דירה בעלות של 7 אלף שקל למ"ר - האם זו מציאה?

פתחנו את העסקאות נדל"ן האחרונות במדור נדל"ן כאן ובדקנו עסקאות "זולות" בחודשים האחרונים. המבחן היה לפי מחיר למ"ר ויש לנו תובנה ברורה - יש עסקאות כאלו ולא מעט בפריפריה - בבאר שבע ובקריית שמונה תמצאו לא מעט עסקאות לפי 7 אלף שקל למ"ר. 

המחיר הזה סימן לנו סוג של רצפה, ואכן זה בערך המחיר הנמוך ביותר למ"ר שתמצאו בעסקאות בחודשים האחרונים. זה רצפה כי לבנות עולה יותר. תחשבו על זה - אתם קונים במחיר של 7 אלף שקל למ"ר בשעה שאם קבלן קונה את השטח ובונה עולה לו במינימום שבמינימום וזה בלי להתחשב בעלות קרקע, מסים ורווחים על העבודה, 7-8 אלף שקל למ"ר. אלו המספרים של הפריפריה, ואמרו לנו שהם נדירים, בפועל זה כבר מתקרב ל-9-10 אלף שקל למ"ר ועם הקרקע, מסים ועוד זה לרוב כבר גבוה יותר, אם כי הקרקעות בפריפריה זולות ואפילו ניתנות בחינם. 

במרכז המחירים גבוהים בהרבה. עלות העבודה שונה, האגרות וכל המסביב גבוה יותר, וגם סטנדרט הבנייה יקר יותר. יש מקומות במרכז, וזה לא נדיר שהעלות בנייה, בלי הקרקע מגיעה ל-15-20 אלף שקל למ"ר, עם הקרקע זה יותר מפי 2. 

העלויות של יזמים וקבלנים כוללת עלות הבנייה ישירה של 7-8 אלף שקל למ"ר, תלוי באזור ובמפרט. זה כולל חומרים, עבודה ותשתיות בסיסיות. צריך להוסיף קרקע, פיתוח סביבתי, היטלי פיתוח, מימון, אגרות ומסים, ועל זה עוד רווח יזמי סביר של 15%-20%. בסופו של דבר, העלות הכוללת ליזם בפריפריה מגיעה ל-9-12 אלף שקל למ"ר ואפילו יותר באזורים מרוחקים. דירה שנמכרת ב-7,000 שקל למ"ר נמצאת מתחת לעלות שלה. נכון, זו דירה לרוב ישנה, לעומת דירה חדשה מקבלן ועדיין ההבדל הוא גדול מדי, מה גם שבדירות הישנות האלו עשוי להיות דווקא פוטנציאל להתחדשות עירונית.

• מה משפיע על מחירי הדירות ועסקאות אחרונות
• המטרו מגיע לראשון לציון: האם זה הזמן לרכוש שם דירה להשקעה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אז האם דירה ב-7 אלף שקל למ"ר היא מציאה?

ולמרות שמבחינת השוואה לעלות של הבנייה מדובר במציאה, כי קונים ב-7 אלף שקל משהו שהעלות הכוללת שלו הרבה יותר גבוהה, הרי ששוק זה שוק. אם השוק נותן לדירה של 100 מטר בבאר שבע מחיר של 750 אלף שקל ולדירה של 100 מטר בקריית שמונה מחי של 720 אלף שקל אז זה המחיר שנקבע בין מוכרים מרצון לקונים מרצון. העובדה שהמחיר נראה נמוך ביחס לעלות האלטרנטיבית לא מהווה איזו השבחה עתידית, אל מתארת את מצב השוק. תיאורטית זה יכול להיות גרוע יותר. העלות של הבנייה לא רלבנטית אם אנשים לא רוצים לגור באזור מסויים, אם כי היא משמשת במקרים רבים כסוג של רצפה. 

אחרי הכל, מדובר באזורים מיושבים, זאת לא איטליה שבה יש כפרים ועיירות בלי אנשים ובתים נמכרים במאות דולרים ואפילו ניתנים בחינם. יש שם גם מצבים שאומרים לכם - "רק תבואו, בית בחינם ותקבלו גם מענק מהממשלה". 

גם בבאר שבע וגם בקריית שמונה יש פעילות בנייה, יש ביקוש לדירות (עכשיו בקריית שמונה פחות משמעותית) ויש גידול באוכלוסייה על פני זמן. ועדיין - רוכש דירה להשקעה ורוכשים בכלל, לא יכולים להסתמך על מחיר אופטי נמוך ולהעריך שהמחירים יעלו. אולי הם לא ירדו משמעותית, אבל זה לא אומר זה מחיר הזדמנותי ותהיה עלייה.

• התחדשות בנייה בנווה יעקב: נתיב תבנה 130 דירות ב-200 מיליון שקל
• הבריחה מהמרכז לא עוצרת את הטילים - אבל כן מעלה את שכר הדירה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מה משפיע על מחירי הדירות ועסקאות אחרונות

ולראייה - שוק הדירות בבאר שבע. בנייה מאוד מאסיבית בעיר בשנים האחרונות הובילה להיצעים גדולים, ולקיפאון במחירים בשעה שבכל הארץ היו עליות חדות. בעשור האחרון כשמחירי הדירות זינקו קרוב לפי בממוצע ארצי, בבאר שבע היתה עלייה של כ-40%, ובשכונות הוותיקות העלייה היתה נמוכה מאוד. בקריית שמונה אגב, המחירים התנהגו בדומה לממוצע הארצי. 

ההיסטוריה בעצם ממחישה שקנייה במחיר לכאורה הזדמנותי, לא מבטיחה רווח - גם לפני 3 שנים הייתם קונים את הדירה בבאר שבע לפי 7 אלף שקל למ"ר  וגם לפני 5 שנים בערך באותו המחיר. ודווקא דירות יקרות יותר עלו יותר, בעוד שהיא נשארה די קפואה במחיר. 

מצד שני, משקיעים רואים את הסיכון הנמוך - גם אם לא תהיה עלייה, קשה לראות את המחיר יורד עמוק יותר למחיר העלות. בנוסף הם גם רואים הזדמנות בשכר דירה. לעלות את שכר הדירה ב-10% מ-2,000 שקל ל-2,200 שקל זה קל יותר מאשר להעלות את שכר הדירה מ-7,000 ב-10% ל-7,700 שקלים. כלומר, יש יותר תמרון בשכר הדירה, וגם - התשואה האפקטיבית על השקעה בדירות זולות בבאר שבע וקריית שמונה משמעותית יותר מאשר דירות יקרות יותר. אפשר להגיע ל-4% ויותר בדירות הזולות. כשלוקחים את זה בחשבון אז מקבלים נכס עם תשואה טובה, אולי סיכוי להתחדשות עירונית ומחיר שקשה לראות אותו יורד. אין דבר כזה בטוח, אבל בשוק שבו יש לרוב מחסור בדירות, זה נראה לא מציאה, אבל בהחלט תמחור טוב.