ההנחה במס רכישה שפוספסה בגלל ימים; בית המשפט: "24 חודשים הם 24 חודשים ולא יום אחד יותר"

מי שלא קיבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים מיום רכישת מקרקעין, לא ייהנה מפטור בשיעור שישית ממס הרכישה - גם אם ההיתר ניתן ימים בודדים מאוחר יותר. כל מסקנה אחרת תסטה מלשונו הברורה של החוק ותערער את היציבות ביישומו. כך קובע שופט בית המשפט המחוזי מרכז, אבי גורמן, בתפקידו כיו"ר ועדת ערר מיסוי מקרקעין.

גורמן דחה את ערעורה של סילס חברה ליזמות ואחזקות נגד מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אשר חייב אותה במלוא המס - 730,000 שקל - בעקבות רכישת שלושה מגרשים באבן יהודה ב-16.4.21. היתר הבנייה ניתן ב-20.4.23, כלומר - ארבעה ימים לאחר שחלפו שנתיים מיום הרכישה. בעוד מס הרכישה הרגיל הוא 6% משווי העסקה, החוק קובע שיעור של 5% אם ההיתר ניתן בתוך 24 חודשים (במטרה לעודד את היזמים לפעול במהירות). סילס טענה בעיקר, כי היה מקום להאריך את המועד בהתאם לתקנות מתקופת הקורונה, שכן המגיפה היא שגרמה לעיכוב במתן ההיתר.

תקנות הקורונה לא חלות כאן

גורמן קבע (26.3.26), כי תקנות הקורונה לא חלו על רכישה זו, שכאמור נעשתה שנה לאחר פרוץ המגיפה. סילס "לא הציגה כל ראיות של ממש, אודות נסיבות חריגות ומיוחדות הנוגעות לבקשת היתרי הבניה שהיא הגישה ולעיכובים שאירעו". מנהלת ועדת התכנון, אתי סעידי-דהן, אמנם אישרה שנגרמו עיכובים בעבודתה, אך לא אמרה אפילו ברמז שהטיפול בבקשתה של סילס נפגע בשל הקורונה. "אין מקום לצפות כי המשיב, יבחן כל מקרה לגופו - מה מידת הנזק הספציפי שגרם נגיף הקורונה לעניינו. למשיב אין כלים לכך, ואם ינסה לעשות זאת, לא יהיה לדבר סוף", מציין גורמן.

גורמן מדגיש, כי רשות המיסים אינה יכולה להעניק הקלות וארכות על דעת עצמה: "בחוק מיסוי מקרקעין הוראות לא מעטות הקובעות הקלה למי שמבצע פעולה בפרק זמן שקבע המחוקק. קביעת פרק הזמן ע"י המחוקק, היא חלק מהותי מאותן הוראות - כפי שבחר המחוקק לעצבן...  מתן סמכות למשיב לשנות פרק זמן זה על ידי הארכתו, מקנה למשיב למעשה סמכות להתערב בלב ההסדר שקבע המחוקק, ולשנות את ההסדר שמצא המחוקק לנכון לקבוע. אני סבור כי מדובר בסמכות מרחיקת לכת, שאין זה נכון לקבוע כי היא נתונה לרשות מינהלית.

• נדחתה בקשה לייצוגית על מס רכישה בשדרוג שכונות ותיקות
• שיווק ספרים דיגיטליים חויב במע"מ גם כאשר הלקוח הוא מלכ"ר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"יתרה מזו, אף מההיבט הפרקטי, אימוץ גישה לפיה המשיב רשאי להאריך פרקי זמן שנקבעו בחוק או מכוחו, כחלק מתנאי למתן הקלות מס, תגרור בוקה ומבולקה בכל הנוגע לאופן יישומה של סמכות זו. קשה מאוד לקבוע אמות מידה ברורות אשר יבהירו מתי יש מקום לאשר הארכת 'מועד' מסוג זה, ויותר מכך - מה ההיקף הארכה שנכון לאשר. מתן סמכות מסוג זה למשיב, תפגע בהכרח ביישומן השוויוני של הוראות החוק, ולמעשה תקשה מאוד על בחינה אמיתית של שיקול הדעת שהופעל, ולריבוי התדיינויות בעניינים אלה".

עוד אומר גורמן, כי סילס לא הוכיחה שמדובר בנסיבות חריגות המצדיקות מתן ארכה. "הרושם הוא כי העוררת נמנעה מלפעול באופן נמרץ יותר, מול הגורם הרלוונטי בוועדת התכנון, כדי להאיץ בו בימים האחרונים שנותרו לה - כך שההיתרים יתקבלו בתוך הזמן הקבוע בתקנה...  צריך לומר באופן פשוט, כי תמונת הדברים מלמדת על נכונות להמתין לרגע האחרון, ואז דברים השתבשו". אם יינתנו אורכות בנסיבות כאלה (וגורמן שב ומדגיש שאין סמכות לתת אותן), "ירבו ההתדיינויות ונימצא נותנים יד להתנהלות מסוג זה".

כמו במשפט העברי

גורמן מוסיף ברמה הרוחבית: "הפסיקה הדגישה את חשיבותם של כללים משפטיים ברורים כנגזרת של עקרון שלטון החוק, וככלי לקידום הוודאות המשפטית והשוויון, תוך הכרה בכך שקביעת קווי גבול ברורים היא הכרח בל יגונה, גם אם היא יוצרת 'שולי אקראיות' במקרי גבול". הוא מזכיר את פסיקתו של שופט בית המשפט העליון המנוח, משה זילברג, בדבר החשיבות שמייחס גם המשפט העברי לקביעה של גבולות מדויקים ועמידה בהם ללא סטייה מינימלית.

• בג"ץ: צה"ל מחויב חוקית לשוויון הזדמנויות לנשים בתפקידי לחימה
• ביהמ"ש דחה בקשת כאל לצו זמני במאבק על הנוסע המתמיד של אל-על
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מנהלת בי"ס תפצה מורה לשעבר ב-55 אלף שקל

גורמן מסכם: "כאשר המחוקק מציב תנאי שגדריו ברורים - 24 חודשים מיום המכירה במסגרתם יש לקבל היתר בנייה, לא ניתן בנקל לקבל גישה לפיה מדובר יהיה בתנאי גמיש - אשר ברצותו יוכל המשיב להאריך, כראות עיניו ושיקול דעתו. אם לא תאמר כן, תוצאת הדברים בעניין  אופן יישומה של תקנה 1(2א) שנדונה כאן ושל תנאים רבים דומים אחרים שנקבעו בחוק - תהיה כרסום של ממש ביישומו היציב, הברור והראוי של חוק מיסוי מקרקעין".

סילס חויבה בתשלום הוצאות בסך 30,000 שקל. חברי הוועדה גבע בלטר וגידי גבאי הסכימו עם גורמן. את סילס ייצג עו"ד דוד מזור, ואת רשות המיסים - עו"ד גל מססה.