מחירי הדירות בגני תקווה: 4 חדרים ירדו ב-5%, ופער של מיליון בין חדש לישן
המחיר הממוצע של עסקת דירה בגני תקווה עלה בשנה האחרונה בכ-12% והגיע לכ-3.5 מיליון שקל, לפי מרשם העסקאות הרשמי. זה נראה כמו שוק שממשיך לטפס, אבל העלייה נובעת בעיקר מסוג הדירות שנמכרו. דירת 4 חדרים, המוצר הנפוץ בעיר, נמכרה בממוצע בכ-3.2 מיליון שקל, כ-5% פחות משנה קודם. רוב העלייה בממוצע הגיעה מדירות 5 ו-6 חדרים במגדלים החדשים במערב העיר, שנמכרו בכ-4 עד 5.5 מיליון שקל ומשכו את הממוצע למעלה.
גני תקווה יושבת בבקעת אונו, בין פתח תקווה מצפון, סביון מדרום וקריית אונו ממערב, וכביש 471 עובר בגבולה הצפוני. לפי אומדן הלמ"ס גרים בה כ-25.6 אלף תושבים, לעומת כ-16 אלף לפני כ-13 שנה. ב-2023 היא קיבלה מעמד של עיר. בדירוג החברתי-כלכלי היא באשכול 9 מתוך 10, ולפי הערכות יותר מ-90% מהתושבים העובדים יוצאים מדי יום לעבודה מחוץ לעיר. אין בה תחנת רכבת או רכבת קלה, והתחבורה הציבורית נשענת על כעשרה קווי אוטובוס.
השכונות: משיכון היובל עד המגדלים של המשי
מרכז הישוב, הגרעין הוותיק של העיר, בנוי בעיקר מבתים פרטיים ודו-משפחתיים, ובתים כאלה מוצעים היום בכ-7.5 עד 8 מיליון שקל. גבעת סביון, בדרום-מערב העיר, נבנתה החל מ-1972 ומשלבת בנייני שיכון עם מגדלים מוקדמים ברחובות הרמה, תבור, עין חנוך והרי יהודה. זו השכונה הזולה בעיר: דירת 4 חדרים נמכרת בה בכ-2 עד 2.2 מיליון שקל, ובנתוני המרשם המחיר הממוצע בה ירד בשנה האחרונה בכ-7%. ישמח משה הסמוכה נבנתה בשנות ה-60 והיא מרכז של חסידות סאסוב.
נוף סביון וגבעת סביון החדשה קמו באמצע שנות ה-90 ומשלבות בתים צמודי קרקע עם בנייה רוויה. שכונת גנים, שהתחילה להיבנות ב-2006 בצפון-מערב, היא אזור של מגדלים רבי קומות ומשפחות צעירות, ושם דירת 5 חדרים של כ-145 מ"ר נמכרת בכ-3.65 עד 3.95 מיליון שקל. הצלע החדשה ביותר היא גני תקווה מערב, לאורך דרך המשי ודרך התקווה, שבה נמסרים עכשיו מגדלים מקבלן, והמחיר למ"ר בה הגבוה בעיר, בסביבות 31 עד 37 אלף שקל.
הידעת?מה מיוחד בשטח של גני תקווה?
בכמה ירדו המחירים
בשנה האחרונה נרשמו בעיר כ-100 עסקאות בדירות, והמחיר החציוני עמד על כ-30.4 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-31.1 אלף שקל בשנה שקדמה לה, ירידה של כ-2%. בדירות 5 חדרים הירידה במחיר למ"ר חדה יותר, כ-8%, אם כי חלק ממנה נובע משילוב שונה של דירות ישנות וחדשות. מספר העסקאות ירד בכ-30%. חלק מהעסקאות של החודשים האחרונים עוד לא נקלט במרשם, ולכן הנתון הסופי צפוי להיות מעט גבוה יותר, אבל גם כך מדובר בהאטה ברורה בקצב המכירות.
דירות 5 חדרים של כ-130 מ"ר במגדל ברחוב המשי 15 נמכרו בכ-4.1 מיליון שקל לאורך כמה חודשים רצופים, בלי שינוי של ממש, כך שבבניינים החדשים המחירים כמעט עומדים במקום. במגדל הסמוך, המשי 19, נמכרו בתחילת התקופה דירות 5 חדרים בכ-33.7 אלף שקל למ"ר, ובקיץ האחרון דירות 6 חדרים בכ-33.4 אלף שקל למ"ר. לפי המודעות, הקבלנים בעיר מעדיפים לתת הקלות בתשלום, כמו 20% בחתימה והיתרה בעוד שנה, על פני הורדה גלויה של מחיר המחירון. להרחבה: כמה שווים באמת מבצעי הקבלנים, מ-20/80 ועד דחייה לעשור.
תפוחים לתפוחים: חדש מול ישן
דירה בבניין חדש ודירה זהה בגודלה בשיכון ותיק, במרחק של פחות מקילומטר זו מזו, נמכרות בגני תקווה בפער של יותר ממיליון שקל. הטבלה מרכזת עסקאות מהשנה האחרונה בדירות בגודל דומה:
| דירה | סוג הבניין והשכונה | כתובת | מ"ר | קומה | מחיר | שקל למ"ר |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 חדרים | חדש מקבלן, גני תקווה מערב | המשי 15 | 92 | 4 | 3.40 מיליון | כ-37 אלף |
| 4 חדרים | מגדל בן כעשור, גנים | דרך הים 20 | 93 | 8 | 3.35 מיליון | כ-36 אלף |
| 4 חדרים | שיכון משנות ה-70, גבעת סביון | עין חנוך 16 | 93 | 6 | 2.21 מיליון | כ-23.8 אלף |
| 4 חדרים | שיכון משנות ה-70, גבעת סביון | הרמה 6 | 96 | 3 | 2.04 מיליון | כ-21.3 אלף |
| 5 חדרים | חדש מקבלן, גני תקווה מערב | המשי 19 | 134 | 5 | 4.50 מיליון | כ-33.6 אלף |
| 5 חדרים | חדש מקבלן, גני תקווה מערב | המשי 15 | 130 | 8 | 4.10 מיליון | כ-31.6 אלף |
| 5 חדרים | מגדל בן כעשור, גנים | דרך הים 10 | 147 | 9 | 3.77 מיליון | כ-25.6 אלף |
| 5 חדרים | בניין ותיק, גבעת סביון | תבור 5 | 120 | 3 | 3.10 מיליון | כ-25.8 אלף |
דירת 4 חדרים של כ-93 מ"ר במגדל חדש נמכרה בכ-3.4 מיליון שקל, ודירה בגודל דומה בגבעת סביון נמכרה בכ-2.1 מיליון. הפער הוא כ-1.1 עד 1.4 מיליון שקל, יותר מ-50% במחיר למ"ר. הקונים במגדלים משלמים על חניה, ממ"ד, מעלית, מרפסת ובניין שלא יזדקק לשיפוץ בשנים הקרובות, ועל הקרבה לשכונות החדשות ולקניון בדרך התקווה. בדירות 5 חדרים הפער מצטמצם: דירה במגדל בן כעשור בשכונת גנים נמכרה בכ-25.6 אלף שקל למ"ר, בערך כמו דירה בבניין ותיק בגבעת סביון, והפרמיה של הדירה החדשה מקבלן עומדת על כ-20% עד 30%.
הידעת?כמה שכר דירה מניבה דירה בגני תקווה?
מה קרה לעיר בעשור האחרון
בחמש השנים שלפני ההכרזה כעיר גדלה האוכלוסייה בגני תקווה בכ-5% בשנה, יותר מפי שלושה מהממוצע ברשויות המקומיות. עשרות מגדלים שקמו בגנים ובמערב העיר הביאו משפחות צעירות מקריית אונו, מפתח תקווה, מרמת גן ומתל אביב, והאוכלוסייה גדלה בכ-60% בתוך פחות מעשור וחצי. המחירים טיפסו בהתאם: דירת 4 חדרים נמכרה בתחילת 2021 בממוצע בכ-2.4 מיליון שקל, ובתחילת 2025 כבר בכ-3.4 מיליון, עלייה של כ-40% בארבע שנים. מאז המגמה התהפכה, וברבעון הראשון של 2026 הממוצע ירד לכ-3.16 מיליון שקל.
הידעת?איך נקראה גני תקווה כשהוקמה?
ב-2021 הודיעה בוני התיכון על כוונה לקדם פינוי-בינוי בגבעת סביון, ברחובות הרמה, הגליל והרי יהודה: 18 בניינים עם 408 דירות שיפנו את מקומם לכ-1,300 דירות בעשרה מגדלים בני 18 עד 21 קומות. באותה עת הפרויקט עוד לא קודם בהליכי התכנון, ופחות מרבע מהדיירים חתמו על הסכם.
העירייה קיבלה בשנים האחרונות ועדת תכנון עצמאית, שמאפשרת לה לאשר שינויים תכנוניים בלי לעבור דרך הוועדה המחוזית. במקביל משרד הפנים הורה לבחון איחוד של גני תקווה עם קריית אונו וגבעת שמואל, וראשי שלוש הרשויות התנגדו לכך בתוקף. להרחבה: מחירי הדירות בפתח תקווה, ברמת גן ובגבעתיים, שכונה אחר שכונה.
עסקאות אחרונות
- דירת 5 חדרים ברחוב המשי 4 (גני תקווה מערב), 128 מ"ר, קומה 5, נמכרה בספטמבר ב-4.06 מיליון שקל, כ-31.7 אלף שקל למ"ר. אותה דירה נמכרה לפני כ-11 שנה בכ-2.56 מיליון שקל
- דירת 3 חדרים ברחוב הרמה 29 (גבעת סביון), 60 מ"ר, קומה ראשונה, נמכרה בספטמבר ב-2.08 מיליון שקל, כ-34.7 אלף שקל למ"ר
- דירת 5 חדרים ברחוב הרי יהודה 75, 100 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה באוגוסט ב-2.45 מיליון שקל, כ-24.5 אלף שקל למ"ר
- דירת 5 חדרים ברחוב המלך 10 (גנים), 183 מ"ר, קומה 13, נמכרה באוגוסט ב-4.46 מיליון שקל, כ-24.3 אלף שקל למ"ר
- דירת 4 חדרים בדרך הים 16 (גנים), 123 מ"ר, קומה 10, נמכרה באוגוסט ב-3.59 מיליון שקל, כ-29.2 אלף שקל למ"ר
- דירת 6 חדרים ברחוב המשי 19 (גני תקווה מערב), 167 מ"ר, קומה 9, נמכרה באוגוסט ב-5.55 מיליון שקל, כ-33.2 אלף שקל למ"ר
מה מוצע עכשיו למכירה
בכמה מודעות בעיר המחיר המבוקש כבר הורד ב-60 עד 200 אלף שקל. המחירים שלהלן הם מחירים מבוקשים, והעסקה עצמה נסגרת בדרך כלל נמוך מהם.
- דירת 3 חדרים ברחוב הרי יהודה 58 (גבעת סביון), 82 מ"ר, קומה ראשונה, יד שנייה - מבקשים 1.89 מיליון שקל
- דירת 4 חדרים ברחוב עין חנוך 16 (גבעת סביון), 115 מ"ר, קומה 3, יד שנייה - מבקשים 2.33 מיליון שקל
- דירת 4 חדרים בדרך המשי 17 (גני תקווה מערב), 108 מ"ר, קומה 11, יד שנייה - מבקשים 3.42 מיליון שקל
- דירת 5 חדרים בדרך המשי 10 (גני תקווה מערב), 151 מ"ר, קומה 13, יד שנייה - מבקשים 4.75 מיליון שקל
- פנטהאוז 6 חדרים בדרך המשי 19, 206 מ"ר, קומה 12, חדש מקבלן - מבקשים 6.53 מיליון שקל
- בית פרטי של 6 חדרים במרכז הישוב, כ-500 מ"ר, יד שנייה - מבקשים 7.8 מיליון שקל
בפרויקטים החדשים לאורך דרך המשי מוצעות דירות 3 חדרים החל מכ-3.06 מיליון שקל ודירות 4 חדרים החל מכ-3.39 מיליון, עם תנאי תשלום של 20% בחתימה והיתרה בעוד שנה, או 15% עכשיו והשאר סמוך לאכלוס. להרחבה: האם משקיעי הנדל"ן הפסידו בחמש השנים האחרונות.
תוכנית לב הבקעה בצפון העיר, שאושרה בוועדה המחוזית, כוללת כ-1,700 דירות על כ-260 דונם, כ-250 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה וקריית חינוך חדשה, ובעלי הקרקעות כבר פרסמו מכרזים ליזמים לבניית כ-400 דירות בעסקאות קומבינציה. לפי העירייה, כביש 289 ייסלל עוד לפני כניסת הדיירים, וקו אוטובוס יורחב כדי לחבר את השכונה לרכבת הקלה בפתח תקווה.
במקביל מקודמת תוכנית ממשלתית לכ-3,500 דירות נוספות בעיר. ראשת העיר, ליזי דלריצ'ה, הודיעה שתיאבק בה כל עוד לא יובטחו כבישים ותחבורה ציבורית. אם שתי התוכניות יתממשו, מלאי הדירות בעיר יגדל ביותר מ-5,000 דירות, בעיר שבה כיום נמכרות כ-100 עד 150 דירות בשנה.
