דווקא בדרום: היישוב שבו השכירות נפוצה יותר מבתל אביב

תל אביב מזוהה יותר מכל עיר אחרת בישראל עם שוכרים צעירים, דירות קטנות ומחירי שכירות גבוהים. למרות זאת, היא אינה מובילה בשיעור הדירות השכורות. המקום הראשון נמצא דווקא בדרום הרחוק: במצפה רמון 55.8% מהדירות הן דירות בשכירות. חריש נמצאת במקום השני עם 51.8%, ותל אביב-יפו מדורגת שלישית עם 47.4%.

מצפה רמון וחריש הן שתי הרשויות הבולטות שבהן שיעור הדירות המושכרות עובר את רף ה-50%. הנתון הארצי עומד על כ-29%, כך שבמצפה רמון ובחריש שיעור השוכרים כמעט כפול מהממוצע בישראל. עם זאת, הסיבות לשיעור הגבוה שונות מאוד בכל אחת מהן.

מצפה רמון: תושבים צעירים ושוק מגורים עם תחלופה גבוהה

מצפה רמון היא מועצה מקומית קטנה שבה כ־5,600 תושבים בלבד, אך מבנה האוכלוסייה שלה שונה מזה של יישובים רבים אחרים בפריפריה. כ־20.2% מהתושבים הם בני 20–29 ועוד 18.3% הם בני 30–44. כלומר, קרוב ל־39% מתושבי היישוב נמצאים בגילים שבהם שכירות נפוצה יחסית.

היישוב מושך צעירים, אנשי חינוך, יוצרים, עובדים בתחום התיירות ותושבים המבקשים להתגורר במדבר במשך תקופה מסוימת, בלי להתחייב מיד לרכישת דירה. חלקם עוברים למצפה רמון לכמה שנים, ואחרים מגיעים בעקבות עבודה, לימודים, פעילות אמנותית או רצון לשינוי באורח החיים.

גם ענף התיירות משפיע על שוק הדיור המקומי. לפי פרופיל הרשות של הלמ"ס, במצפה רמון קיימים כ־46 אלף מ"ר של נכסים המחויבים בארנונה כבתי מלון — נתון משמעותי ביחס ליישוב שמונה אלפים בודדים של תושבים. הפעילות התיירותית מייצרת ביקוש למגורים מצד עובדים, מדריכים ובעלי עסקים, ובמקביל חלק מהנכסים ביישוב משמשים לתקופות שונות גם לאירוח ולשכירות קצרה. נתוני הלמ"ס אינם מפרידים בין חוזים ארוכי טווח לבין דירות שמושכרות לתקופות קצרות.

מחירי הרכישה הנמוכים יחסית למרכז הארץ משכו לאורך השנים גם משקיעים. כאשר מחיר הדירה נמוך, אך ניתן לגבות שכר דירה שמספק תשואה גבוהה יחסית, גדל התמריץ לרכוש נכס שלא לצורך מגורים עצמיים. התוצאה היא מלאי גדול של דירות שבעליהן מתגוררים במקום אחר ומשכירים אותן לתושבי היישוב.

בעבר היה אפשר להגיע במצפה רמון לתשואות שהתקרבו ל־4% בשנה ואף יותר בנכסים מסוימים. בשוק שבו התשואה בתל אביב ובערים יקרות אחרות נמוכה בדרך כלל, היחס בין מחיר הקנייה לשכר הדירה הפך את היישוב למעניין עבור משקיעים. עם זאת, מדובר בשוק קטן, ולכן כמה עשרות עסקאות או דירות שמחליפות שימוש עשויות להשפיע במהירות על הממוצע המקומי.

חריש: עיר חדשה שבה משפחות רבות מתחילות בשכירות

חריש מציגה סיפור שונה. זו עיר חדשה יחסית, שנבנתה בקצב מהיר וקלטה בשנים האחרונות אלפי משפחות. בסוף 2023 התגוררו בה כ־39 אלף תושבים, לאחר גידול שנתי של 7.8%. מאזן ההגירה הכולל היה חיובי ועמד על יותר מ־2,200 תושבים, מהם כ־2,100 במסגרת הגירה פנימית מיישובים אחרים בישראל.

האוכלוסייה בחריש צעירה במיוחד. כ־17.3% מהתושבים היו ילדים עד גיל 4, וכ-26.7% היו בני 30–44 - הקבוצה שבה נמצאים הורים צעירים ומשפחות בתחילת דרכן. מבנה כזה מגדיל את הביקוש לדירות שכורות, משום שמשפחות רבות מעדיפות לבדוק תחילה את העיר, את מוסדות החינוך, את התחבורה ואת אפשרויות התעסוקה לפני שהן רוכשות בה דירה.

• שותפו של ערי סטימצקי מעלה חשד לעבירות פליליות בעסקיהם באירופה
• הפרדוקס האירופי: הכלכלה מקרטעת, אבל מחירי הדירות ימשיכו לזנק

במקביל, חלק גדול מהדירות בחריש נרכש בשנות ההקמה בידי משקיעים. ההיצע הגדול של פרויקטים חדשים ומחירי הפתיחה הנמוכים יחסית לאזור המרכז משכו רוכשים שלא התכוונו להתגורר בעיר. לאחר האכלוס נכנסו לשוק בתוך זמן קצר דירות חדשות רבות להשכרה.

ביוני 2024 היו בחריש כ-11,526 דירות למגורים. במהלך התקופה שנבדקה הסתיימה בנייתן של 369 דירות נוספות והחלה בנייתן של 172 דירות. הנתונים ממחישים כיצד שוק הדיור בעיר ממשיך להתרחב, גם לאחר גל הבנייה הגדול של השנים הקודמות.

השילוב בין משקיעים המחזיקים בדירות חדשות לבין משפחות שמבקשות להתגורר בעיר לפני רכישה מסביר חלק מהעלייה בשיעור השכירות. ב-022 עמד שיעור הדירות השכורות בחריש על 45.4%, וב-2024 הוא כבר הגיע ל־51.8%. באותה תקופה ירד השיעור במצפה רמון מ־57.6% ל-55.8%, ובתל אביב מ-49.7% ל־47.4%.

תל אביב: לא ראשונה בשיעור, אבל מובילה במספר הדירות השכורות

תל אביב מדורגת שלישית בשיעור הדירות השכורות, אך במספרן המוחלט היא נמצאת במקום הראשון בפער גדול. מתוך כ־219.5 אלף דירות בעיר, כ־104 אלף הן דירות בשכירות. כלומר, תל אביב לבדה מחזיקה בכ-12.2% מכלל הדירות השכורות בישראל.

שיעור השוכרים הגבוה בעיר נובע בראש ובראשונה ממחירי הרכישה. גם משקי בית בעלי הכנסה גבוהה מתקשים לגייס את ההון העצמי הדרוש לקניית דירה, ובוודאי לעמוד בהחזר של משכנתה על נכס שמחירו עשוי להגיע לכמה מיליוני שקלים. עבור צעירים, יחידים וזוגות בתחילת דרכם, שכירות היא לעיתים האפשרות היחידה להתגורר בעיר.

• הקבלנים חזרו להטבות מימון: ב-43% מהעסקות בי-ם ניתנה הטבה
• כשה-AI הפך לשוכר הכי מבוקש באירופה: חברות הבינה המלאכותית שכרו בלונדון בחצי שנה יותר שטח משרדים מכל

תל אביב מאופיינת גם בתחלופה גבוהה. בין 2023 ל-2024 התחלפו השוכרים ב-17.4% מהדירות השכורות בעיר - שיעור גבוה מהממוצע הארצי, שעמד על 14.1%. רק באר שבע רשמה שיעור תחלופה גבוה יותר, של 20.3%. הנתונים משקפים שוק דינמי שבו חוזים רבים הם לשנה, צעירים עוברים בין דירות ושכונות, ומשקי בית משנים את מקום מגוריהם בתדירות גבוהה יחסית.

למרות המחירים הגבוהים, השכירות עדיין עשויה להיות נגישה יותר מרכישת דירה. שכר דירה חודשי של אלפי שקלים מכביד על משק הבית, אך רכישה דורשת בנוסף להחזר החודשי גם הון עצמי גדול, מס רכישה במקרים המתאימים, עלויות תיווך, שכר טרחת עורך דין והוצאות תחזוקה.

מי נמצאות אחרי שלוש המובילות?

אחרי מצפה רמון, חריש ותל אביב נמצאת קריית ארבע, שבה 43.6% מהדירות מושכרות. גבעתיים מגיעה ל-41.8%, עמנואל ל־41.3% ורמת גן ל-40%. בירוחם שיעור הדירות השכורות עומד על 39.6%, בקריית ביאליק על 38.2% ובנוף הגליל על 37.6%.

הדירוג כולל יישובים שונים מאוד זה מזה. בצמרת מופיעות ערים יקרות במרכז הארץ לצד יישובים קטנים ומרוחקים, ערים חדשות ויישובים שבהם חלק גדול מהאוכלוסייה צעיר. הדבר מלמד שמרחק מתל אביב או מחיר הדירה לבדם אינם מסבירים את שיעור השכירות.

בגבעתיים וברמת גן, לדוגמה, השיעור הגבוה קשור לקרבה לתל אביב, למחירי רכישה גבוהים ולאוכלוסייה גדולה של צעירים ושוכרים. בירוחם ובמצפה רמון המחירים נמוכים יותר, אך קיים שילוב של משקיעים, תחלופת אוכלוסייה ותושבים שמגיעים לתקופה מוגבלת. בחריש מדובר בעיקר בעיר חדשה שבה מלאי גדול של דירות נרכש מראש גם בידי משקיעים.

בירושלים שיעור הדירות השכורות עומד על 31.5% - מעט מעל הממוצע הארצי. במספרים מוחלטים מדובר בכ־78.5 אלף דירות שכורות, כך שירושלים ותל אביב יחד מרכזות 21.4% מכל הדירות השכורות בישראל.

בערים חרדיות וערביות התמונה אינה אחידה

הנתונים מראים כי שיעור השכירות ביישובים חרדיים אינו נמוך באופן אחיד. בעוד שבמודיעין עילית ובביתר עילית שיעור הבעלות גבוה יחסית, עמנואל נמצאת דווקא בצמרת, עם 41.3% דירות שכורות. ההבדל עשוי להיות קשור לגודל היישוב, לגיל הבנייה, למלאי הדירות ולמבנה המקומי של שוק הדיור.

באוכלוסייה הערבית שיעור השכירות נמוך משמעותית. לפי סקר כוח האדם של הלמ"ס, ב־2024 רק 12.5% ממשקי הבית הערביים התגוררו בשכירות, לעומת 31% ממשקי הבית היהודיים. אחד ההסברים המקובלים הוא בנייה על קרקע משפחתית והעברת דירות ונכסים בין בני משפחה, לצד שוק שכירות מצומצם יותר ביישובים רבים.

רוב השוכרים עדיין תלויים בבעל דירה פרטי

למרות ההתרחבות של שוק השכירות, המבנה שלו כמעט שלא השתנה. לפי מרשם הדירות, 81.2% מהדירות השכורות מוחזקות ומושכרות בידי אנשים פרטיים. חברות הדיור הציבורי מחזיקות ב־6.7%, קיבוצים ומושבים ב-4.5%, וחברות פרטיות ב-4% בלבד.

סקר משקי הבית מצביע על תלות גדולה אף יותר בשוק הפרטי: ב-2025 כ-92% ממשקי הבית שהתגוררו בשכירות שכרו את הדירה מאדם פרטי. פירוש הדבר הוא ששכירות מוסדית - פרויקטים שמנוהלים בידי חברה ומציעים בדרך כלל חוזים ארוכים יותר - עדיין תופסת חלק קטן משוק השכירות הישראלי. התלות במשכירים פרטיים משאירה שוכרים רבים עם חוזים קצרים, חשש מעליית מחיר בכל חידוש חוזה וחוסר ודאות לגבי האפשרות להישאר בדירה לאורך זמן. עבור משפחות עם ילדים, מעבר תכוף אינו רק הוצאה כספית: הוא עלול לחייב החלפת גן או בית ספר ולהרחיק אותן ממקום העבודה ומהקהילה.