פטור ממס רכישה לנכים ומשפחות שכולות: שאלות ותשובות

רכישת דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר ברוב משקי הבית, ומס הרכישה עלול להוסיף עשרות אלפי שקלים לעלות הכוללת. המחוקק קבע הקלה משמעותית עבור מי שהוגדר נכה בשיעור גבוה, עיוור, נפגע פעולת איבה, או בן משפחה של חייל או נפגע איבה שנספה. ההקלה אינה פטור מלא במקרים רבים, אלא הפחתה חדה של שיעור המס, שיכולה להגיע לחיסכון של עשרות אלפי שקלים בעסקה בודדת.

מי שעומד בתנאים משלם רק 0.5% מס רכישה על השווי שמעל לתקרת הפטור, במקום מדרגות המס הרגילות שיכולות להגיע עד כ-10% לרוכשי דירה נוספת. מדובר בהטבה שניתנת לרכישת דירת מגורים יחידה, ובדרך כלל עד פעמיים בחיים, כך שהיא לא נועדה למשקיעים אלא למי שקונה בית לעצמו.

מי זכאי ומה גובה ההקלה? הזכאות מוקנית למי שהוכרה לו נכות בשיעור 100%, או נכות של 90% לפחות המחושבת ממספר ליקויים, לפי קביעת ביטוח לאומי או משרד הביטחון. עיוורים מוכרים זכאים אף הם להטבה. נפגעי פעולות איבה זכאים להקלה כאשר נקבעה להם דרגת נכות של 19% ומעלה כתוצאה מהפגיעה, בין אם באופן זמני ובין אם לצמיתות. בני משפחה של חיילים שנספו במערכה, נפגעי פעולות איבה שנספו או חללי צה״ל, זכאים אף הם להטבה הזו כשהם רוכשים דירה למגוריהם. עבור דירת מגורים יחידה בשווי עד 2.5 מיליון שקל, לא משולם מס כלל על החלק עד לתקרה של כ-1,978,745 שקל, ועל היתרה שמעל לתקרה ועד 2.5 מיליון שקל משולם 0.5% בלבד. במקרים של דירה שאינה יחידה, או ששוויה גבוה מהתקרה, חל מס בשיעור 0.5% על מלוא השווי, שעדיין נמוך משמעותית ממס הרכישה הרגיל. מי שרוצה להבין את מלוא מפת מדרגות המס והפטורים יכול לעיין בהסבר המפורט על מס רכישה ב-2026 והיכן מסתתרות ההקלות, המפרט גם את ההבדל בין רוכש דירה יחידה למשקיע.

איך מגישים ומה חשוב לדעת

הבקשה לפטור החלקי מוגשת באמצעות טופס ייעודי לרשות המסים, בצירוף אישור נכות מהביטוח הלאומי או ממשרד הביטחון, ואישור על היות הדירה משמשת למגורי הזכאי עצמו. הזכאות ניתנת רק כאשר הדירה נועדה למגורי הזכאי בפועל, ולא לצד שלישי, ולכן רשות המסים בודקת את הרישום בטאבו ואת מגורי הרוכש בפועל. מי שכבר ניצל את ההטבה פעמיים במהלך חייו לא יוכל לקבל אותה בשלישית, אלא במקרים חריגים. אך חשוב לזכור שגם רוכש שאינו זכאי להקלה יכול ליהנות ממדרגות המס הרגילות לדירה יחידה, שגם הן כוללות פטור על השווי עד לתקרה. אי דיוק בהצהרה או ניצול לא נכון של ההטבה עלול להוביל לחיוב רטרואקטיבי במלוא המס ואף לבדיקה פלילית, כפי שעלה בעבר במקרים שבהם נטען כי בעל דירה נעזר בהקלה שלא כדין. לכן מומלץ להגיש את הבקשה מראש ולוודא עם רואה חשבון או עורך דין מקרקעין שכל התנאים מתקיימים לפני החתימה על חוזה הרכישה. מי שרוצה להכיר גם זכויות נוספות שמגיעות מעבר להטבת מס הרכישה יכול לעיין במדריך הזכויות הנסתרות שכל אדם עם נכות צריך להכיר, המפרט הטבות בתחומי מס הכנסה, ארנונה וחשמל.

שאלות ותשובות

מי זכאי לפטור החלקי ממס רכישה?
נכים בשיעור 100% או 90% ממספר ליקויים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחה של חיילים או נפגעי איבה שנספו.

כמה מס משלם זכאי על דירה יחידה עד 2.5 מיליון שקל?
אין תשלום עד לתקרה של כ-1,978,745 שקל, ורק 0.5% על היתרה עד 2.5 מיליון שקל.

מהי דרגת הנכות הנדרשת לנפגע פעולת איבה?
דרגת נכות של 19% ומעלה כתוצאה מהפגיעה, זמנית או לצמיתות.

כמה פעמים אפשר לנצל את ההטבה?
בדרך כלל עד פעמיים במהלך החיים, ורק לדירת מגורים המשמשת את הזכאי עצמו.

האם ההטבה חלה על דירה להשקעה?
לא, ההטבה מיועדת לדירה שמשמשת למגורי הזכאי בפועל ולא לרכישה עבור צד שלישי.

• מס רכישה: כמה תשלמו באמת על הדירה, ואיפה מסתתרות ההקלות
• ועדת הערר: דירות שבתכנון הן חלק משווי המגרש לצורך מיסוי מקרקעין

מה קורה אם הדירה שווה יותר מ-2.5 מיליון שקל?
משולם מס בשיעור 0.5% על מלוא השווי, ללא הפטור על השווי הראשוני.

איך מגישים את הבקשה לפטור?
באמצעות טופס ייעודי לרשות המסים, בצירוף אישור נכות ואישור על מגורי הזכאי בדירה.

האם צריך אישור מיוחד מביטוח לאומי?
כן, יש לצרף אישור המעיד על דרגת הנכות שנקבעה, מהביטוח הלאומי או ממשרד הביטחון.

האם בן משפחה שכול זכאי גם הוא להטבה?
כן, בני משפחה של חייל שנספה במערכה או נפגע איבה שנספה זכאים להטבה בעת רכישת דירת מגוריהם.

מה ההבדל בין ההטבה הזו למס הרכישה הרגיל?
מס הרכישה הרגיל לרוכשי דירה נוספת יכול להגיע עד כ-10%, בעוד הזכאי משלם 0.5% בלבד מעל התקרה.

• מגדלי הים התיכון בגבעת שמואל: 350 יח"ד בהשקעה של 700 מיליון שקל
• אפקה: שכונת היוקרה הכפרית בצפון תל אביב

האם אפשר לקבל את ההטבה גם על קרקע לבניית בית?
כן, ההקלה חלה גם על רכישת קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים לזכאי.

מה קורה אם מתגלה שהזכאי לא התגורר בפועל בדירה?
רשות המסים עלולה לחייב רטרואקטיבית במלוא מס הרכישה הרגיל, ולעיתים גם לפתוח בבדיקה.

האם משפחה שקנתה לפני הפגיעה יכולה לקבל את ההטבה בדיעבד?
בדרך כלל ההטבה חלה על רכישות שבוצעו לאחר קביעת הזכאות, ולכן מומלץ לבדוק את התאריכים הרלוונטיים מול רשות המסים.