מצוקת הקבלנים: אביב מליסרון מציעה רכישת דירה במימון כנגד שעבוד נכס קיים

הקשיים במכירת דירות חדשות ממשיכים לדחוף את יזמי הנדל"ן להציע פתרונות מימון יצירתיים כדי למשוך רוכשים. אחרי מבצעי תשלום של 20% בחתימת החוזה ו-80% במסירת הדירה, סבסוד ריביות ודחיית תשלומים, חברת אביב מליסרון מציגה כעת מתווה נוסף: רכישת דירה חדשה ללא צורך בהעמדת הון עצמי נזיל בתחילת העסקה, באמצעות נטילת הלוואה כנגד נכס קיים.

המהלך, שיוצע במהלך נובמבר ודצמבר 2026, משקף את אחד הקשיים המרכזיים בשוק הדיור: רוכשים רבים מעוניינים להתקדם לרכישת דירה, אך מתקשים להעמיד את הסכומים הגבוהים הנדרשים בתחילת העסקה. עבור הקבלנים, המשמעות היא עסקאות שמתעכבות או אינן יוצאות לפועל, גם כאשר יש התעניינות בפרויקטים.

במסגרת המתווה, רוכשים שכבר מחזיקים בדירה יוכלו לבחון אפשרות לגייס מימון כנגד הנכס שבבעלותם, במקום למכור אותו מראש או להשתמש בחסכונות. אביב מליסרון תישא בעלויות המימון והריבית במשך התקופה שעד לאכלוס הדירה החדשה, ולאחר מכן יידרשו הרוכשים לפרוע את ההלוואה ממכירת הנכס הקיים או ממקורות כספיים אחרים.

גם דירת ההורים יכולה לשמש בטוחה

המתווה מיועד בראש ובראשונה למשפרי דיור, שמעוניינים לרכוש דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הנוכחית. במקום להעמיד סכום גדול ממקורות נזילים, הם יוכלו לבחון אפשרות לגייס את הכסף באמצעות שעבוד הנכס הקיים.

החברה מציעה את האפשרות גם למשקיעי נדל"ן, שחלק ניכר מהונם מושקע בנכסים והם אינם מעוניינים למכור אותם או למשוך כספים מהשקעות אחרות לצורך רכישה נוספת.

אלא שהחידוש הבולט הוא הפניית המתווה גם לרוכשי דירה ראשונה. לפי החברה, מי שאינם מחזיקים בנכס משלהם יוכלו לבחון שימוש בנכס שבבעלות קרוב משפחה מדרגה ראשונה, למשל דירת ההורים, כדי לגייס את המימון הנדרש.

במקרה כזה, ההורים אינם רק מסייעים לילדיהם בגיוס ההון הראשוני, אלא עשויים גם להעמיד את דירתם כבטוחה להלוואה. אם הרוכשים יתקשו לפרוע את החוב במועד, גם הנכס המשועבד עלול להיחשף לסיכון.

המתווה כפוף לאישור הגורם המממן ולמגבלות האשראי החלות על הלוואות לדיור. החברה לא פירטה בהודעתה את שיעורי המימון המרביים, את זהות הגוף המלווה או את התנאים המדויקים לקבלת ההלוואה. הסיכון הזה לא תיאורטי: במבצעי 80/20, שבהם רוב התשלום נדחה לסוף הבנייה, נרשם זינוק של 41% בביטולי העסקאות.

במקום להוריד מחירים: הקבלנים מציעים פתרונות מימון

מבצע של אביב מליסרון מצטרף למגמה רחבה בענף הבנייה, שבה יזמים מנסים להתגבר על הקושי של משקי בית לרכוש דירות באמצעות הקלות בתנאי התשלום, במקום להפחית באופן ישיר את מחיר הדירה.

• מ-15 אלף עובדים לכ-1,200 בלבד: הרובוטים שינסו להציל את ענף השיפוצים
• החברה והקבלן הכחישו את הליקויים - ויפצו זוג מיחיעם בכ-161 אלף שקל

הנתונים הרשמיים מראים עד כמה המגמה התרחבה. לפי סקירת שוק הדיור של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש אוגוסט, ב-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזורים שבמעקב ניתנה הטבת מימון, עלייה של 10 נקודות אחוז מאז מאי. בנתניה, שבה נמצא אחד הפרויקטים במבצע, השיעור עמד על 24%, ובחדרה על 73%. באותו חודש ירד התזרים נטו של הקבלנים ל-418 מיליון שקל, לעומת 988 מיליון שקל באוגוסט אשתקד. בפועל, היזמים כבר לא מוכרים רק דירות, הם מוכרים אשראי.

גם בבנק ישראל עוקבים אחרי התופעה. לפי סקירת מערכת הבנקאות לשנת 2025, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-83 אלף דירות בסוף השנה, והאשראי הכספי לפרויקטים למגורים זינק בכ-40%, מכ-49 מיליארד שקל לכ-69 מיליארד שקל, בין היתר בגלל מבצעי דחיית התשלומים. במקביל, הבנקים מייקרים את האשראי ליזמים, ובשוק החופשי הקבלנים כבר נותנים הנחות של 10% עד 20%.

המתווה החדש יוצע בשמונה פרויקטים של אביב מליסרון במרכז הארץ: "אביב בגבעתיים", "אביב במעוז אביב", "אביב במקור" ברמת גן, "אביב ברידינג" ברמת אביב, "אביב בחפץ חיים" בתל אביב, SEA AVIV בשירת הים בנתניה, "אביב בטבנקין" בשכונת רביבים בתל אביב ופרויקט 51PARK בקריית שחקים בהרצליה.

צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, מסר: "בשוק הנדל"ן למגורים שבו רכישת דירה חדשה כרוכה באתגרים כלכליים ומימוניים משמעותיים, נדרשת חשיבה יצירתית שיוצאת מהקופסה. שינוי השיטה של אביב מליסרון נועד לאפשר לכל הרוכשים שלנו להתקדם לרכישת דירה חדשה, גם כאשר אין להם הון עצמי נזיל".