בחירות: ניצחון איזנקוט יביא לעלייה במחירי הדירות; ניצחון נתניהו יביא לירידה במחירים
לבחירות יש משמעות גדולה על מחירי הדירות. מחירי הדירות יורדים בשנה האחרונה גם בגלל ההגירה. סיבוב פרסה, אם יהיה, יחזיר קונים לשוק הדירות וישמור בארץ על המתנדנדים. הציפייה לשינוי והסיכוי שנאה בסקרים לשינוי מביאים את העליות במניות הנדל"ן. עם זאת, צריך לזכור שיש גורמים רבים שמשפיעם על המחירים.
על כל פנים, בחודש האחרון נרשם פער ברור בין מניות הנדל"ן והבנייה לבין מדדי הדגל. לפי נתוני הבורסה כפי שמוצגים בביזפורטל, מדד ת"א נדל"ן עלה בכ-4.6%, ומדד ת"א-בנייה בכ-8.2%. באותה תקופה מדד ת"א-35 כמעט לא זז, עם עלייה של כ-0.2%, ומדד ת"א-125 עלה בכ-0.9% בלבד. כלומר מדובר בעודף תשואה של כארבעה עד שמונה נקודות האחוז מול הבנצ'מרק - פער משמעותי, גם אם רחוק מתמונה של זינוק גורף בכל המניות.
מתחילת השנה התמונה מורכבת יותר. מדד ת"א נדל"ן והבנייה עם תשואה שלילית של 5.6%, בזמן שת"א-35 עלה בכ-15.9% ות"א-125 בכ-12.2%. כלומר הריצה של החודש האחרון מצמצמת פער שנתי, אבל אינה מוחקת שנה חלשה יחסית לענף מול מדדי הליבה.
ריבית, קלפי וסיכון ביטחוני באותה משוואה
בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.25%, אחרי סדרת הפחתות, והאינפלציה נעה סביב מרכז היעד. ליזמי מגורים ולחברות בנייה, כל רבע נקודת אחוז מורידה את עלות המימון של הקרקע ושל המלאי, ומשפרת את יכולת ההחזר של רוכשים פוטנציאליים. לחברות נדל"ן מניב, ירידה בתשואות האג"ח ובשיעורי ההיוון תומכת בשווי הנכסים ובתזרים. להרחבה: הורדת הריבית הטיסה את יזמיות הבניה: שיכון ובינוי, דמרי ואאורה זינקו עד 8%.
הידעת?מה ההבדל בין מדד ת"א נדל"ן למדד ת"א-בנייה?
הבחירות מוסיפות שכבה נוספת של ציפיות. תרחיש של ירידה בפרמיית הסיכון עשוי לתמוך בהמשך הפחתות או לפחות ביציבות מוניטרית, ולחזק מניות עם חשיפה מקומית גבוהה. תרחיש הפוך - עלייה בפרמיה או פיחות בשקל - עלול לייקר מימון ולעצור את המומנטום. במקביל נשאר הרקע הביטחוני: חזיתות פתוחות ואיומים סביב הגבולות ממשיכים להשפיע על קצב התחלות הבנייה, על זמינות עובדים ועל הביקוש לדירות באזורי סיכון.
הנקודה המרכזית היא הישראלים שעזבו בשנים האחרונות והישראלים שמתנדנדים. שינוי פוליטי צפוי להחזיר ישראלים רבים ולהשאיר את המתנדנדים. אותו שלטון יוביל להגירה. יש לזה כאמור קשר ישיר לביקוש לדירות, ולמחירים.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר הישראלים היוצאים נע בשנים האחרונות סביב 80-90 אלף בשנה ברמות השיא. ב-2024 הוגדרו כ-82.8 אלף כמהגרים יוצאים, ובאומדן ארעי ל-2025 כ-69.5 אלף. לפי מדד מחקרי של שהייה של שלושה חודשים רצופים בחו"ל, ב-2024 וב-2025 נרשמו כ-90-91 אלף יוצאים בכל שנה. מאזן ההגירה של ישראלים, אחרי קיזוז החוזרים, עמד על מינוס כ-58.6 אלף ב-2024 ומינוס כ-50.8 אלף ב-2025. ההערכות מצביעות על כך שגם ב-2026 המספרים דומים. להרחבה: כ-70 אלף ישראלים עזבו אשתקד את המדינה - איך זה משפיע על הכלכלה; וגם: גל העזיבה נמשך: כ-269 אלף ישראלים יצאו מהארץ בשלוש שנים.
ניצחון איזנקוט יביא לעלייה במחירי הדירות; ניצחון נתניהו יביא לירידה במחירים
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, דיבר על אזור המרכז בלבד. לדבריו, שם נרשמה הגירה נטו של כ-40 אלף איש, שמשמעה כ-10 אלף דירות שנגרעו מהביקוש. "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז", אמר בפאנל ועידת הכלכלה של ביזפורטל. "חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו", הוסיף, והעריך כי מדובר באירוע נקודתי שעשוי להתהפך. להרחבה: "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות".
המנגנון פשוט יחסית: כשאלפי משפחות מבוססות עוזבות את אזורי הביקוש, מתפנות דירות להשכרה ולמכירה ונוצר עודף היצע מקומי. כשהמתנדנדים נשארים, או כשמשפחות חוזרות מחו"ל וזקוקות לקורת גג מיידית, הביקוש השולי קופץ והמחירים מגיבים במהירות. להרחבה: האם יהיה מהפך בשוק הדירות אחרי הבחירות.
במקביל, גם העלייה לישראל משפיעה על הביקוש לדירות, ובינתיים בהיקף מתון. לפי הלמ"ס עלו ב-2024 כ-31 אלף איש, ובמחצית הראשונה של 2025 כ-11.3 אלף בלבד. לפי משרד העלייה והקליטה, ב-2025 כולה עלו כ-22 אלף, ובתקופה שמסביבה יום העצמאות 2026 נרשמו כ-18.7 אלף עולים. ההערכה היא שככל שליהודים בעולם יהיה קשה יותר, האנטישמיות הגדלה והתנועה הפרו-פלסטינית מתחזקת, יותר מהם עשויים לשקול עלייה, וזה עשוי להוסיף ביקוש לדירות באזורי הקליטה. להרחבה: העלייה בירידה: פחות עולים ב-2024, רובם מרוסיה.
הידעת?איך ריבית בנק ישראל משפיעה על יזם נדל"ן?
להרחבה: בנקים, נדל"ן וביטחוניות: מי ירוויח מניצחון של נתניהו ומי מחילופי שלטון.
