השעון של משפרי הדיור: אלפים צריכים למכור עד פברואר, או לשלם כ-200 אלף שקל יותר במס רכישה
בחמשת החודשים הראשונים של 2025 קנו משפרי דיור כמעט 10,500 דירות, ורובם עשו מה שכמעט כל משפר עושה: קנו קודם את הדירה החדשה, ורק אחר כך יצאו למכור את הישנה. בזכות ההתחייבות למכור אותה בזמן, הם שילמו מס רכישה נמוך, כמו מי שזו הדירה היחידה שלו. עכשיו הזמן הזה נגמר. מהימים האלה ועד סוף פברואר 2027 מגיע תורם, בזה אחר זה, ומי שעדיין יחזיק בשתי דירות כשהמועד שלו יעבור יקבל דרישה להשלים את ההפרש למס של דירה נוספת, בתוספת הצמדה וריבית מיום הקנייה.
הכללים השתנו שלוש פעמים בשלוש שנים, ולכן לכל משפר יש מועד משלו. בבסיס החוק עומדים 24 חודשים. על רכישות שנעשו מיוני 2023 ועד סוף מאי 2025 החלון קוצר ל-18 חודשים, ומיוני 2025 חזרו 24 החודשים. במרץ האחרון, על רקע מבצע "שאגת הארי", אישרה הכנסת תוספת של שלושה חודשים לכל מי שתקופת המכירה שלו חפפה, ולו ביום אחד, את התקופה שבין סוף פברואר לסוף מאי 2026. התוספת חלה מעצמה, ויש בה גם רצפה: המועד לא נופל לפני סוף אוגוסט 2026. כך מי שקנה בין סוף אוגוסט 2024 לסוף מאי 2025 קיבל 21 חודשים, ומי שקנה מיוני 2025 ועד סוף מאי 2026 קיבל 27 חודשים.
ברכישה מקבלן הספירה אחרת: 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה, או מהמסירה בפועל אם העיכוב לא היה בשליטת הקונה. מי שקיבל מפתח בין סוף פברואר 2025 לסוף מאי 2026 נהנה מ-15 חודשים, ולא פחות מסוף אוגוסט 2026.
מי עומד עכשיו מול השעון
רוכשי הסתיו של 2024 כבר עברו את המועד בסוף אוגוסט. גם מי שקנה בדצמבר 2024, חודש חזק במיוחד שבו משפרי הדיור רכשו כ-2,600 דירות, הגיע לסוף החלון בספטמבר. מי שעדיין בתוך הספירה הם רוכשי ינואר עד מאי 2025: כ-2,100 עסקאות בינואר, כ-2,200 בפברואר, כ-2,400 במרץ, כ-1,750 באפריל וכ-2,100 במאי, לפי הנתונים הראשוניים של האוצר, שנוטים להתעדכן בהמשך כלפי מעלה. אחריהם מגיעה הפוגה, כי מי שקנה מיוני 2025 צריך למכור בסתיו 2027 לכל המוקדם.
על השאלה כמה מתוך כ-10,500 הרוכשים האלה עדיין מחזיקים שתי דירות אין נתון רשמי, אבל יש סימנים. בדיקה של מי שקנו ב-2024 ונדרשו למכור בתוך 18 חודשים מצאה שעד מרץ 2026 כ-70% מהם כבר מכרו, וחלק גדול עשה זאת מהר: במרכז קרוב ל-40% מהמוכרים סגרו עסקה בתוך שלושה חודשים מהקנייה, ומי שהמתין נאלץ בדרך כלל להתפשר יותר במחיר.
כמעט רבע ממשפרי הדיור שהחלון שלהם הסתיים בשנה שעד אוגוסט 2025 לא הספיקו למכור בזמן, כ-3,500 מתוך כ-15,500. בשנים רגילות, לפני המלחמות, השיעור נע סביב 7%-10%. אם שיעור דומה יחזור אצל רוכשי תחילת 2025, מדובר ב-2,000 עד 3,000 משקי בית שיצטרכו להכריע בחודשים הקרובים בין הורדת מחיר לבין תשלום מס גבוה. ייתכן שעל רקע הימשכות המלחמה והשוק המדשדש בעסקאות לצד ירידת מחירים, יש רבים יותר שעדיין לא מכרו.
כמה שווה המועד בשקלים
על דירה חדשה ב-3 מיליון שקל, משפר שנחשב בעל דירה יחידה משלם כ-45.5 אלף שקל: אפס על כ-1.98 מיליון השקלים הראשונים, 3.5% על המדרגה הבאה (כ-12.9 אלף שקל) ו-5% על היתרה (כ-32.6 אלף שקל). כבעל דירה נוספת הוא משלם 8% מהשקל הראשון, 240 אלף שקל, והפער מגיע לכ-194.5 אלף שקל. בדירה של 3.5 מיליון שקל המס קופץ מכ-70.5 אלף ל-280 אלף שקל, פער של כ-209.5 אלף, ובדירה של 4 מיליון שקל מכ-95.5 אלף ל-320 אלף, כ-224.5 אלף שקל. בטווח המחירים הזה כל מיליון נוסף מוסיף לפער 30 אלף שקל.
החישוב נשען על מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מול דירה נוספת, שהוקפאו ולא יתעדכנו עד ינואר 2028. להפרש מצטרפות הצמדה וריבית מיום הרכישה, כמעט שנתיים אחורה, ובחלק מהמקרים גם הפטור ממס שבח על הדירה הישנה, שתלוי באותו חלון זמן.
מדד מחירי הדירות של יוני-יולי 2026 היה נמוך ב-1.2% מזה של השנה הקודמת, ובמחוז המרכז הירידה השנתית הגיעה ל-3.2%. בשוק היד השנייה, שבו נמכרות הדירות הישנות של המשפרים, המחירים ברבעון השני ירדו ב-1.2% לעומת הרבעון הראשון, בתל אביב בכ-2% ובירושלים בקרוב ל-3%. מתווכים מתארים עסקאות שנסגרות ב-150 עד 200 אלף שקל מתחת למה שהבעלים קיוו לקבל, ובעלי דירות רבים עדיין מחכים להצעה שתחזיר אותם למחירי 2024.
- חברי קיבוצים שילמו יותר מדי מס רכישה - ועכשיו הם עשויים לקבל את הכסף בחזרה
- מכרו קרקע ב-39 מיליון שקל - והמס חושב לפי 51 מיליון
משפר שקנה ב-3.5 מיליון שקל ומחזיק דירה ישנה ששווה כ-2.5 מיליון יכול לוותר על כ-200 אלף שקל במחיר, כ-8% מערך הדירה, וההפסד יהיה שקול בערך להפרש במס שהיה משלם אילו המשיך לחכות. לכן נראה שבחודשים הקרובים חלק מהמוכרים האלה יהיו גמישים יותר, בעיקר מי שמימן את הקנייה בהלוואת גישור על הדירה הקיימת, שמועד הפירעון שלה צמוד למכירה. קונים שעוקבים אחרי מודעות שעומדות זמן רב עשויים לזהות את המוכרים האלה ולנסות לנהל משא ומתן קשוח יותר.
כ-10,500 רכישות לאורך חמישה חודשים הן קבוצה קטנה ביחס לשוק: ביד שנייה לבדה נרשמות 4,000 עד 5,000 עסקאות בחודש, ורבים מהמשפרים כבר מכרו. גם לא כל מי שנתקע יוריד מחיר. חלק יעדיפו להשכיר את הדירה הישנה, לשלם את ההפרש ולחכות להתאוששות, ומי שיש לו הון פנוי עשוי לראות במס הנוסף מחיר סביר ביחס להפסד במכירה מהירה. ההשפעה, אם תהיה, צפויה להיות מקומית ולא במדד הארצי, בעיקר בשכונות ותיקות שבהן דירות בלי ממ"ד מתקשות למצוא קונים, בשוק שבו כשני שלישים מעסקאות היד השנייה הן כבר דירות עם ממ"ד.
המועד נספר מיום החתימה על החוזה לקניית הדירה החדשה, ולא מיום הכניסה אליה. ההארכה של שלושת החודשים חלה בלי בקשה, אבל עורך הדין צריך לציין אותה בדיווח למיסוי מקרקעין. התנאי הוא חתימה על הסכם מכר מחייב בתוך התקופה, גם אם מסירת הדירה לקונה נקבעת למועד מאוחר יותר, וזיכרון דברים שלא הבשיל לחוזה אינו מספיק. אחרי המכירה עורך הדין מודיע עליה למיסוי מקרקעין, והשומה שהוקפאה לפי מדרגות דירה יחידה הופכת לסופית.
מי שבחר מלכתחילה לשלם לפי שיעורי דירה נוספת ומכר את הישנה בתוך התקופה זכאי להחזר ההפרש, אבל ההחזר אינו אוטומטי: צריך להגיש בקשה ולצרף את הסכם המכר. אצל מי שהחמיץ את המועד ההפרש הופך לחוב סופי, ומכירה מאוחרת יותר כבר לא מחזירה אותו.
ברקע עומדת גם שאלת מס הרכישה על דירה נוספת בתחילת 2027. הוראת השעה שקובעת 8% עד כ-6.06 מיליון שקל ו-10% מעל הסכום הזה מסתיימת בסוף 2026, ובגלל הבחירות היא צפויה להימשך לתוך החודשים הראשונים של השנה הבאה. אצל רוכשי 2025 המס נקבע לפי השיעורים שחלו ביום הקנייה, כך שהפחתה עתידית לא תקטין את ההפרש שהם עלולים לשלם. היא עשויה דווקא להחזיר לשוק חלק מהמשקיעים, שבאמצע 2025 קנו כ-850 עד 900 דירות בחודש.
