אלמליח בכנס אילת: "1.3 מיליון יחידות דיור בהתחדשות תקועות בגלל תשתיות"

בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת העמיד מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, במרכז את צוואר הבקבוק של ההתחדשות העירונית: כ-1.3 מיליון יחידות דיור שכבר אושרו, אבל נשארות על הנייר בגלל תשתיות. לדבריו אפשר לשחרר את המלאי הזה אם ייפתר פער התשתיות, והוא קרא להחזיר את סמכויות הדיור לגורם אחד - תשתיות, תכנון, שיווקים ופיתוח תחת שר אחד, במתכונת שמזכירה את מטה הדיור. הזווית שונה מזו שהציג עמית גוטליב באותו כנס סביב מלאי ומערכת הבנקאות. להרחבה: עמית גוטליב בכנס אילת: "אנחנו במשבר גדול מאוד, ואם המחירים יירדו הבנקים גם בבעיה".

אלמליח תיאר מסלול ירוק מואץ עם הרשות להתחדשות עירונית במתחמים שבהם יש הסכמה, כדרך לקצר את הדרך מהתוכנית לשטח. במקביל דיבר על תוכנית מתאר ארצית להקלות בתוכניות קיימות, למשל תוספת דיורית שמוסיפה כ-20% לערך הדירה. הרעיון: במקום לפתוח הליך חדש מאפס, להרחיב תוכניות שכבר אושרו ולהפוך אותן לכלכליות יותר עבור היזם והדיירים. ברקע עומד פער מוכר בענף: אישורי בנייה מצטברים מהר יותר מהיכולת לחבר מים, ביוב, חשמל ודרכים בקצב שמתאים לקליטת דיירים.

גם שוק השכירות עלה לשולחן. אלמליח אמר כי דירה להשכיר אחרי עשור עדיין אינה מנוהלת היטב, וכי נדרש רגולטור שיתמרץ שוק פרטי. מינהל התכנון בוחן ייעוד קרקע מיוחד למגורים להשכרה, שיהיה זול יותר ליזם. להרחבה: האטה בנדל"ן? נתוני מנהל התכנון מציגים שיא באישור יחידות דיור.

היטל השבחה, פינוי-בינוי ומי מבטל את המחוזיות

בני ארביב, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, התמקד בחוסר הוודאות סביב היטל השבחה בהתחדשות עירונית וקבע כי חובה על הממשלה הבאה לטפל בכך. הצעתו: במקום היטל ופטורים - אחוז קבוע ממחזור מכירות דירות היזם בלבד, לא דירות הדיירים, שיעבור לרשות המקומית. "יש בהצעה לא מעט היגיון", אמר. הוודאות הזו משפיעה ישירות על דוחות האפס ועל ההחלטה אם מתחם בכלל יוצא לביצוע.

תומר צליח מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ הציג תמונה קשה יותר בשטח: כ-80% מתוכניות פינוי-בינוי איבדו היתכנות כלכלית. לדבריו תוכניות אושרו עם רווחיות נמוכה בהנחה שמחירי הדירות יעלו, ותכנית עם 13% לפי תקן 21 מגיעה לרווחיות של פחות מעשרה אחוזים. הוא דיבר על כ-300 אלף יחידות דיור שתקועות בתב"ע, וקרא להפחית תועלות ציבוריות והיטלים ולתת יותר זכויות. להרחבה: 825 דירות ממוגנות במקום 174 בשלומי: 12 מתחמי פינוי-בינוי חדשים הוכרזו.

רז קינסטליך, ראש עיריית ראשון לציון, הלך רחוק יותר במבנה המוסדי: "אם אני ראש הממשלה, אני מבטל את הוועדות המחוזיות". הוא דיבר גם על מימון גני ילדים כחלק מהעומס שנופל על הרשויות כשהן נדרשות לקלוט יחידות דיור חדשות בלי מעטפת תקציבית מתאימה. חן שרייבר מלשכת רואי החשבון הצביע על מס רכישה של 8% כחסם, והציע להורידו ל-5%, לצד דיון בריבית, בידיים עובדות ובמכרזי השכרה.

נחמה בוגין מתחה ביקורת על מחיר למשתכן כגורם מרכזי לעליית מחירים, וטענה כי המדינה "שופכת קרקעות" בלי קריטריון כלכלי. לדבריה יש להחיות את הדיור להשכרה, שוק שהריבית "הרגה". ינקי קווינט, שכיהן בעבר ברמ"י, דיבר על קרקע כמשאב ועל כך שאין צורך במטה דיור. מיכאל וידל, ראש עיריית רמלה, הדגיש כי רמ"י פועלת דרך כסף וכי שכירות ארוכת טווח צריכה מקום ברור יותר במדיניות המקומית והארצית.

אבישי בן חיים מרוטשטיין דיבר על קרקע כמשאב מוגבל ועל אורך נשימה של יזמים בפרויקטים ארוכים. מאור דואק ממניף אמר שאם הממשלה לא תפתח את שוק השכירות - השוק יעשה זאת בעצמו. דוד מזרחי מקק"ל הציג כלי מימון משלים: הלוואות וערבויות לקבלנים בפריפריה, לצד רכישת דירות בצפון בהיקף של כ-100 יחידות עם אופק לעוד כ-400. בין הדוברים חזר הצורך לחבר אישורים לתשתיות, להיטלים ברורים ולמסלול כלכלי לפינוי-בינוי - אחרת המלאי המאושר נשאר רחוק מהשוק.