97.5 מיליארד שקלים במשכנתאות מתחילת השנה: 2026 מתקרבת לשנת השיא
מי שחתם על חוזה לדירה בספטמבר, בין ראש השנה לשמחת תורה, ראה את כסף המשכנתא עובר למוכר כנראה באוקטובר. החגים דחו חתימות בבנקים ושחרור כספים, והתיקים שנערמו נסגרו בחודש שאחריהם. זה חלק מההסבר לקפיצה בנתוני המשכנתאות של אוקטובר שפרסם בנק ישראל בימים האחרונים. יתר ההסבר מסובך יותר, ונוגע לשוק דיור שבו נמכרות פחות דירות ובאותו זמן נלקחות יותר הלוואות.
מתחילת 2026 ועד סוף אוקטובר נטלו משקי הבית משכנתאות לדיור בהיקף של כ-97.5 מיליארד שקלים, עלייה של כ-14% לעומת עשרת החודשים הראשונים של 2025. עד סוף ספטמבר עמד המצטבר על כ-88.3 מיליארד שקל, כך שבאוקטובר עצמו ניטלו כ-9.2 מיליארד שקל. באוקטובר אשתקד נעצר ההיקף על כ-6.8 מיליארד שקל, הנמוך ביותר מזה כשנה וחצי, והפער בין שני החודשים מגיע לכ-35%.
ב-2025 נפלו יום כיפור וסוכות בתוך אוקטובר, ומספר ימי העבודה בסניפים היה נמוך. השנה הלוח העברי הקדים: ראש השנה, יום כיפור ורוב ימי סוכות חלו בספטמבר, ואוקטובר נפתח עם סוף החגים, כשהסניפים חזרו לשבוע עבודה מלא כבר בשבוע הראשון שלו. ספטמבר נסגר בכ-8.67 מיליארד שקל, ירידה של כ-20% לעומת אוגוסט, ואוקטובר החזיר חלק מהפעילות שנדחתה. נשמע כמו עניין של לוח שנה. בפועל, גם אחרי שמנטרלים את החגים, הקצב של 2026 גבוה בבירור מזה של השנתיים שקדמו לה.
בינואר ניטלו כ-8.68 מיליארד שקל, ירידה של 22% לעומת דצמבר האחרון, שבו נרשמו כ-11.17 מיליארד שקל, אבל עלייה של 19% לעומת ינואר שנה קודם. מאי הגיע לכ-9.69 מיליארד שקל, ואז באו שלושה חודשי קיץ חזקים: כ-11.06 מיליארד ביוני, כ-11.56 מיליארד ביולי, החודש החזק של השנה עד כה, וכ-10.9 מיליארד באוגוסט. עד סוף אוגוסט עמד הממוצע החודשי על כ-10 מיליארד שקל, לעומת כ-8.8 מיליארד ב-2025 וכ-7.8 מיליארד ב-2024.
הידעת?איך נקבעת ריבית הפריים?
נתוני המשכנתאות של בנק ישראל מודדים כסף שיצא בפועל מהבנקים, ולא חוזים שנחתמו. בין החתימה על דירה לבין קבלת המשכנתא עוברים לעיתים שבועות, ובדירות על הנייר גם שנים. משום כך הנתון החודשי מגיב באיחור לשינויים בביקוש, ואנשי הענף נוהגים לבחון אותו לצד מספר העסקאות שמדווחות לרשות המסים ולצד מכירות הדירות החדשות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
פחות עסקאות, יותר אשראי
קבלנים בכל הארץ מציעים הנחות, דחיית תשלומים ומימון על חשבונם כדי למכור דירות חדשות. בחדרה, למשל, הוצעו דירות בהנחה של עד 400 אלף שקל למשרתי מילואים (להרחבה: מצוקת הקבלנים: דירות בחדרה בהנחה של עד 400 אלף שקל למילואימניקים). בשוק שבו הקונים מהססים, היקף המשכנתאות היה אמור לרדת. הוא עלה, אף שמספר העסקאות בשוק הדירות החדשות נשאר נמוך ומלאי הדירות הלא מכורות אצל הקבלנים ממשיך לגדול.
בנק ישראל החזיק את הריבית ברמה של 4.5% ברוב 2025, הוריד אותה בהדרגה והגיע ל-3.25% בספטמבר, ובאוקטובר השאיר אותה ללא שינוי. הפריים, שנגזר ממנה, עומד היום על 4.75%. כשהמסלול הזה מוזל, יותר לווים מוכנים להגדיל את ההלוואה ולהכניס לתמהיל רכיב משתנה גדול יותר. בספטמבר הגיע האשראי במסלול הפריים, בלי הלוואות בולט ובלון, לכ-2 מיליארד שקל, פי 2.5 מספטמבר אשתקד. משקל המסלולים הצמודים למדד ירד לכ-9.1% מכלל ההלוואות.
הידעת?שליש מהמשכנתא חייב להיות קבוע
הלוואה של מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 6%, הרמה שבה עמד הפריים ברוב 2025, מחייבת החזר חודשי של כ-6,450 שקל. אותה הלוואה ב-4.75% יורדת לכ-5,700 שקל בחודש, בלי להביא בחשבון את המרווח שהבנק מוסיף או מפחית. החיסכון של כ-750 שקל בחודש מאפשר ללווה לקחת הלוואה גדולה יותר באותו החזר, וזה מתבטא בסכומים שהבנקים מעמידים. גם במסלולים הקבועים הריבית ירדה: הממוצע בהלוואות חדשות בריבית קבועה עמד על כ-4.8% ברבעונים הראשונים של 2026, לעומת יותר מ-5.1% בתחילת 2025.
במסלול הפריים ההחזר משתנה עם כל החלטת ריבית: בהלוואה של מיליון שקל ל-25 שנה, עלייה של רבע אחוז מוסיפה כ-145 שקל להחזר החודשי. כדי להגביל את החשיפה, בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מכל משכנתא יהיה בריבית קבועה, ובפועל רוב הלווים בונים תמהיל של שלושה מסלולים ויותר. הלוואות בולט ובלון, שבהן הלווה משלם ריבית בלבד או לא משלם כלום עד מועד הפירעון, נפוצות אצל מי שממתין למכור דירה קיימת ואצל רוכשים בעסקאות של קבלנים, ובנק ישראל מפרסם אותן בנפרד.
בעסקאות המימון של הקבלנים, שבהן הקונה משלם כ-20% בחתימה והיתרה במסירה, המשכנתא נלקחת כשהדירה מוכנה. ייתכן שחלק מההלוואות של 2026 הן תוצאה של עסקאות שנחתמו לפני שנתיים-שלוש, בשיא מבצעי המימון, והן נרשמות עכשיו בלי קשר להאטה במכירות של היום. בנק ישראל כבר הגביל את המבצעים האלה, ולפי הדיווחים בוחן צעדים נוספים (להרחבה: בנק ישראל בוחן צעדים נוספים בתגובה למבצעי הקבלנים).
מתחילת אוקטובר נכנסו לתוקף כללים חדשים של בנק ישראל להלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה. במקום לבחון את ההלוואה החדשה לבדה מול ההכנסה הפנויה, הבנק מחבר אותה למשכנתא הקיימת ובודק את סך ההחזרים. משפחה שמרוויחה 20 אלף שקל בחודש ומחזירה 5,000 שקל על משכנתא, למשל, תגלה שהלוואה נוספת בהחזר של 3,000 שקל מעלה את נטל ההחזר הכולל לכ-40% מההכנסה, ועלולה להיתקל בסירוב. ייתכן שחלק מהלווים מיהרו לסגור הלוואות כאלה לפני שהכללים נכנסו לתוקף, אבל בשלב הזה קשה להעריך את משקל התופעה בנתונים.
הידעת?החודש החלש של תחילת המלחמה
מחירי הדירות בישראל נשארו גבוהים גם בשנה של האטה, והאינפלציה ירדה לאזור של 1.6% (להרחבה: האינפלציה בישראל 1.6%, אבל הפד מרחיק את הורדת הריבית כאן). דירה יקרה מחייבת הלוואה גדולה יותר, גם כשמספר הרוכשים קטן.
2021 היא שנת השיא של שוק המשכנתאות בישראל, עם כ-116 מיליארד שקל לאורך השנה. ריבית בנק ישראל עמדה אז על 0.1% והפריים על 1.6%, ומשכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה במסלול הזה חייבה החזר של כ-4,050 שקל בחודש. מאביב 2022 העלה בנק ישראל את הריבית בסדרת צעדים עד 4.75%, ושוק המשכנתאות נחלש בהתאם, עד השפל שנרשם בסתיו שבו פרצה המלחמה.
הפעם השוק מתקרב לרמות של אותה שנה בריבית גבוהה בהרבה. כדי לעבור את שנת השיא צריכים הלווים לקחת בנובמבר ובדצמבר יחד כ-19 מיליארד שקל, כ-9.5 מיליארד בממוצע לחודש. אם החודשיים יחזרו על הקצב של אוקטובר, 2026 תיסגר ברמה דומה מאוד לזו של 2021, בפער קטן מאוד. דצמבר הוא בדרך כלל חודש חזק, שבו בנקים ולקוחות מסיימים תיקים לפני סוף השנה, ונתוני נובמבר צפויים להתפרסם בעוד כחודש.
- כלל ביטוח בדרך לשותפות בזרוע המגורים להשכרה של אשטרום
- 50 קומות ליד בית רומנו: אושרה סופית תוכנית לכ-240 דירות
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מציינים כי שוק המשכנתאות ממשיך להפגין עוצמה שמנותקת ממיעוט העסקאות בשוק הדיור הפיזי. "הפער הזה ממחיש כי היקפי המימון הגבוהים נשענים בעיקר על הבשלת עסקאות עבר ומבצעי מימון לכדי משכנתאות בפועל", נמסר מההתאחדות.
לצד זאת, לדברי ההתאחדות, "הלווים מתרחקים מהצמדה למדד וממשיכים להגדיל את האחיזה בפריים מתוך ציפייה להקלה מוניטרית עתידית, וזאת חרף התייקרות הריבית המשוקללת". הנתונים תואמים את התמונה: משקל מסלול הפריים עלה מ-26% ל-28%, סך המסלולים צמודי המדד עומד על 8% בלבד, והריבית הנומינלית המשוקללת עלתה מ-4.35% ל-4.42%.
בהתאחדות מוסיפים כי במציאות שבה שוק האשראי פועל ברמות שיא וסביבת הריבית נותרת מאתגרת, על הציבור לשמור על ערנות, לבחון היטב את כושר ההחזר ולהתאים את תמהיל המשכנתא לצרכיו הריאליים.
