21 חודשי איחור: הקבלן ישלם לרוכשת 134 אלף שקל
הדירה בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב הייתה אמורה לעבור לרוכשת במרץ 2019. המפתח הגיע רק בינואר 2021, כחודש אחרי שהבניין קיבל טופס 4. בית משפט השלום פסק לרוכשת פיצוי של 134,188 שקל לפי חוק המכר, והחברה היזמית, עובי הקורה מגורים, ערערה. השופטת אביגיל כהן, סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, דחתה את הערעור וחייבה את החברה בעוד 15 אלף שקל הוצאות ושכר טרחה.
הרוכשת אינה דוברת עברית, ואת העסקה ניהל בשמה בנה, מכוח ייפוי כוח נוטריוני. ב-2020 הגישה תביעה על 174,335 שקל: 157,500 שקל פיצוי על האיחור, 15 אלף שקל על עוגמת נפש ו-2,335 שקל על הוצאות הנוטריון.
איך הפך מרץ 2019 לאוגוסט 2019?
לגרסת החברה, הדירה הייתה מוכנה כבר במרץ 2019. הרוכשת ביקשה שינויים שהצריכו 90 ימי עבודה נוספים, וסעיף בחוזה התיר לדחות את המסירה בעוד 60 יום בלי הסבר. כך נקבע מועד חדש, 1 באוגוסט 2019, ולטענת החברה הדירה נמסרה בדיוק אז. עוד טענה שהרוכשת קיבלה חזקה אבל לא שילמה את יתרת התמורה, ושבמרץ 2020 הציעה לה למסור את הדירה אם תפקיד את הכסף בנאמנות, והיא לא הגיבה.
בית משפט השלום קיבל את החשבון של 150 הימים, ודחה את כל השאר. באוגוסט 2019 לא היה לבניין טופס 4, וסעיף 15 בחוזה עצמו קבע שהמסירה תיעשה רק אחרי קבלתו. עדי החברה, כך נכתב בפסק הדין, "נתקפו באלם ובלבול ולא ידעו דבר אודות המועדים הרלוונטיים להליך". הטופס ניתן רק בדצמבר 2020, התשלום האחרון הועבר בסוף ינואר 2021, ורק אז נמסרה הדירה.
הידעת?כמה פיצוי קובע חוק המכר על איחור במסירת דירה?
900 שקל לחדר או 4,750 שקל לחודש?
החוזה קבע פיצוי של 900 שקל לכל חדר לכל חודש איחור, 2,700 שקל בחודש לדירת שלושה חדרים. בית משפט השלום לא החיל את הסעיף. סעיף 7א לחוק המכר (דירות) מתיר להתנות על הוראות החוק רק לטובת הרוכש, ותנאי שמעניק פיצוי נמוך יותר הוא תנאי לרעתו. שמאי מקרקעין שמונה כמומחה מטעם בית המשפט העריך את דמי השכירות לדירה דומה ב-4,750 שקל בחודש. החישוב נעשה לפי הנוסחה שבחוק: 8 חודשי איחור במקדם של 1.5, ועוד 13 חודשים במקדם של 1.25.
לא כל דירה שנמסרה באיחור מזכה בפיצוי, ובתי המשפט בודקים כל מקרה לגופו. כאן החשבון הסתכם ב-21 חודשים. "המערערת לא שילמה למשיבה כל פיצוי בגין האיחור במסירה שנמשך למעלה מ-21 חודשים", נכתב בעמדת הרוכשת בערעור.
מה טענה החברה בערעור?
החברה העלתה שורה ארוכה של טענות. לדבריה, בית משפט השלום סירב לצרף ראיה שהגישה הרוכשת, הטופס לאכלוס הבניין, אחרי שלב ההוכחות, ובכל זאת ביסס עליו את הפסיקה. עוד טענה שכתב התביעה עסק בעוולות כמו עושק, תרמית ומצג שווא, ושהדיון באיחור הוא הרחבת חזית. החברה טענה גם שהפיצוי הגיע בפועל לצד שלישי, הבן, שפעל לכל היותר כשליח. לדבריה מדובר ב"שליחות נחזית", ובלי המחאת זכות הבן לא יכול היה לתבוע במקום אמו.
טענה נוספת נגעה לטיב הפגם. לפי החברה, היעדר טופס 4 הוא עניין בירוקרטי, והרוכשת הייתה צריכה להוכיח שנמנע ממנה מהותית לתפוס חזקה בדירה. היא טענה גם שבית משפט השלום ניהל את התיק בלי תיק נייר והתעלם ממסמכים שצורפו.
הידעת?האם אפשר לקבוע בחוזה פיצוי נמוך יותר?
הרוכשת השיבה שהחברה לא עמדה בלוחות הזמנים של הפרויקט. לטענתה, בבדיקה המוקדמת במרץ 2019 הוחתם בנה על פרוטוקול מסירה "מבלי להבין את הכתוב לאור אי שליטתו בשפה העברית", בדירה שלא היו בה חשמל, מים זורמים ומפתח.
- 4 שנות ליקויים בבניין בחיפה: הקבלן איבד את זכות התיקון
- החברה והקבלן הכחישו את הליקויים - ויפצו זוג מיחיעם בכ-161 אלף שקל
למה המחוזי לא התערב?
השופטת כהן קבעה שפסק הדין של בית משפט השלום מפורט ומנומק, ושהיה אפשר לדחות את הערעור בלי פירוט נוסף. "פסק הדין מושתת על קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות", כתבה, והזכירה שערכאת ערעור מתערבת בממצאים כאלה רק במקרים חריגים. המועד שבו הדירה הייתה מוכנה, השאלה אם הרוכשת הפרה את החוזה וגובה דמי השכירות הם קביעות עובדתיות שנשענו על חוות דעת מקצועית.
על הרחבת החזית כתבה ש"אין ממש בטענה". רוב סכום התביעה מורכב מפיצוי על האיחור, ועניין הטופס הופיע כבר בכתב התביעה. דווקא טענות השליחות של החברה לא הועלו בכתב ההגנה, ולכן הן הרחבת חזית אסורה. השופטת הוסיפה שלבן היה ייפוי כוח נוטריוני, שהרוכשת נכחה בכל הדיונים בעזרת מתורגמן, ושהחברה עבדה מול הבן לאורך כל העסקה.
גם הטענה שהרוכשת לא שילמה ולכן לא קיבלה את הדירה נדחתה. בלי טופס 4 הדירה לא הייתה אמורה להימסר, ובהתאם גם התשלומים לא היו צריכים להיות משולמים. על המסמכים כתבה השופטת שבית משפט השלום לא ביסס את פסיקתו על מסמכים שלא היו בפניו, ושבתיק אלקטרוני אין חובה לנהל תיק נייר.
הידעת?מה זה טופס 4?
האם טופס 4 הוא רק בירוקרטיה?
זו הייתה הקביעה המרכזית. "טענת המערערת לפיה לא הייתה מניעה מהותית לתפוס חזקה בדירה, וכי היעדר טופס 4 אינו פגם מהותי אלא בירוקרטי ולכן הוא לא מונע מהמשיבה להיכנס לדירה, היא שגויה", כתבה השופטת. הטופס חיוני ומהותי לפי החוזה עצמו, שקשר את המסירה לקבלתו. היא הפנתה לפסיקה שבה העליון סירב לדון בערעור על קביעה דומה, שלפיה היעדר טופס 4 הוא פגם מהותי שמונע מסירה כדין.
לגבי סעיף הפיצוי בחוזה כתבה ש"התנאה בהסכם המכר הייתה לרעת הרוכשת. לא ניתן לפגוע בקוגנטיות של החוק לרעת הרוכשת". עניין מינוי המומחה כבר נדון בבקשת רשות ערעור שהגישה החברה ונדחתה, ולכן לא נפתח מחדש.
- העליון: המדינה תשלם 13.2 מיליון שקל לחברה לפינוי מוקשים
- סופית: יזם הביו-טק ציקי פוקס יפצה חברת צ'כית ב-17.3 מיליון שקל
מקרים דומים מגיעים לבתי המשפט בקצב קבוע. במקרה אחר, משהב תלתה את האיחור בקורונה ותשלם לזוג יותר מ-150 אלף שקל. בפרויקטים של תמ"א 38 נוספה לאחרונה גם האפשרות לממש את ערבויות חוק המכר.
הערעור נדחה. החברה תשלם 15 אלף שקל הוצאות ושכר טרחה, והעירבון שהפקידה יועבר לרוכשת דרך בא כוחה. הפיצוי של 134,188 שקל נותר בעינו, יותר מפי שניים ממה שהיה מתקבל לפי סעיף 900 השקלים לחדר שבחוזה.
