ביהמ"ש העליון יכריע: האם התוספות בפינוי-בינוי יהיו שוות או יחסיות

בית המשפט העליון מתבקש להכריע בשאלת תוספות שטח לדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי: האם יש להביא בחשבון את גודל הדירה המקורית, או שניתן להעניק תוספת אחידה לכל הדירות. הסוגייה מונחת לפתחו בערעור על פסק דינו של שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס, שניתן לפני חודשיים.

סופה של התמורה האחידה בפרויקטים של פינוי-בינוי?

הס קבע, כי מתן תוספת שטח אחידה לדירות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי עשויה להיות מפלה כלפי בעלי הדירות, אם היא לא מביאה בחשבון את הגודל היחסי של כל דירה. הס אמנם קבע כי אין מקום למבחן אחד לכל פרויקט, אך פסק כי התוספות הזהות לדירות, בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן, אינן עומדות במבחן השוויון. הוא חייב את היזם לשלם דמי איזון בסך 140,000 שקל לבעלת דירה של 120 מ"ר, שנפגעה מהחלוקה השווה לכל הדירות.

יתר בעלי הדירות בפרויקט מערערים על פסק הדין, שלדברי גורמים בענף הנדל"ן עשוי לטלטל את תחום הפינוי-בינוי אם ייוותר על כנו. לטענתם, קביעתו של הס "נשענת על גישת 'שוויון אריתמטי-יחסי' נוקשה וטכנית, והוא דווקא סותר את עקרון השוויון המהותי". לטענתם, בשוק התקבעה נורמה של תוספת קבועה, היא משמשת מועצת שמאי המקרקעין והרשויות המקומיות וגם בתי המשפט אימצו אותה שוב ושוב.

המערערים טוענים: "בחינת מהות זכויות הקניין בדירות הקיימות, ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, תצדיק דווקא בבחירת המודל של התוספת הקבועה; התוספת הקבועה משקפת את היחס בין הדיירים במצב המוצא טוב יותר מן המודל השני; הפרקטיקה, גישת הרגולטור ומדיניות משפטית ראויה יבססו העדפה של המודל השני שמרסן הקצנה בפערי השווי במצב הקודם. דווקא באירוע של הרעפה שלטונית ראוי לקדם מדיניות של מניעת העמקת אי שוויון".

לא כמו הבעלות ברכוש המשותף

לדברי המערערים, "כמעט בכל המיזמים, ביסוד הליך ההקצאה, עומד מנגנון של קביעת שטח ההקצאה של דירות התמורה. ובדרך כלל שטח דירות ההקצאה מבוסס על שטח הדירות המקוריות. העניין העומד להכרעה, נוגע אך ורק לביקורת השיפוטית על בחירת המודל שמיושם לשם קביעת שטח דירות ההקצאה כשהוא מתבסס על שטח הדירות המקוריות".

הנימוק המרכזי של הס היה שיעור הבעלות היחסית ברכוש המשותף, אך לדעת המערערים הוא אינו יכול לעמוד: "שני נימוקים יצביעו על הקושי הטמון בהסתמכות על החלק ברכוש המשותף. הנימוק הראשון הוא שהבעלות בזכויות הבנייה נושאות אופי השונה מן השיתוף הרגיל: מימוש הזכויות אפילו כדי החלק היחסי, מחייב נטילת הסכמה של כל הבעלים; הנימוק השני הוא שזכויות בנייה שנולדו בתוכנית להתחדשות עירונית נושאות אופי שונה. זכויות שמקורן בתוכנית התחדשות עירונית מורעפות בשוויוניות אחידה".

עוד נטען בערעור, כי מתן תוספות בגדלים שונים יקשה על התכנון ולא יאפשר מתן מענה למגוון הדירות שיש להעניק לבעלים, וכי הוא יצור תחושה עמוקה של חוסר צדק. עוד אומרים המערערים, כי אין מקום לכך שבית המשפט יתערב בשיקול דעתם, כאשר החליטו על הגדלות שוות בכל הדירות. הערעור הוגש באמצעות עוה"ד משה רז-כהן ועודד זגורי.