורש נתק מוחלט בין המוכר לבין הקבלן", טענו, והוסיפו שבמועד הרכישה עמד במגרש שלד שערכו נאמד בכמיליון שקל.

המשיב טען שיש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה, ושחוזה המכר, הסכם השיתוף וחוזה הבנייה שלובים זה בזה. לפי עמדתו, "לעוררים לא הייתה כל אפשרות לרכוש את המקרקעין לבדם ולתכנן ולבנות את הדירה בעצמם", אלא רק להמשיך עם הקבלנים שהמוכרים בחרו.

לאן הלך הכסף?

אחד הנתונים שהכריעו את התיק: מתוך כ-15 מיליון שקל ששילמו העוררים על הזכויות ועל הבנייה, 14.5 מיליון שקל שולמו ישירות למוכרים, ורק 0.5 מיליון שקל עברו לחברות הקבלניות. העוררים הסבירו שנטלו משכנתא, ושהבנק המלווה לא הסכים להעביר תשלום למי שאינו צד לעסקה, ולכן הכסף הועבר למוכרים. המשיב טען שההסבר לא הוכח. השופט קירש קבע שגם בלי להכריע בשאלה, הנתון מהווה אינדיקציה נוספת לשילוב בין חוזה המכר לחוזה הבנייה.

עוד עלה שהחברות הקבלניות נמצאות בבעלות האבות של שני המוכרים. ועדת הערר בחיפה, שדנה בתיק לפני שהועבר לתל אביב, דחתה ניסיון של המשיב לטעון שהמוכרים והקבלנים הם ישות אחת, אבל השופט קירש ציין שבמשולב עם שאר הנסיבות לא ניתן להתעלם מהקשר המשפחתי. החברות הקבלניות אפשרו לכל אחד מהמוכרים לצבור חוב של מיליון שקל בגין עבודות שכבר בוצעו, ולדברי השופט זה לא בהכרח משקף יחסים מסחריים מקובלים בין חברת בנייה ללקוחותיה.

• זוכי ההגרלות באופקים הרוויחו כ-800 אלף שקל ביום החתימה, והמשקיעים מתרחקים משוק הדירות
• רשות המסים על ההון השחור: 7-8 מיליארד שקל בשנה, בלי הורדת מסים

מה אמר אחד הקונים בעדות?

השופט נשען גם על עדותו של אברהם שרביט בוועדה בחיפה. "אני כל יום הייתי בבנייה עצמה, כל יום באתי לראות מה נעשה, איך הדברים זזים, איך זה מתקדם, טיב העבודה", העיד שרביט. לדברי השופט, התעניינות כזו אופיינית לרוכש דירה על הנייר, ואין בה כדי ללמד שהשלמת הבנייה הייתה באחריות הקונים. הוא ציטט גם משפט אחר מעדותו של שרביט: "מי יקנה אדמה בקיסריה עם שלד עליה וזהו? ולא יבנה בית?".

"העוררים דנן אכן רכשו מידי המוכרים 'חבילה' שכללה הן זכות במקרקעין והן התחייבות לסיום הבנייה", כתב השופט. לדבריו, מהות העסקה הייתה רכישת דירות מגורים בשלב בנייה מתקדם, "ולא כניסה ל'הרפתקה' של בנייה עצמית על מגרש נרכש". במועד המכירה כבר הגיעה הבנייה לגמר טיח מבחוץ ומבפנים, וחוזה הבנייה נחתם כחמישה חודשים בלבד לפני חוזי המכר.

מה קבעו ועדות ערר בתיקים דומים?

הוועדה סקרה שורה של הכרעות קודמות. בעניין לסמן קבע השופט גורמן מוועדת הערר במחוז מרכז ב-2020 שדי בכך שבידי המוכר יש התחייבות של צד שלישי לסיים את הבנייה, וערעור לבית המשפט העליון נדחה ב-2021 אחרי שהמערערים חזרו בהם. בעניין מיכאלי, בינואר 2026, קבעה ועדת ערר במרכז שעסקת קומבינציה שונה מרכישה של שירותי בנייה, וקיבלה את עמדת הרוכש. לפי השופט קירש, המקרה של משפחת שרביט קרוב יותר לעניין לסמן.

חברי הוועדה, רואי החשבון צבי פרידמן ומיכה לזר, הצטרפו. "אשר על כן אני מצטרף לתוצאה שדין הערר להידחות", כתב פרידמן. הוועדה לא פסקה הוצאות.

להרחבה: מס רכישה: כמה תשלמו באמת על הדירה, ואיפה מסתתרות ההקלות

• הבעל דרש את הבית תמורת 900 אלף למרות שהוערך ב-4.15 מיליון - מה קבעה השופטת
• טען ל-7,500 שקל בחודש בשחור, ויקבל 54 אלף שקל משומרה

כמה שווה כל יחידה?

העוררים דיווחו על שווי של 5.5 מיליון שקל לכל נכס. בשלב ההשגה קבע המשיב 6.5 מיליון שקל לכל נכס, אחרי שצירף את החוב של מיליון שקל לחברה הקבלנית שהקונים לקחו על עצמם. בינואר 2025 ביקש להעלות את השווי ל-7.5 מיליון שקל לכל נכס, בשל מיליון שקל נוספים שהקונים התחייבו לשלם לקבלן. ועדת הערר בחיפה דחתה את הבקשה, והמשיב ערער לבית המשפט העליון.

הערעור של מנהל מיסוי מקרקעין על תוספת של מיליון שקל לכל יחידה עדיין תלוי ועומד בעליון.