התוכנית של מנכ"ל שדה נדל"ן: השבחה של פי 7-8 ומה הסיכונים בדרך

שדה נדל"ן 1.66%  היא שחקנית בשוק האמריקאי, בעיקר יוסטון עם כמה זרועות - פעילות של הקמת וילות יוקרה, הסבה של מגדלי מגורים למגורים יוקרתיים תחת מיתוג של האייט, בנייה של מגדלי מגורים ושאריות של פעילות ניהול נכסי השקעה בארה"ב -  קרן אינטו שלה מעל 60 נכסים. הבעלים יוני שדה מחזיק 65% מהחברה שנסחרת ב-160 מיליון שקל עם הון של כ-40 מיליון שקל. שדה מגיע עם פעילות של ניהול קרנות ונכסים במשך 20 שנה בעיקר ביוסטון וטקסס. המטרה של שדה להפוך את החברה לגדולה, רווחית ותזרימית. הוא מדבר על רווח צפוי בשנים הקרובות (3-4 שנים) של 500 מיליון דולר. קחו הנחות מסוימות, מימון, מסים, תפעול שוטף  (הוצאות התפעול יחסית רזות), ותקבלו בנטו 320-350 מיליון דולר. גם הסכום הזה הוא מרשים, בהינתן השווי וההון - מה שאומר שהשוק סקפטי.

"אני מבין את השוק הוא רוצה לראות תוצאות, בפרויקטים המרכזיים, בעיקר בפרויקט הגדול שלשמו גייסנו את החוב, אני מרגיש בטוח יותר מבעבר", אומר שדה ומדגיש שהמבחן של החברה יהיה בחודשים הקרובים אז יחל השיווק. הוא מתכוון לפרויקט מגורים יוקרתי שיוסב מ-123 ל-140 דירות ויהפוך מבניין להשכרה לדירות למכירה. הרווח נראה משמעותי - כ-35%-40% גולמי אחרי השיפוץ ואחרי הוצאות השיווק, ומדובר ברווח שיכול להגיע למעל 200 מיליון דולר. 

ומה עם התזרים? רווחים זה נחמד, אבל האג"ח שלכם נסחרת ב-15%, השוק מבטא סיכון גדול. מה יקרה אם תהיה בעיית תזרים - "אנחנו יושבים בצורה מוקפדת על התזרים כל הזמן, ודואגים שיהיה תזרים חיובי. זה הכי חשוב לנו. אנחנו צריכים כסף לפרויקטים וזו הסיבה שגיסנו את האג"ח, ואנחנו נתחיל לקבל מקדמות כך שאנחנו לא רואים שנהיה במצב שלילי, יש לנו מספיק כסף לפרויקטים שלנו".

ומה יכול לשינוי לרעה בתחזית?

"משבר פיננסי ומשבר בתחום האנרגיה, הנפט. יוסטון זו עיר שמושפעת מאוד מהנפט. אני לא רוא האת זה קורה, אבל הפעם היחידה שבה החלטתי להשכיר דירות ולא למכור היתה ב-2015 כשהיה משבר במחירי הנפט, חיכינו עם הדירות למכירה, השכרנו אותם וכעברו זמן מכרנו. זאת היתה הפעם היחידה שהיה קושי מסוים באזור, ואנחנו בשוק של ביקושים, עם עלייה במחירים מדי שנה. יוסטון וטקסס מקבלות הגירה חיובית משמעותית מתוך ארה"ב".

מידע נוסף: נתונים על שדה נדל"ן, נתונים על אגרת החוב של שדה נדל"ן, כתבות קודמות על שדה נדל"ן

נחזור לבסיס. מי זאת שדה נדל"ן היום? 

"רכשתי את השליטה בחברה לפני כשנה וחצי. ביום הרכישה היה לחברה הציבורית הון עצמי שלילי של כ-2.5 מיליון דולר והיא הפסידה כ-300 אלף דולר בחודש. היו בה כ-65–66 עסקאות שונות, שבכולן החברה, אינטו שימשה למעשה כ-GP, שותף הכללי שאיגד  משקיעים קטנים ויזמים. בכל עסקה היה יזם אחר. חלק מהעסקאות היו בסדר, חלקן פחות, ובחלקן פעלו יזמים שלא התנהלו כמו שצריך. החברה הייתה זקוקה לשינוי טקטוני. שינינו לחלוטין את המודל העסקי, את התזרים ואת מבנה ההון. היום, לאחר כשנה וחצי, ההון העצמי חיובי והחברה עברה לאיזון ואף לתזרים חיובי כמעט מיד. זו כבר לא אותה חברה, לא מבחינת הפעילות העסקית ולא מבחינת האיתנות הכלכלית, שלמעשה לא הייתה קיימת קודם.

כמה עסקאות נותרו, כיצד אתם מטפלים בהן ומה ההשפעה האפשרית שלהן על החברה?

"עדיין קיימות עשרות עסקאות מהפורטפוליו ההיסטורי. אנחנו מטפלים בהן משתי סיבות. הסיבה הראשונה היא ערכית: יש שם הרבה כסף של משקיעים קטנים, ואנחנו רוצים לראות שהכסף חוזר אליהם. ככל שניתן למקסם את התמורה עבורם, נעשה זאת. הסיבה השנייה היא כלכלית מבחינת החברה. הפורטפוליו הזה אינו מקבל ביטוי בדוחות החברה כנכס, אבל החברה זכאית בדרך כלל לכ-20% מהרווח הנקי בעסקאות. לכן, בכל פעם שאנחנו מממשים עסקה ברווח, נוצר תזרים לחברה. הצלחנו לממש כמה עסקאות במהלך השנה הראשונה, והפעילות הזאת יצרה כסף לחברה. מבחינתנו, מדובר במעין בונוס שנמצא בתוך החברה. היום הפעילות הזו נמצאת בשליטה מלאה שלנו".

• שדה נדל"ן בדרך לעסקה ביוסטון: מבנה מגורים ב-168 מיליון דולר וצפי לרווח של 200 מיליון

מהו האפסייד ומהו הדאונסייד של הפעילות ההיסטורית? האם החברה עלולה להידרש להזרים כסף לעסקאות שנקלעו לקשיים?

"הדאונסייד מבחינת החברה הציבורית כמעט אפסי. ראשית, החברה אינה מציגה את הנכסים האלה בדוחותיה. שנית, כל ההשקעות נעשו באמצעות ישויות ייעודיות, SPEs, ללא התחייבות של החברה להזרים הון נוסף. גם אם עסקה מסוימת נכשלת לחלוטין והמשקיעים מאבדים את ההון שהשקיעו בה, אין לחברה הציבורית חובה להשלים את ההון. החברה פועלת במודל שבו היא משתתפת ברווח אם העסקה מצליחה, אבל אינה מחויבת לכסות את ההפסד. לכן, מעבר למשאבים הניהוליים שאנחנו משקיעים בטיפול בעסקאות, אין דרישה מהחברה להזרים אליהן כסף".

כמה כסף הפורטפוליו הזה יכול לייצר לחברה? האם מדובר בפוטנציאל של 15–10 מיליון דולר, או יותר?

"קשה לתת מספר, משום שאי אפשר לדעת באילו תנאים כל עסקה תימכר. עם זאת, מדובר בפורטפוליו משמעותי: היקף העסקאות הכולל הוא סביב מיליארד דולר, ולתוכן הוזרמו כ-200 מיליון דולר של הון עצמי ממשקיעים שאינטו גייסה. אם העסקאות הטובות ימומשו במחירים סבירים, הפורטפוליו יכול לייצר סכום משמעותי ביחס לגודל החברה כיום. הפוטנציאל יכול להיות גם גבוה מ-10 מיליון דולר, אבל אני לא רוצה לתת תחזית מחייבת כל עוד המימושים לא הושלמו".

קרן עלייט, המשנה למנכ"ל וסמנכ"לית הכספית מוסיפה: "התשואה החציונית בהשקעות שעליהן דיברנו הייתה סביב 10%, לאחר חישוב חלקה של החברה ברווח. עם זאת, אי אפשר לדעת מראש מה תהיה התוצאה העתידית בכל עסקה.

• שינוי מבני בקבוצת דיסקונט: נבחן מיזוג של מרכנתיל תוך שימור המותג
• ויתניה איבדה שוכר גדול - אבל לפניו כבר איבדה את המשקיעים

נעבור לפעילות העיקרית של החברה. כיצד בנויה פעילות הווילות ומהו המודל העסקי שלה?

"הפעילות השנייה היא בניית וילות, בעיקר וילות יוקרה. זו פעילות שאני עוסק בה כבר כ-20 שנה. במהלך השנה וחצי האחרונות הקמנו שש קרנות. כל קרן היא למעשה שותפות שבה החברה מאגדת כמה וילות להקמה. בדרך כלל מדובר בחמש עד שבע וילות בכל שותפות, למעט שתי קרנות שמיועדות להקמת שכונות שלמות. העלות הכוללת של כל קרן היא בדרך כלל כ-15–20 מיליון דולר, וההון העצמי הוא סביב 5 מיליון דולר. החברה יודעת לגייס כ-90% מההון העצמי ממשקיעים חיצוניים, ובתמורה היא זכאית לכמחצית מהרווח. אנחנו גם היזם, גם האדריכל, גם המעצב, גם הקבלן וגם הברוקר שמוכר את הנכס. יש בתוך החברה הציבורית אקו-סיסטם שלם שמלווה את העסקה מרכישת הקרקע, דרך התכנון והביצוע ועד למכירה. יש לנו גם משרד תיווך בתוך הקבוצה ומודל עמלות שמייצר הכנסות לחברה.

מה היקף הפעילות ומהם האזורים שבהם אתם בונים?

"בשש הקרנות שהקמנו יש כ-130 וילות. רובן וילות יוקרה בדאלאס וביוסטון, בשכונות חזקות כמו River Oaks, Memorial, Preston Hollow ו-Highland Park. בהקבלה לישראל, מדובר בשכונות ברמה של הרצליה פיתוח, כפר שמריהו או אזורי היוקרה המבוקשים ביותר"

מהו הרווח הצפוי מהקרנות, כמה ממנו שייך לחברה וכמה כבר הוכר בדוחות?

"בקרן רגילה מגייסים הון עצמי של כ-5 מיליון דולר, והיא צפויה לייצר רווח כולל של כ-5 מיליון דולר. כלומר, ברמת הפרויקט אנחנו מצפים בערך להכפלת ההון העצמי. בשש הקרנות מדובר ברווח כולל צפוי של כ-30 מיליון דולר לכלל השותפים והמשקיעים. חלקה של החברה הוא כמחצית, כלומר סביב 15 מיליון דולר. לחברה יש גם הכנסות מהעמלות ומהפעילות התפעולית לאורך הדרך. זו אחת הסיבות לכך שהחברה עברה לתזרים חיובי כמעט מהחודש הראשון. עם זאת, מבחינה חשבונאית עדיין לא הכרנו ברווחים מהקרנות.

קרן עלייט: "אנחנו מאחדים את העסקאות באופן מלא. העמלות ודמי ההקמה שהחברה מקבלת מגובים בכספים שמגיעים ממשקיעים חיצוניים, ולכן חלק מהסכומים מתבטלים במסגרת האיחוד. בארצות הברית ההכרה בהכנסה בפרויקטים האלה מתבצעת בעת מסירת הנכס ללקוח ולא לפי קצב התקדמות הבנייה. לכן, הרווח מהפרויקטים יוכר בעת המימוש והמסירה בפועל. עדיין לא מסרנו וילות, הפעילות הוקמה לפני פחות משנה וחצי, וזה פחות או יותר הזמן שנדרש לבנות את הווילות. יש וילות שמתקרבות כעת לסיום, ולא מעט מהן כבר מוצעות בשוק. עד סוף 2027 הרוב המוחלט אמור להימכר ולהימסר. במקביל, אנחנו מתכוונים להמשיך ולהקים קרנות נוספות, כך שהפעילות תתחדש באופן שוטף".

איך נראה כיום שוק וילות היוקרה ביוסטון ובדאלאס?

"שוק היוקרה חזק מאוד. אני נמצא כאן כ-20 שנה ולא זוכר שוק כזה. הגורם המרכזי הוא הגירה חיובית מהחוף המזרחי ומהחוף המערבי, כולל אוכלוסייה שמגיעה עם הון רב. טקסס בכלל, ודאלאס ויוסטון בפרט, נהנות מהגירה פנימית ובינלאומית. יוסטון נמצאת בין הערים המובילות בארצות הברית בקליטת הגירה בינלאומית. דאלאס הפכה למרכז פיננסי, וכמעט כל בנק גדול הקים שם מוקד פעילות משמעותי נוסף. גם חברות גדולות ממשיכות להעביר לטקסס פעילות ומטה".

מהם מחירי הווילות ומה קרה למחירים בשנים האחרונות?

"המחירים משתנים מאוד לפי השכונה והמוצר. החברה בונה וילות שמחירן מתחיל בכ-1.5 מיליון דולר ומגיע עד לכ-10 מיליון דולר, ובמקרים מסוימים אף יותר. בשכונות היוקרה המרכזיות, כמו Memorial, River Oaks, Preston Hollow ו-Highland Park, המחירים יכולים לנוע מכ-5 מיליון דולר ועד עשרות מיליוני דולרים. בתרגום גס לשקלים ולמ"ר, מדובר בטווח שמתחיל באזור 15 אלף שקל למ"ר ומגיע בפרויקטים היוקרתיים ביותר לכ-50 אלף שקל למ"ר. בתחום הווילות, בשכונות שבהן אנחנו פועלים, העלייה הייתה יציבה יחסית. המחירים עולים בדרך כלל בכ-2%–4% בשנה, גם בתקופות שבהן הריבית עולה, בעיקר משום שהיצע הקרקעות מוגבל. לדוגמה, בשכונה כמו River Oaks, לפני כשלוש שנים המחירים היו מעט מעל 800 דולר לרגל רבועה. כיום עסקאות מתבצעות בטווח של כ-930–1,100 דולר לרגל רבועה."

מהו הדאונסייד בפעילות הווילות? מה קורה אם אינכם מצליחים למכור בקצב שתכננתם או אם השוק נתקע במשך כמה שנים?

"סך המכירות הצפוי בפעילות הזאת הוא סביב 150 מיליון דולר. מתוך שש הקרנות, שתיים הן קרנות להקמת שכונות סגורות, Gated Communities, עם כ-40–50 וילות בכל שכונה. למרות שבשתי השכונות האלה יש כמעט 100 וילות, הן מהוות רק מעט יותר מ-20% מהיקף המכירות הכספי הכולל. רוב ההכנסות אמורות להגיע מווילות היוקרה.

"היתרון של וילות היוקרה בשכונות שבהן אנחנו עובדים הוא שההיצע מוגבל. גם אם היינו רוצים להקים מחר 20 קרנות, אין מספיק קרקעות מתאימות. מניסיוני לאורך 20 שנה, גם בתקופות קשות אפשר למכור בתים בשכונות האלה. השאלה היא באיזה מחיר ובאיזה פרק זמן.

"כשאנחנו מסיימים וילה, שיעור המימון ביחס לשווי, ה-LTV, הוא בדרך כלל סביב 54%–56%, בהנחה שלא התרחשה ירידת מחירים מהותית. כלומר, יש כרית משמעותית. מחיר הנכס יכול לרדת בשיעור ניכר לפני שהחוב מתקרב לשוויו. גם אם נדרש להוריד מחיר, יש לנו מרווח שמאפשר למכור ולשחרר את הנכס בלי למחוק את כל ההון העצמי. בתרחיש קיצוני שבו לא רוצים למכור במחיר נמוך, ניתן להשכיר את הווילה. ההכנסה משכירות יכולה לכסות חלק ניכר מעלויות ההחזקה ולאפשר לנו להמתין להתאוששות השוק. זה לא התרחיש האידיאלי, משום שלא רוצים להפוך בתים חדשים לנכסים מושכרים, אבל הוא אפשרי. ב-2015, כשמחיר הנפט ירד לכ-20 דולר לחבית, זו הייתה הפעם היחידה שבה באמת התקשיתי למכור. השכרתי שלוש וילות, גבינו שכירות, שילמנו את הריבית והמתנו. בהמשך השוק התאושש והווילות נמכרו".

והפעילות השלישית היא הקרקעות שעליהן יוקמו מגדלים. 

"כן, הכנסתי לחברה שלוש קרקעות, ועליהן מתוכננים חמישה פרויקטים. בשלב הראשון מתוכננים שלושה פרויקטים. בשתיים מהקרקעות קיימות גם זכויות או עתודות קרקע שיאפשרו להקים בעתיד שלב שני, ובסך הכול שני פרויקטים נוספים. שניים משלושת הפרויקטים הראשונים הם מגדלי מולטי-פמילי שמוקמים מאפס. כל אחד מהם יהיה מגדל של כ-36 קומות וכ-320 דירות להשכרה. הפרויקט השלישי הוא מגדל קונדומיניום שבו הדירות יימכרו לצרכן הסופי".

מהו פוטנציאל ההכנסה והשווי בשני מגדלי המולטי-פמילי?

"העלות הכוללת של שני המגדלים צפויה להיות כ-130 מיליון דולר, וה-NOI של כ-4.75 מיליון דולר בשנה. ביחד מדובר בכ-9.5 מיליון דולר. החישוב מבוסס על דמי השכירות הקיימים כיום, ללא הנחה של עלייה עתידית בשכר הדירה. באנגלית זה נקרא Untrended Rent. שני הפרויקטים נמצאים במיקומים מרכזיים מאוד והם מתוכננים ברמת Class A הגבוהה ביותר. מדובר במגדלים בני כ-36 קומות, עם בריכה על הדק, מועדון בקומה גבוהה ומפרט ברמה גבוהה.

"פרויקטים כאלה נמכרים כיום בטקסס בשיעור היוון של סביב 5%. הקונים בדרך כלל הם גופים מוסדיים וקרנות גדולות שמחזיקות בנכסים לטווח ארוך. אם לוקחים NOI כולל של כ-9.5 מיליון דולר ומחלקים בשיעור היוון של 5%, מתקבל שווי של כ-190 מיליון דולר. כלומר, מול עלות כוללת של כ-130 מיליון דולר לשני המגדלים, השווי המשוער בסיום ובאכלוס מלא הוא סביב 180–190 מיליון דולר. אנחנו מעריכים יצירת ערך של כ-25–30 מיליון דולר בכל מגדל, וביחד כ-50–60 מיליון דולר, בהתאם ל-NOI ולשיעור ההיוון במועד המימוש".

מתי תתחיל הבנייה וכמה זמן יידרש להגיע לאכלוס מלא?

"הכוונה היא להתחיל לקראת סוף הרבעון הראשון של 2027, בכפוף להשלמת האישורים והמימון. הבנייה עצמה אורכת כשנתיים. לאחר מכן נדרשות בדרך כלל כשנתיים נוספות כדי להגיע לאכלוס מלא. כלומר, בתוך כארבע שנים מתחילת הבנייה אנחנו מצפים להגיע לתפוסה מלאה.

"בכל אחת משתי הקרקעות קיימת עתודת קרקע להקמת מגדל נוסף. לאחר שנתקדם עם השלב הראשון, נוכל להתחיל בשלב השני. בסך הכול מדובר בפוטנציאל לארבעה מגדלים, אך כרגע אנחנו מתייחסים רק לשניים הראשונים".

הקרקע השלישית זהו פרויקט של בניית מגדל ומכירת הדירות לצרכן הסופי, בדומה למודל המקובל בישראל. מתוכננות בו כ-115–120 דירות והוא נמצא ביוסטון. העלות הכוללת הממוצעת, כולל חלק יחסי בקרקע, עלויות בנייה וריבית, צפויה להיות כ-1.2 מיליון דולר לדירה.

"בפרויקט קונדומיניום סטנדרטי ביוסטון, שאינו ממותג תחת מותג מלונאי, המחירים כיום הם סביב 1,100 דולר לרגל רבועה. גודל ממוצע של דירה בפרויקט יהיה כ-2,200 רגל רבועה, שהם מעט יותר מ-200 מ"ר. כלומר, מחיר מכירה ממוצע עשוי להיות סביב 2.2–2.3 מיליון דולר לדירה.

"לאחר הפחתת עלויות מכירה ושיווק, שבארצות הברית יכולות להגיע לכ-7%–8%, התקבול נטו יהיה סביב 1.8–1.9 מיליון דולר לדירה, מול עלות של כ-1.2 מיליון דולר. מדובר ברווח של כ-600 אלף דולר לדירה, ובסך הכול כ-65–70 מיליון דולר, לפני התאמות וסטיות מהתוכנית".

מתי הפרויקט אמור להתחיל וכיצד תמומן הבנייה?

"אנחנו נמצאים בשלבי תכנון. לאחר שנסיים את התכנון, נתחיל בשיווק מוקדם של הדירות. כאשר נגיע למכירה מוקדמת של כ-50% מהבניין, נוכל להשתמש בשווי הקרקע ובהסכמי המכירה כחלק ממבנה ההון והמימון ולהתחיל בביצוע. אני מקווה שהבנייה תתחיל במהלך הרבעון השני או השלישי של 2027, או לכל המאוחר לקראת סוף 2027. הבנייה צפויה להימשך כשלוש שנים, ואת יתר הדירות נוכל למכור במהלך תקופת הבנייה".

באיזה שלב נמצאים כעת שלושת הפרויקטים?

"חלק מהפרויקטים נמצאים בשלבי תכנון מוקדמים וחלקם בשלבים מתקדמים מאוד. במגדלי המולטי-פמילי אנחנו מצפים להיות מוכנים להגשת תוכניות לעירייה בתוך חודשים ספורים.

"יש לנו גם פעילות נוספת קטנה - רכשנו גם שני מרכזים לוגיסטיים בהיקף כולל של כ-20 מיליון דולר. זו אינה פעילות המולטי-פמילי המרכזית שלנו. והגענו לפעילות הדגל של החברה רכישת הבניין ב-River Oaks והסבתו לדירות יוקרה למכירה. 

פרויקט הדגל של החברה ביוסטון:

"פעילות הדגל היא רכישת בניין קיים בשכונת River Oaks ביוסטון והסבתו מבניין דירות להשכרה לפרויקט דירות יוקרה למכירה. זה גם הפרויקט שבגינו גייסנו אג"ח בישראל. בבניין היו במקור 254 דירות, בגודל ממוצע של כ-1,500 רגל רבועה, שהם כ-140 מ"ר. הוא נמצא בשכונת River Oaks, אחת השכונות החזקות ביוסטון, וברמה הגבוהה ביותר של בנייני מגורים להשכרה. ההכנסה הממוצעת של הדיירים בבניין היא סביב 400 אלף דולר בשנה. בנוסף יש בו 547 מקומות חניה וכ-11 אלף רגל רבועה של שטחי מסחר, שהם כ-1,000 מ"ר. השטח הבנוי הכולל הוא כ-387 אלף רגל רבועה, או כ-36 אלף מ"ר. הרכישה הושלמה במאי 2026, לאחר גיוס האג"ח בישראל. רכשנו את הבניין בכ-123 מיליון דולר. ה-NOI בעת הרכישה היה כ-6.3 מיליון דולר, כך ששיעור ההיוון היה מעט מעל 5%".

"מה שמשך אותנו בעסקה לא היה רק ההכנסה השוטפת או התשואה, אלא האפשרות להסב את הבניין מדירות להשכרה לדירות למכירה לצרכן הסופי. עבדנו על תוכנית עסקית שבה כל הדירות מוסבות לדירות קונדומיניום ונמכרות לרוכשים פרטיים. האטרקטיביות נובעת מהמיקום, מהנתונים הפיזיים של הבניין ומהשינוי שהתרחש בשוק הקונדומיניום ביוסטון בשנתיים-שנתיים וחצי האחרונות".

מה השתנה בשוק הקונדומיניום ביוסטון?

"בשנים האחרונות, על רקע ההגירה החיובית והשינוי שעובר שוק היוקרה בטקסס, הושקו ביוסטון שלושה פרויקטים של Branded Residences. זהו בניין מגורים שנושא מותג יוקרה, בדרך כלל של רשת מלונות. המודל נפוץ מאוד במיאמי. רשתות כמו Marriott, Hilton, Hyatt ו-Accor מפעילות לצד המלונות גם מותגי מגורים. Marriott, למשל, פועלת עם מותגים כמו St. Regis, Ritz-Carlton ו-Edition. במיאמי קיימים גם פרויקטים תחת מותגי רכב, אופנה ומותגי יוקרה נוספים.

"שלושה פרויקטים מרכזיים נמצאים כיום בשיווק ביוסטון: St. Regis, Ritz-Carlton ו-Auberge. בחלקם מדובר בפרויקט מגורים בלבד, ובחלקם יש שילוב של מלון ודירות. שלושת הפרויקטים מכרו עד כה בערך מחצית מהדירות, אף שהמכירות נעשו על הנייר והבנייה נמצאת בשלבים מוקדמים. במצטבר הם מכרו דירות בהיקף של כ-700 מיליון דולר, במחיר ממוצע הגבוה פי שניים עד פי שניים וחצי מהמחירים שהיו מקובלים קודם ביוסטון.

"אם בעבר החלק העליון של שוק הקונדומיניום נמכר בכ-1,000–1,100 דולר לרגל רבועה, הפרויקטים החדשים מוכרים סביב 2,200–2,400 דולר לרגל רבועה. בחלק מהדירות והקומות העליונות נרשמו גם מחירים של כ-3,000 דולר לרגל רבועה. אלה כבר מחירים שמזכירים את מיאמי, לוס אנג'לס וניו יורק".

"רכשנו את הפרויקט במחיר של כ-300 דולר לרגל רבוע. אם מחלקים את מחיר הרכישה, 123 מיליון דולר, בכ-387 אלף רגל רבועה, מגיעים לעלות בסיס של מעט יותר מ-300 דולר לרגל רבוע. במקביל, פרויקטי היוקרה החדשים בשוק מוכרים סביב 2,000 דולר לרגל ואף יותר. כלומר, בסיס העלות שלנו נמוך מאוד ביחס למחירי המכירה של פרויקטים ממותגים חדשים.

"במועד הגיוס לפני מספר חודשים הצגנו תוכנית שלפיה, לאחר השיפוץ וההתאמות, העלות הכוללת תהיה כ-200 מיליון דולר, שהם סביב 500 דולר לרגל, והמכירות יגיעו לכ-422 מיליון דולר, לפי מחיר ממוצע של כ-1,080 דולר לרגל.מאז התוכנית השתפרה, בין היתר בעקבות ההחלטה להפוך את הפרויקט ל-Park Hyatt Branded Residences".

מתי התקדמתם עם Hyatt ומה המשמעות של המיתוג?

"לאחר כחצי שנה של עבודה על העסקה חתמנו על LOI עם Hyatt והתקדמנו להפיכת הבניין ל-Park Hyatt Branded Residences. כשגייסנו את האג"ח עדיין לא דיווחנו על האפשרות הזאת, משום שלא היינו בטוחים במאה אחוז שהמהלך יושלם. המיתוג יכול כמעט להכפיל את המחיר. הקונים אינם משלמים רק על דירה יפה או על עיצוב, אלא על שירות וחוויית מגורים ברמה של מלון חמישה כוכבים. הקהל בשכונות כמו River Oaks ו-Memorial כולל אנשים שכבר גרים באזור, וכן רוכשים שמגיעים מניו יורק, מלוס אנג'לס ומערים יקרות אחרות. הם מחפשים רמת שירות גבוהה. מתוכננים מתקנים ושירותים ברמה גבוהה מאוד, כולל ספא, כמה ברים, Cocktail Lounge, בר קפה ושירותים נוספים שמאפיינים מלון יוקרה".

כיצד בנוי ההסכם הכספי עם Hyatt?

"Hyatt תקבל כ-5% מסך המכירות. ההנחה שלנו היא שהמותג, מערך השיווק והשירותים של Park Hyatt יאפשרו לקבל פרמיה משמעותית במחירי המכירה, שעולה בהרבה על העמלה של 5%. זה צפוי להיות פרויקט Park Hyatt Branded Residences הראשון בעולם שהוא מגורים בלבד, ללא מלון צמוד. יש פרויקטים של Park Hyatt שמשלבים מלון ודירות, למשל ביפן, אבל כאן מדובר בפרויקט מגורים ממותג ללא רכיב מלונאי".

כיצד מתקדם השיפוץ, כמה דירות יהיו לאחר ההסבה ומתי יתחיל השיווק?

"השיפוץ התחיל כמעט מיד לאחר הרכישה. במהלך השנה הראשונה, ממאי 2026 עד מאי 2027, אנחנו משפצים באופן משמעותי את חזית הבניין ואת השטחים הציבוריים. אנחנו נמצאים בשלבים מתקדמים של הקמת מרכז המכירות והדירה לדוגמה, לצד הכנת חומרי השיווק, אתר האינטרנט ומסמכי המכירה. לאחר ההסבה יהיו בבניין כ-140 דירות במקום 254. אנחנו מתכוונים להגדיל את גודל הדירה הממוצעת מכ-140 מ"ר לכ-220–230 מ"ר. אנחנו מתכוונים להשיק את הפרויקט בספטמבר . כבר כיום אנחנו מקבלים פניות מאנשים שיודעים על המהלך. אלה אינדיקציות ראשוניות מאוד, אבל הן חיוביות".

"במהלך השנה הראשונה נשווק ונמכור דירות, בזמן שהבניין עדיין פועל כנכס מניב בתפוסה של כ-90%. במאי 2027 אנחנו מתכננים לפנות את הבניין באופן מלא, בכפוף להתקדמות המכירות. השאיפה היא להגיע למכירות משמעותיות על הנייר, בדומה לפרויקטים האחרים בעיר, ואז להתחיל את העבודות בתוך הקומות, לאחד דירות, לשפץ ולמסור אותן לרוכשים".

מתי צפויים הרווחים מהפרויקטים להתחיל לקבל ביטוי בדוחות?

קרן עלייט: "כללי ההכרה בהכנסה בארצות הברית שונים מאלה המקובלים בישראל. בישראל יזמים יכולים להכיר בהכנסה במהלך הבנייה בהתאם לקצב ההתקדמות. בארצות הברית ההכרה מתבצעת בדרך כלל רק בעת מסירת הדירה. אנחנו נוכל לדווח על היקף המכירות והחוזים שנחתמו ולתת גילוי, אך מבחינה חשבונאית הרווח יוכר רק בעת המסירה. בפרויקט Park Hyatt ההכרה עשויה להתחיל מוקדם יחסית לפרויקט שמוקם מאפס, משום שהבניין כבר עומד והעבודות הן בעיקר עבודות הסבה ושיפוץ. ברגע שנתחיל למסור דירות, ההשפעה על הרווחיות עשויה להיות משמעותית. 

כשמסתכלים על כל הפרויקטים, כיצד נראית מפת מימוש הרווחים בשנים 2027–2028 ומהו הרווח הכולל הצפוי בצנרת?

יוני שדה: "אני מצפה לראות מסירות ורווחים משמעותיים בשנים 2027–2028. העיתוי המדויק תלוי בקצב הבנייה, המכירות והמסירות בכל פרויקט. הרווח הצפוי הכולל מכלל הפרויקטים שנמצאים כיום בצנרת הוא פחות או יותר 500 מיליון דולר. ההכרה צפויה להתפרס בעיקר על פני 2027–2028. בהמשך לפי קצב ההתקדמות והמסירות. השאלה היא גם כמה מהר נמשיך לפתח ולהוסיף פרויקטים חדשים"

500 מיליון ברוטו. מהו מבנה ההוצאות של החברה וכיצד אתם שומרים על תזרים חיובי לפני שהרווחים מהפרויקטים מוכרים בדוחות?

"היתרון העיקרי שלנו הוא שאנחנו עושים כמעט הכול בתוך הבית: תכנון, ביצוע, קבלנות, עיצוב, שיווק ומכירה. אנחנו יודעים לפעול ביעילות, בין היתר משום שמספר הפרויקטים עדיין אינו גדול מאוד. הוצאות המטה עומדות על כ-500 אלף דולר בחודש. בכל פרויקט קיימת רזרבת ריבית במסגרת המימון הבנקאי, ולכן כל פרויקט מממן באופן עצמאי את הוצאות המימון שלו בתקופת ההקמה. גם באג"ח הופרשה רזרבת ריבית לשנתיים. 

"היעד העיקרי שלי, עוד לפני הכניסה לאינטו, היה להביא את החברה לתזרים חיובי. דיווחנו שבשנת הפעילות הראשונה החברה ייצרה רווח Non-GAAP של כ-2.4 מיליון דולר. כלומר, מבחינה תזרימית החברה כבר רווחית, אף שהרווח עדיין לא קיבל ביטוי מלא בהון ובדוחות החשבונאיים.

"גם קרן וגם אני עוסקים כל הזמן בשמירה על התזרים. יש הרבה רווחים שנמצאים עדיין 'על העץ', ואנחנו מאמינים שהם יתממשו, אבל חשוב לנו שהחברה תהיה בריאה גם לפני המימוש. חשוב לנו שגם אם יהיו עיכובים או שיבושים, לא נשחק את ההון העצמי ולא ניכנס ללחץ רק משום שהחברה שורפת מזומנים. אנחנו רוצים שכל פעילות חדשה תתרום לתזרים ולא תיצור תלות מתמשכת בגיוסים".

תחילת הבנייה של מגדלי המולטי-פמילי לא אמורה לצרוך מזומנים?

"מכיוון שהחברה משמשת גם כקבלן, עצם תחילת הבנייה מייצרת לה תזרים של כמה מיליוני דולרים. כל פרויקט שמתחיל צפוי לשפר את תזרים החברה באופן משמעותי. כאשר שני מגדלי המולטי-פמילי ייצאו לדרך, התזרים השוטף של החברה עשוי לגדול פי שלושה ואף פי חמישה לעומת המצב כיום".

תסביר את השיטה, כמה משלמים לקבלן מראש? 

"לא מדובר במקדמה אחת בתחילת הדרך. ההכנסות נפרסות לאורך תקופת הבנייה. בפרויקטים כאלה נהוג לקבל General Conditions, שמכסים את הוצאות הניהול והאדמיניסטרציה של הפרויקט, וכן עמלת קבלן כללי. בכל אחד משני פרויקטי המולטי-פמילי היקף הבנייה הוא סביב 90 מיליון דולר. החברה צפויה לקבל כ-6% בגין General Conditions ועוד כ-3% כעמלת קבלן כללי, בהתאם למבנה הסופי ולדרישות הבנק. אם לוקחים 6% מתוך כ-90 מיליון דולר, מדובר ביותר מ-5 מיליון דולר לפרויקט, שנפרסים לאורך תקופת בנייה של כ-24 חודשים. ברגע ששני הפרויקטים מתחילים במקביל, נוצר לחברה תזרים חודשי משמעותי מפעילות הקבלנות, עוד לפני שהפרויקטים עצמם מגיעים למימוש".