מס רכישה: כמה תשלמו באמת על הדירה, ואיפה מסתתרות ההקלות
מחשבון מס רכישה; וגם - מדרגות מס הרכישה קפואות עד תחילת 2028, והפער בין רוכש דירה יחידה למשקיע בדירה נוספת מגיע לעשרות אלפי שקלים
מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות שנלוות לקניית דירה, ורבים מגלים את היקפו רק כשהעסקה כבר על השולחן. הסכום נגזר משווי הנכס וממעמדו של הרוכש, והפער בין קונה דירה ראשונה למשקיע בדירה נוספת עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.
לפני שקונים, בדקו את מחירי העסקאות באזור: מאגר ביזפורטל: עסקאות הנדל"ן בחודשים האחרונים - כמה שווה הדירה שלכם?
בשנת 2026 המדרגות נותרו יציבות, ולפי החלטת האוצר הן קפואות עד ינואר 2028. על המדרגות, ההקלות והפטורים העדכניים, כדי שכל רוכש יוכל להעריך מראש את החבות הצפויה.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: פרטי הרכישה והתוצאה
| שדה | ברירת מחדל | אפשרויות וטווח |
|---|---|---|
| סוג הרכישה | דירה יחידה | דירה יחידה, דירה נוספת, מסחרי / קרקע |
| שווי הנכס | 2,300,000 ₪ | סרגל מ-300,000 ₪ עד 12,000,000 ₪ בקפיצות של 10,000 ₪, ושדה מספר להקלדה ישירה בקפיצות של 10,000 ₪ |
| נתון | משמעות | ערך בברירת המחדל |
|---|---|---|
| מס רכישה לתשלום | הסכום הכולל של המס לפי המדרגות, בשקלים | 11,244 ₪ |
| שיעור אפקטיבי מהשווי | המס חלקי שווי הנכס, באחוזים עם שתי ספרות אחרי הנקודה | 0.49% |
| עלות כוללת (שווי + מס) | שווי הנכס ועוד המס | 2,311,244 ₪ |
עמוד 2: מדרגות המס לפי סוג הרכישה
| חלק השווי עד | שיעור המס |
|---|---|
| 1,978,745 ₪ | 0% |
| 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 6,055,070 ₪ | 5% |
| 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
| חלק השווי עד | שיעור המס |
|---|---|
| 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| מהשקל הראשון, ללא תקרה | 6% |
עמוד 3: דוגמאות חישוב
| שווי הנכס | מס רכישה | שיעור אפקטיבי | עלות כוללת |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 0.00% | 1,500,000 ₪ |
| 2,300,000 ₪ (ברירת מחדל) | 11,244 ₪ | 0.49% | 2,311,244 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 1.52% | 3,045,538 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 145,538 ₪ | 2.91% | 5,145,538 ₪ |
| 8,000,000 ₪ | 353,886 ₪ | 4.42% | 8,353,886 ₪ |
| שווי הנכס | מס רכישה | שיעור אפקטיבי | עלות כוללת |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 120,000 ₪ | 8.00% | 1,620,000 ₪ |
| 2,300,000 ₪ | 184,000 ₪ | 8.00% | 2,484,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 240,000 ₪ | 8.00% | 3,240,000 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 400,000 ₪ | 8.00% | 5,400,000 ₪ |
| 8,000,000 ₪ | 678,899 ₪ | 8.49% | 8,678,899 ₪ |
| שווי הנכס | מס רכישה | שיעור אפקטיבי | עלות כוללת |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 90,000 ₪ | 6.00% | 1,590,000 ₪ |
| 2,300,000 ₪ | 138,000 ₪ | 6.00% | 2,438,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 180,000 ₪ | 6.00% | 3,180,000 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 300,000 ₪ | 6.00% | 5,300,000 ₪ |
| 8,000,000 ₪ | 480,000 ₪ | 6.00% | 8,480,000 ₪ |
| טווח | שיעור | מס |
|---|---|---|
| 0 - 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 - 2,347,040 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 - 6,055,070 ₪ (חלק של 652,960 ₪) | 5% | 32,648 ₪ |
| טווח | שיעור | מס |
|---|---|---|
| 0 - 6,055,070 ₪ | 8% | 484,406 ₪ |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% | 194,493 ₪ |
הנחות, הסתייגויות וקישורים
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה
רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה ממס. על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים לא משולם מס כלל, ומעליה נכנסות המדרגות הבאות. על החלק שבין הסכום הזה ל-2,347,040 שקלים חל שיעור של 3.5%, על החלק שעד 6,055,070 שקלים חל שיעור של 5%, על החלק שעד כ-20 מיליון שקלים חל שיעור של 8%, ומעליו 10%. מי שעוקב אחר התהליכים הכרוכים ברכישת דירה יודע שהמדרגות הללו משפיעות ישירות על התקציב הכולל של העסקה.
חשוב להדגיש שהגדרת דירה יחידה חלה על מי שזו דירתו היחידה בישראל, וכן על מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה. עצם הפטור על המדרגה הראשונה חוסך לרוכש דירה ראשונה סכום ניכר לעומת משקיע.
מדרגות דירה נוספת, הקלות ופטורים
רוכש דירה נוספת אינו נהנה מהמדרגה הפטורה. הוא משלם מס כבר מהשקל הראשון, בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. כך למשל, על דירה נוספת בשווי 2 מיליון שקלים ישולם מס רכישה של כ-160 אלף שקלים, בעוד על דירה יחידה באותו שווי המס יהיה נמוך משמעותית. מעקב אחר עדכוני רשות המסים מסייע להיערך מראש לשינויים אפשריים.
לצד המדרגות קיימות הקלות למגזרים מסוימים. אדם עם מוגבלות הרוכש דירה יחידה בשווי שעד כ-2.5 מיליון שקלים עשוי ליהנות משיעורי מס מופחתים, וכך גם נכה או עולה חדש בתנאים שנקבעו. נזכיר שרוכש שמוכר דירה קודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק יכול להיחשב כרוכש דירה יחידה גם אם החזיק זמנית בשתי דירות במקביל.
שאלות ותשובות
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המסים בעת רכישת דירה או מקרקעין, ושיעורו נגזר משווי הנכס וממעמדו של הרוכש.
מהי המדרגה הפטורה לדירה יחידה ב-2026?
על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים ברכישת דירה יחידה לא משולם מס רכישה כלל.
- האם זה הזמן להשקיע בדירה בפריפריה?מענק של עד 182 אלף שקל לממ"ד ופיצול הבית לשתי דירות
- אלפים צריכים למכור דירה עד פברואר, או לשלם כ-200 אלף שקל יותר במס רכישה
מהם שיעורי המס לדירה יחידה מעל המדרגה הפטורה?
3.5% על החלק שעד 2,347,040 שקלים, 5% על החלק שעד 6,055,070 שקלים, 8% על החלק שעד כ-20 מיליון שקלים, ו-10% מעל סכום זה.
כמה מס משלמים על דירה נוספת?
על דירה נוספת משולם מס של 8% מהשקל הראשון על החלק שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך.
כמה מס רכישה על דירה נוספת בשווי 2 מיליון שקלים?
בחישוב של 8% על מלוא הסכום, המס יעמוד על כ-160 אלף שקלים.
האם המדרגות מתעדכנות ב-2026?
לפי החלטת האוצר המדרגות קפואות עד ינואר 2028, כך שהפטור לא יתעדכן גם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
מי נחשב רוכש דירה יחידה?
מי שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה בישראל, וכן מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה.
- כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר
- התיירות של איסתא עברה להפסד והנדל"ן נושא את הרווח, אבל עיקר הצמיחה עוד בבנייה
האם עולה חדש זכאי להקלה במס רכישה?
עולה חדש עשוי ליהנות ממדרגות מס מופחתות בתנאים שנקבעו בחוק, ומומלץ לבדוק את הזכאות מול גורם מקצועי לפני העסקה.
האם אדם עם מוגבלות זכאי להקלה?
אדם עם מוגבלות הרוכש דירה יחידה בשווי שעד כ-2.5 מיליון שקלים עשוי ליהנות משיעורי מס מופחתים על החלק שמעבר למדרגה הפטורה.
מה קורה למי שמוכר דירה ישנה וקונה חדשה?
רוכש שמוכר את דירתו הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק יכול להיחשב כרוכש דירה יחידה, גם אם החזיק זמנית בשתי דירות במקביל.
מתי משלמים את מס הרכישה?
מס הרכישה משולם בסמוך למועד העסקה, ויש להגיש דיווח לרשות המסים בתוך פרק הזמן הקבוע לאחר החתימה על ההסכם.
האם אפשר לחשב מראש את מס הרכישה?
כן, ניתן להעריך מראש את החבות לפי מדרגות המס ושווי הנכס, ורצוי לוודא את התוצאה מול גורם מקצועי לפני התחייבות.
מה קורה אם שווי הדירה חוצה כמה מדרגות?
המס מחושב באופן מדורג, כך שכל חלק משווי הדירה ממוסה בשיעור המתאים למדרגה שאליה הוא שייך, ולא בשיעור אחיד על כל הסכום.
האם יש הבדל בין דירה שנייה לדירה שלישית?
מבחינת מס הרכישה, כל דירה שאינה הדירה היחידה של הרוכש ממוסה לפי מדרגות הדירה הנוספת, ללא הבחנה בין דירה שנייה לשלישית.
האם מס הרכישה חל גם על קרקע?
מס רכישה חל על רכישת מקרקעין באופן רחב, אך שיעוריו ומדרגותיו שונים בין דירת מגורים לבין קרקע או נכס אחר.
האם אפשר לערער על שומת מס הרכישה?
רוכש שחולק על גובה השומה יכול להגיש השגה לרשות המסים בתוך פרק הזמן הקבוע, ובהמשך אף לפנות לערכאות אם ההשגה נדחתה.
האם מתנה או ירושה של דירה חייבת במס רכישה?
העברת דירה ללא תמורה, כגון מתנה בין קרובים, עשויה להיות חייבת במס רכישה מופחת, בעוד ירושה פטורה בדרך כלל, בכפוף לתנאים.
- 1.אנונימי 07/07/2026 10:49הגב לתגובה זוכאשר המורישה הייתה בעלת 2 דירות שהתחלקו בהסכם בין 3 אחים. 2 האחיות קיבלו כל אחת דירה. ולכל אחת מהן זו דירה ראשונה. האם אין עליהן לשלם מס רכישה או מס אחר כשימכרו את הבית מס שבח
