המגדל הגבוה בישראל מתחיל להתאכלס: מיתר תיכנס ל-17 קומות ב-BEYOND

קבוצת תדהר, קבוצת יוניון והימנותא חנכו את מגדל המשרדים בפרויקט BEYOND בגבעתיים, שנפתח כעת לאכלוס. המגדל מתנשא לגובה של כ-320 מטר וכולל 78 קומות, ועם תחילת האכלוס הוא צפוי להפוך לבניין המאוכלס הגבוה בישראל.

האירוע נערך במתחם בהשתתפות ראש עיריית גבעתיים רן קוניק, יו"ר קבוצת תדהר גיל גבע, מנכ"ל תדהר אורי לוין, נשיא דירקטוריון הקבוצה אריה בכר, דירקטור תדהר מארק ויסמן, מנכ"ל יוניון נכסים אליעזר מזינתר ונציגי החברות השוכרות.

ב-4 באוקטובר 2026 צפויים העובדים הראשונים להיכנס למגדל, עם תחילת האכלוס של משרד עורכי הדין מיתר, שוכר העוגן הראשון בפרויקט. המשרד שכר כ-30 אלף מ"ר על פני 17 קומות.

לדברי היזמיות, רוב שטחי המגדל כבר הושכרו לחברות מתחומי ההייטק, למשרדי עורכי דין ולשוכרים מסחריים. מסירת יתרת המשרדים צפויה להימשך במהלך הרבעון הראשון של 2027.

להרחבה: מחצי מיליארד שקל לבן זאב ועד 18 מיליון בתדהר: הבכירים שעזבו את הבנקים ומרוויחים יותר

מיתר חתמה על החוזה כבר ב-2022, לתקופה של עד 25 שנה כולל אופציות. ההערכות שפורסמו אז העמידו את דמי השכירות על כ-150 שקל למ"ר בחודש, כלומר כ-4.5 מיליון שקל בחודש וכ-54 מיליון שקל בשנה. אחריה הגיעו עוד שני משרדי עורכי דין: ליפא מאיר, שלקח כ-7,000 מ"ר בארבע קומות, ופישר (FBC), שלקח כ-14,400 מ"ר בשמונה קומות. השנה הצטרפה חברת הגיימינג מון אקטיב, שתשכור כ-22 אלף מ"ר לעשר שנים ותעבור למגדל בסוף 2027.

בעסקת ליפא מאיר דובר על כ-90 שקל למ"ר למעטפת, כלומר שטח שהשוכר מקבל בלי עבודות גמר, ועל 130 עד 140 שקל כשהגמר כלול במחיר. זה עיקר ההסבר לפער בין העסקאות במגדל. בעסקת פישר הוערכו דמי השכירות ב-80 עד 90 שקל למ"ר, ובעסקת מון אקטיב פורסמו הערכות של 90 עד 130 שקל. על כל אלה נוספים דמי ניהול של כ-23 שקל למ"ר בחודש, לפי הערכות בענף.

להרחבה: עסקת השכירות הראשונה של תדהר כציבורית: מון אקטיב תשכור 22 אלף מ"ר במגדל BEYOND

המגדל יכלול לצד שטחי המשרדים גם שטחי מסחר, מתחם ספורט וכושר, מתחמי Wellness, חללי עבודה, חדרי ישיבות ואולם כנסים. רוב עבודות הגמר בשטחים המושכרים מבוצעות באמצעות חטיבת הגמרים של קבוצת תדהר.

• לגעת בשמיים: 828 מטר מול 244 - המגדלים הגבוהים בעולם ואיפה ישראל נכנסת לתמונה
• התחדשות עירונית בלב שדרות: הוועדה המחוזית אישרה להפקדה את התוכנית במתחם הפלמ"ח

גם השדרה המסחרית בפרויקט נמצאת בתהליך אכלוס, ובפרויקט נחתמו עד כה הסכמים עם מותגים ומסעדות, לפי החברות.

300 אלף מ"ר ושני מגדלים

פרויקט BEYOND משתרע על פני כ-300 אלף מ"ר ומשלב משרדים, מסחר, פנאי ושירותים. שני המגדלים בפרויקט נבנו מעל פודיום בן שמונה קומות, הכולל כ-20 אלף מ"ר של שטחי מסחר ושטחים משותפים.

תדהר ואיש העסקים ג'ורג' חורש, בעל השליטה ביוניון, קנו את הזכויות במגרש מיורוקום של שאול אלוביץ' ב-2016, תמורת 256 מיליון שקל. במגרש החזיקה גם הימנותא, חברת הבת של קק"ל. כבר אז הוערכה עלות הפרויקט בכ-2 מיליארד שקל, ובניית מגדל המשרדים החלה ב-2019. בתשקיף ההנפקה של תדהר, שגייסה השנה כ-1.7 מיליארד שקל לפי שווי של כ-8 מיליארד שקל, הוצג חלקה בפרויקט, 39%, בשווי של כ-1.075 מיליארד שקל.

ב-2024, כשהשלד הגיע לקומה ה-60, עקף המגדל את מגדל עזריאלי שרונה, שגובהו כ-238.5 מטר, והפך לבניין הגבוה בישראל. היזמיות מדברות על כ-320 מטר, ובמאגר הבינלאומי של גורדי השחקים הוא רשום בכ-308 מטר, הפרש שנובע כנראה מאופן המדידה. התואר עשוי לעבור בעוד כמה שנים למגדל הספירלה של עזריאלי בתל אביב, שהשלד שלו כבר עבר את הקומה ה-80. הוא מתוכנן להתנשא לכ-350 מטר, והשלמתו צפויה ב-2028. המגדל השני במתחם מיועד למגורים, עם כ-500 דירות קטנות להשכרה ארוכת טווח.

בפודיום מתוכננים בין היתר שטחי מסחר ומסעדות, מרכז ספורט, מרכז כנסים, מתחמי בילוי ופנאי ופארק עילי בשטח של כ-4 דונם.

• הון של מיליון שקל יספיק לכם לקנות דירה בנס ציונה?
• מ-1 באוקטובר: הבנק יבדוק את כל ההלוואות על הדירה יחד, גם את המשכנתא הקיימת

הפרויקט ממוקם בסמוך למתחם הבורסה ולנתיבי איילון, ובמרחק הליכה מתחנת רכבת ישראל תל אביב סבידור מרכז. הוא נמצא גם בקרבת תחנות הרכבת הקלה, תוואי המטרו העתידי ומסוף האוטובוסים באזור.

הפרויקט תוכנן בהתאם לתקן הבנייה הירוקה LEED Platinum ומשלב מערכות לחיסכון באנרגיה ובמשאבים.

כ-99% מהשטחים בבנייני המשרדים מהדרגה הגבוהה בתל אביב היו תפוסים במחצית הראשונה של 2026, לפי סקר שוק המשרדים, ודמי השכירות הממוצעים בהם עלו לכ-126 שקל למ"ר. את הביקוש מובילות היום חברות סייבר וביטחון, בזמן שחלק מחברות התוכנה מצמצמות שטחים. באזורים ותיקים ופחות נגישים, בערים שסביב תל אביב ובפריפריה, התפוסה נמוכה יותר ודמי השכירות ירדו. בהרצליה פיתוח, למשל, ירד שכר הדירה הממוצע בבניינים המובילים לכ-97 שקל למ"ר.

מיתר יושבת כשני עשורים בבית עורק שבשדרות אבא הלל ברמת גן, והבניין, כ-16 אלף מ"ר, מוצע כעת להשכרה בשלמותו. מון אקטיב תפנה כ-26 אלף מ"ר במגדל ויתניה בתל אביב, ופישר צפויה לעזוב את עזריאלי טאון. חלק גדול מהשוכרים במגדל עוברים אפוא מבניין לבניין, ומיתר אמנם גדלה מכ-20 אלף ל-30 אלף מ"ר, אבל כל מעבר כזה משאיר מאחור שטח שבעליו יצטרכו למלא. מולם ייכנסו לשוק בשנים הקרובות מגדלים חדשים נוספים, בהם הספירלה ותוהא 2, והתחרות על שוכרים גדולים צפויה לגבור.

כ-73 אלף מ"ר הושכרו בעסקאות שפרטיהן פורסמו, של מיתר, מון אקטיב, פישר וליפא מאיר. זה יותר ממחצית מכ-130 אלף מ"ר המשרדים שתוכננו במגדל, ומתאים לקביעה של היזמיות שרוב השטח הושכר, אבל שיעור ההשכרה המדויק לא פורסם. גם ההטבות לשוכרים לא נחשפו. בשוק המשרדים מקובל לתת לשוכרי עוגן חודשי שכירות בחינם והשתתפות בעלויות הגמר, והטבות כאלה עשויות להוריד את דמי השכירות בפועל מתחת למחירים שפורסמו.

להרחבה: פוטנציאל למעל 20 אלף דירות: האם עודף המשרדים יוריד את מחירי הדיור?

גיל גבע, יו"ר קבוצת תדהר, מסר כי "חנוכת BEYOND היא אבן דרך משמעותית באסטרטגיית הצמיחה של תדהר ובפיתוח פורטפוליו הנכסים המניבים של הקבוצה. הפרויקט מביא לידי ביטוי את היכולת שלנו לפעול לאורך כל שרשרת הנדל"ן - משלב הייזום והתכנון, דרך הביצוע ועד להשכרה ולניהול הנכס".

ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, מסר כי "מגדל BEYOND הוא נקודת ציון חדשה בשער הכניסה לגבעתיים. הפרויקט מביא לעיר חברות, מקומות עבודה ופעילות עסקית, ומהווה גם מקור הכנסה משמעותי לעיר".