מס רכישה 2026: כמה תשלמו באמת על הדירה, ואיפה מסתתרות ההקלות
מדרגות מס הרכישה קפואות עד תחילת 2028, והפער בין רוכש דירה יחידה למשקיע בדירה נוספת מגיע לעשרות אלפי שקלים
מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות שנלוות לקניית דירה, ורבים מגלים את היקפו רק כשהעסקה כבר על השולחן. הסכום נגזר משווי הנכס וממעמדו של הרוכש, והפער בין קונה דירה ראשונה למשקיע בדירה נוספת עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.
בשנת 2026 המדרגות נותרו יציבות, ולפי החלטת האוצר הן קפואות עד ינואר 2028. איילת מפרטת כאן את המדרגות, ההקלות והפטורים העדכניים, כדי שכל רוכש יוכל להעריך מראש את החבות הצפויה.
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה
רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה ממס. על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים לא משולם מס כלל, ומעליה נכנסות המדרגות הבאות. על החלק שבין הסכום הזה ל-2,347,040 שקלים חל שיעור של 3.5%, על החלק שעד 6,055,070 שקלים חל שיעור של 5%, על החלק שעד כ-20 מיליון שקלים חל שיעור של 8%, ומעליו 10%. מי שעוקב אחר התהליכים הכרוכים ברכישת דירה יודע שהמדרגות הללו משפיעות ישירות על התקציב הכולל של העסקה.
חשוב להדגיש שהגדרת דירה יחידה חלה על מי שזו דירתו היחידה בישראל, וכן על מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה. עצם הפטור על המדרגה הראשונה חוסך לרוכש דירה ראשונה סכום ניכר לעומת משקיע.
מדרגות דירה נוספת, הקלות ופטורים
רוכש דירה נוספת אינו נהנה מהמדרגה הפטורה. הוא משלם מס כבר מהשקל הראשון, בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. כך למשל, על דירה נוספת בשווי 2 מיליון שקלים ישולם מס רכישה של כ-160 אלף שקלים, בעוד על דירה יחידה באותו שווי המס יהיה נמוך משמעותית. מעקב אחר עדכוני רשות המסים מסייע להיערך מראש לשינויים אפשריים.
לצד המדרגות קיימות הקלות למגזרים מסוימים. אדם עם מוגבלות הרוכש דירה יחידה בשווי שעד כ-2.5 מיליון שקלים עשוי ליהנות משיעורי מס מופחתים, וכך גם נכה או עולה חדש בתנאים שנקבעו. נזכיר שרוכש שמוכר דירה קודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק יכול להיחשב כרוכש דירה יחידה גם אם החזיק זמנית בשתי דירות במקביל.
שאלות ותשובות
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המסים בעת רכישת דירה או מקרקעין, ושיעורו נגזר משווי הנכס וממעמדו של הרוכש.
מהי המדרגה הפטורה לדירה יחידה ב-2026?
על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים ברכישת דירה יחידה לא משולם מס רכישה כלל.
מהם שיעורי המס לדירה יחידה מעל המדרגה הפטורה?
3.5% על החלק שעד 2,347,040 שקלים, 5% על החלק שעד 6,055,070 שקלים, 8% על החלק שעד כ-20 מיליון שקלים, ו-10% מעל סכום זה.
כמה מס משלמים על דירה נוספת?
על דירה נוספת משולם מס של 8% מהשקל הראשון על החלק שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך.
כמה מס רכישה על דירה נוספת בשווי 2 מיליון שקלים?
בחישוב של 8% על מלוא הסכום, המס יעמוד על כ-160 אלף שקלים.
האם המדרגות מתעדכנות ב-2026?
לפי החלטת האוצר המדרגות קפואות עד ינואר 2028, כך שהפטור לא יתעדכן גם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
מי נחשב רוכש דירה יחידה?
מי שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה בישראל, וכן מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה.
האם עולה חדש זכאי להקלה במס רכישה?
עולה חדש עשוי ליהנות ממדרגות מס מופחתות בתנאים שנקבעו בחוק, ומומלץ לבדוק את הזכאות מול גורם מקצועי לפני העסקה.
- העליון הכריע סופית: לא ייגבה היטל השבחה על פוטנציאל תמ"א 38 שלא מומש
- מוכרים דירה? כך יודעים אם מס השבח ייגע בכם או יעבור מעליכם בשקט
האם אדם עם מוגבלות זכאי להקלה?
אדם עם מוגבלות הרוכש דירה יחידה בשווי שעד כ-2.5 מיליון שקלים עשוי ליהנות משיעורי מס מופחתים על החלק שמעבר למדרגה הפטורה.
מה קורה למי שמוכר דירה ישנה וקונה חדשה?
רוכש שמוכר את דירתו הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק יכול להיחשב כרוכש דירה יחידה, גם אם החזיק זמנית בשתי דירות במקביל.
מתי משלמים את מס הרכישה?
מס הרכישה משולם בסמוך למועד העסקה, ויש להגיש דיווח לרשות המסים בתוך פרק הזמן הקבוע לאחר החתימה על ההסכם.
האם אפשר לחשב מראש את מס הרכישה?
כן, ניתן להעריך מראש את החבות לפי מדרגות המס ושווי הנכס, ורצוי לוודא את התוצאה מול גורם מקצועי לפני התחייבות.
מה קורה אם שווי הדירה חוצה כמה מדרגות?
המס מחושב באופן מדורג, כך שכל חלק משווי הדירה ממוסה בשיעור המתאים למדרגה שאליה הוא שייך, ולא בשיעור אחיד על כל הסכום.
האם יש הבדל בין דירה שנייה לדירה שלישית?
מבחינת מס הרכישה, כל דירה שאינה הדירה היחידה של הרוכש ממוסה לפי מדרגות הדירה הנוספת, ללא הבחנה בין דירה שנייה לשלישית.
האם מס הרכישה חל גם על קרקע?
מס רכישה חל על רכישת מקרקעין באופן רחב, אך שיעוריו ומדרגותיו שונים בין דירת מגורים לבין קרקע או נכס אחר.
האם אפשר לערער על שומת מס הרכישה?
רוכש שחולק על גובה השומה יכול להגיש השגה לרשות המסים בתוך פרק הזמן הקבוע, ובהמשך אף לפנות לערכאות אם ההשגה נדחתה.
האם מתנה או ירושה של דירה חייבת במס רכישה?
העברת דירה ללא תמורה, כגון מתנה בין קרובים, עשויה להיות חייבת במס רכישה מופחת, בעוד ירושה פטורה בדרך כלל, בכפוף לתנאים.
