חצי מהמשקיעים שמכרו דירה בתוך חמש שנים יצאו בהפסד

דירה להשקעה שנקנתה ונמכרה בתוך חמש שנים הסתיימה בהפסד ריאלי כמעט בחצי מהמקרים. זה עולה מניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שבדק כ-12 אלף מכירות של משקיעים בשנה שעברה, על בסיס שומות מס שבח סגורות בלבד ובלי מכירות של חלקי דירות. מבין המשקיעים שמכרו אחרי עד חמש שנות החזקה, 47.5% קיבלו פחות ממה ששילמו, אחרי התאמה למדד המחירים לצרכן. בחישוב הזה נכנסות לצד מחיר הקנייה גם העלויות הנלוות שהמשקיע שילם פעם אחת, בזמן הרכישה.

המוכרים המהירים הם קבוצה קטנה יחסית: כ-9.8% מסך העסקאות שנבדקו. רוב המשקיעים שמוכרים דירה מחזיקים בה שנים ארוכות, וכ-38.7% מהעסקאות נגעו לדירות שנמצאו בידי אותו בעלים מעל 30 שנה. בקבוצה הזו כמעט כולם הרוויחו, ושיעור ההפסד הגיע ל-1.9%.

באר שבע והדרום: הפוך מהממוצע

בדרום המספרים שונים מאוד. האזור הוביל את הארץ במספר העסקאות של משקיעים, כמעט 2,000, וכ-23.5% מהן היו מכירות אחרי פחות מחמש שנים בידי המוכר, שיעור גבוה בערך פי 2.4 מזה של כלל הארץ. מתוך המוכרים האלה, 62% מכרו בהפסד ריאלי, וחלקם גם בהפסד נומינלי, כלומר במחיר נמוך מזה ששילמו בשקלים. גם בהחזקה של שש עד עשר שנים שיעור ההפסד בדרום הגיע ל-30.6%, לעומת 17.2% בממוצע הארצי. בבדיקות קודמות של האוצר בלטה באר שבע בראש רשימת הערים עם הכי הרבה מכירות מפסידות.

להבדל בין המרכז לדרום יש כמה הסברים אפשריים. בדרום המחירים נמוכים יותר, ולכן קל יותר לקנות דירה להשקעה עם הון עצמי קטן, ומשקיעים רבים נכנסו לאזור בשנים האחרונות. אבל כשהביקוש נחלש, מי שצריך למכור מהר מתקשה לקבל מחיר טוב. מנגד, ב-2009 משקיעים בדרום הצליחו לממש דירות בתוך שנה או שנתיים ולצאת עם רווח יפה, עוד לפני שקו הרכבת המהיר בין באר שבע לתל אביב נפתח. ההשוואה ממחישה עד כמה עיתוי הכניסה והיציאה משנה את התוצאה.

חלק מההסבר נמצא בעלויות. משקיע שקונה דירה נוספת משלם מס רכישה גבוה בהרבה מזה של רוכש דירה יחידה, ועוד עמלת תיווך, שכר טרחה של עורך דין והוצאות מימון. בהחזקה קצרה צריך שהמחיר יעלה בשיעור משמעותי כבר כדי לכסות את ההוצאות האלה. מי שנכנס לשוק בתקופת העליות של 2021-2022 ומוכר אחרי שנתיים או שלוש, בתקופה שבה המחירים מתייצבים והריבית גבוהה, עלול לגלות שהעלייה הנומינלית הייתה קטנה מדי.

חשוב גם לקרוא את הנתונים בזהירות. 47.5% הוא שיעור המכירות בהפסד בתוך קבוצת המוכרים המהירים, להבדיל משיעור ההפסד על מחיר הדירה או מחלקם של המפסידים מכלל המשקיעים. החישוב גם כולל את מחירי הקנייה והמכירה, ומשאיר בחוץ את דמי השכירות שהמשקיע קיבל לאורך התקופה, שיכולים לשפר את התשואה הכוללת. ועדיין, המסקנה המעשית ברורה למדי: דירה להשקעה מתאימה בעיקר למי שיכול להחזיק בה זמן רב, בלי להיות תלוי במכירה מהירה.

להרחבה: דירה להשקעה: תשואת שכירות, מיסוי ההכנסה ומס שבח במכירה | מוכרים דירה? כך יודעים אם מס השבח ייגע בכם או יעבור מעליכם בשקט