משכירים דירה? כך תבחרו את מסלול המס שיחסוך לכם אלפי שקלים
שוק השכירות בישראל מגלגל כ-50 מיליארד שקלים בשנה, וכ-800 אלף דירות מושכרות למגורים. לצד ההכנסה החודשית, כל בעל דירה נדרש להחליט כיצד למסות אותה, והבחירה הזו יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה או לעלות ביוקר.
נקודת המוצא לשנת 2026 היא תקרת פטור חודשית של 5,654 שקלים. מדובר בהכנסה משכר דירה למגורים שנמוכה מהסכום הזה, והיא פטורה במלואה ממס הכנסה, בתנאי שהמשכיר והשוכר הם יחידים, שהדירה משמשת למגורים, ושההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק.
מעל התקרה נכנס לתמונה מנגנון הפטור החלקי, שנמשך עד הכנסה חודשית של 11,308 שקלים. הנוסחה פשוטה יחסית, לוקחים את ההפרש שבין שכר הדירה בפועל לבין 5,654 שקלים, ומפחיתים אותו מהתקרה עצמה. דוגמה: על שכר דירה של 7,000 שקלים ההפרש הוא 1,346 שקלים, הפטור מצטמצם ל-4,308 שקלים, והחלק החייב במס עומד על 2,692 שקלים בלבד.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון והמסלולים
| שדה | ברירת מחדל | טווח |
|---|---|---|
| הכנסה חודשית משכר דירה | 6,000 שקל | בין 0 ל-30,000 שקל, בקפיצות של 100 שקל; אפשר גם להקליד סכום מדויק בשדה מספר |
| שיעור מס שולי (מוצג במסלול פטור ובמסלול מס מלא, מוסתר במסלול 10%) | 31% | בין 10% ל-50%, בקפיצות של 1% |
| תוצאה | משמעות |
|---|---|
| מס חודשי לתשלום | הסכום המרכזי, בשקלים |
| מס שנתי לתשלום | המס החודשי כפול 12 |
| הכנסה נטו חודשית | ההכנסה החודשית פחות המס החודשי |
| שיעור מס אפקטיבי | המס החודשי חלקי ההכנסה החודשית, באחוזים, עם ספרה אחת אחרי הנקודה |
| הכנסה חייבת חודשית | החלק מההכנסה שעליו מחושב המס |
עמוד 2: איך מחושב המס בכל מסלול
עמוד 3: תוצאות לדוגמה בשיעור מס שולי 31%
| הכנסה חודשית, שקל | הכנסה חייבת חודשית | מס חודשי | מס שנתי | הכנסה נטו חודשית | שיעור מס אפקטיבי |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,000 | 0 | 0 | 0 | 5,000 | 0.0% |
| 5,654 | 0 | 0 | 0 | 5,654 | 0.0% |
| 6,000 | 692 | 215 | 2,574 | 5,785 | 3.6% |
| 8,000 | 4,692 | 1,455 | 17,454 | 6,545 | 18.2% |
| 11,308 | 11,308 | 3,505 | 42,066 | 7,803 | 31.0% |
| 15,000 | 15,000 | 4,650 | 55,800 | 10,350 | 31.0% |
| 30,000 | 30,000 | 9,300 | 111,600 | 20,700 | 31.0% |
| הכנסה חודשית, שקל | הכנסה חייבת חודשית | מס חודשי | מס שנתי | הכנסה נטו חודשית | שיעור מס אפקטיבי |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,000 | 5,000 | 500 | 6,000 | 4,500 | 10.0% |
| 5,654 | 5,654 | 565 | 6,785 | 5,089 | 10.0% |
| 6,000 | 6,000 | 600 | 7,200 | 5,400 | 10.0% |
| 8,000 | 8,000 | 800 | 9,600 | 7,200 | 10.0% |
| 11,308 | 11,308 | 1,131 | 13,570 | 10,177 | 10.0% |
| 15,000 | 15,000 | 1,500 | 18,000 | 13,500 | 10.0% |
| 30,000 | 30,000 | 3,000 | 36,000 | 27,000 | 10.0% |
| הכנסה חודשית, שקל | הכנסה חייבת חודשית | מס חודשי | מס שנתי | הכנסה נטו חודשית | שיעור מס אפקטיבי |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,000 | 5,000 | 1,550 | 18,600 | 3,450 | 31.0% |
| 5,654 | 5,654 | 1,753 | 21,033 | 3,901 | 31.0% |
| 6,000 | 6,000 | 1,860 | 22,320 | 4,140 | 31.0% |
| 8,000 | 8,000 | 2,480 | 29,760 | 5,520 | 31.0% |
| 11,308 | 11,308 | 3,505 | 42,066 | 7,803 | 31.0% |
| 15,000 | 15,000 | 4,650 | 55,800 | 10,350 | 31.0% |
| 30,000 | 30,000 | 9,300 | 111,600 | 20,700 | 31.0% |
| מסלול | שיעור שולי | הכנסה חייבת | מס חודשי | מס שנתי | הכנסה נטו | שיעור אפקטיבי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| פטור | 10% | 4,692 | 469 | 5,630 | 7,531 | 5.9% |
| פטור | 50% | 4,692 | 2,346 | 28,152 | 5,654 | 29.3% |
| מס מלא | 10% | 8,000 | 800 | 9,600 | 7,200 | 10.0% |
| מס מלא | 50% | 8,000 | 4,000 | 48,000 | 4,000 | 50.0% |
הערות והסתייגויות
מי שההכנסה שלו חוצה את 11,308 שקלים בחודש מאבד את הפטור לגמרי, וכל שכר הדירה חייב במס. כאן נכנסים לתמונה שני מסלולים חלופיים, שכדאי לבחון עוד לפני חתימת החוזה.
מאגר שכר הדירה: שכר הדירה בערים הגדולות
המסלול הראשון הוא מס מופחת בשיעור 10% על מלוא ההכנסה, לפי סעיף 122 לפקודה. הוא פשוט לתפעול, אך אינו מאפשר ניכוי הוצאות ולא נהנה מנקודות זיכוי. המסלול השני הוא מדרגות המס הרגילות, שמתחילות ב-31% למי שטרם מלאו לו 60 (ושיעור נמוך יותר למי שעברו), ומאפשר לקזז הוצאות כולל פחת, תיקונים, שכר טרחת עורך דין ומימון. יש כאן שיקול של כדאיות בין המסלולים שמשתנה ממשכיר למשכיר. במסלול 10%, בעל דירה יחידה ששוכר דירה אחרת למגוריו יכול לנכות את שכר הדירה ששילם ולשלם מס על ההפרש, עד 90 אלף שקל בשנה.
נזכיר שלפי הערכות רשות המסים כ-60% מהמשכירים בוחרים במסלול הפטור, כ-30% במסלול ה-10%, והשאר במדרגות המס. עם זאת, רק כ-25% עד 35% מהדירות המושכרות בכלל מדווחות, נתון שהניע את הרשות להפעיל מערכת בינה מלאכותית לאיתור הכנסות שלא דווחו.
חשוב: מאגר מחירי הדירות בערים המרכזיות בארץ
בחירת המסלול היא החלטה שחוזרת מדי שנה, ולא התחייבות חד פעמית. משכיר רשאי לעבור בין מסלול הפטור, מסלול ה-10% ומדרגות המס משנה לשנה, אך לא באופן רטרואקטיבי, ולכן כדאי להריץ את החישוב מחדש בכל שנת מס. עלייה בשכר הדירה, ייקור המשכנתא או ירידה בהכנסה הכוללת עשויים להפוך מסלול שהיה משתלם אשתקד ללא כדאי השנה. מי שמנהל כמה דירות מגלה תמונה מורכבת עוד יותר, שכן ההכנסות מכל הנכסים מצטברות יחד לצורך בחינת תקרת הפטור.
- דירה ב-2.4 מיליון שקל עולה 2.6 מיליון, וחצי מהתוספת מגיעה אחרי המסירה
- מס על שכר דירה: 2,500 שקל בחודש הופכים את מסלול הפטור ליקר ביותר
בפרקטיקה, גם משכיר שבוחר במסלול הפטור המלא מרוויח משמירה מסודרת של אסמכתאות. תיעוד של הוצאות שיפוץ, ריבית על המשכנתא ושכר טרחת עורך דין יכול לחסוך מס בעת מכירת הדירה, כאשר מחושב מס שבח על עליית ערך הנכס. נקודה שרבים מפספסים היא שבמסלול ה-10% מנוכה פחת רעיוני בעת המכירה גם כשלא נדרש בפועל, כך שהחיסכון השוטף עלול לחזור כחבות מס גבוהה יותר בהמשך. תכנון שמביט קדימה אל יום המכירה, ולא רק אל ההכנסה החודשית, הוא ההבדל בין מסלול שמשתלם על הנייר לבין מסלול שמשתלם לאורך זמן.
שלושת המסלולים בקצרה
מהי תקרת הפטור המלא לשנת 2026?
התקרה עומדת על 5,654 שקלים לחודש. הכנסה משכר דירה למגורים מתחת לסכום הזה פטורה במלואה ממס הכנסה. התקרה זהה לשנים 2024 ו-2025.
מי זכאי לפטור הזה?
הפטור חל על יחיד שמשכיר דירת מגורים לשוכר יחיד, כאשר ההכנסה אינה בגדר עסק. גם השכרה למוסד ציבורי מוכר, לרבות עמותה, יכולה להיכלל בתנאים מסוימים.
מה קורה כשההכנסה גבוהה מהתקרה?
ברגע ששכר הדירה חוצה את 5,654 שקלים, נכנס לתוקף פטור חלקי שהולך ומצטמצם עם עליית ההכנסה. מעל 11,308 שקלים בחודש הפטור מתאפס לחלוטין.
איך מחשבים את הפטור החלקי?
מחשבים את ההפרש בין שכר הדירה בפועל לבין 5,654 שקלים, ומפחיתים את ההפרש מהתקרה. לדוגמה, בהכנסה של 8,000 שקלים ההפרש הוא 2,346 שקלים, כך שהפטור יורד ל-3,308 שקלים והיתרה חייבת במס.
- מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "אין לנו אג"ח לשרת - וזה היתרון שלנו בשוק הנוכחי"
- הוסדרה הקמת מתקני אגירת חשמל ביישובים חקלאיים
עד איזו הכנסה בכלל קיים פטור חלקי?
הפטור החלקי רלוונטי בטווח שבין 5,654 ל-11,308 שקלים לחודש. מדובר בדיוק בכפל התקרה, ומעליו אין עוד פטור.
מה כולל מסלול המס המופחת של 10%?
המסלול מטיל מס אחיד בשיעור 10% על כל שכר הדירה, מהשקל הראשון, בלי מדרגות ובלי סף כניסה. בתמורה לפשטות, הוא אינו מתיר ניכוי הוצאות ואינו נהנה מנקודות זיכוי או מזיכויים אישיים.
מתי כדאי לבחור במסלול ה-10%?
המסלול מתאים בעיקר להכנסה חודשית גבוהה, מעל טווח הפטור, כשלמשכיר כמעט אין הוצאות מוכרות על הנכס. הוא נוח גם למי שכבר ממצה נקודות זיכוי במקום עבודה אחר.
מהו מסלול מדרגות המס הרגילות?
במסלול זה שכר הדירה מצטרף להכנסה החייבת ומחויב לפי מדרגות המס של המשכיר, החל ב-31% למי שמתחת לגיל 60. בתמורה מותר לנכות הוצאות כולל פחת, ריבית על משכנתא, תיקונים ותחזוקה.
מתי כדאי מסלול המדרגות?
הוא משתלם למשכיר עם הוצאות גבוהות על הנכס, לרבות מימון כבד, או למי שהכנסתו הכוללת נמוכה ומדרגת המס שלו נמוכה מ-10%. במקרים כאלה קיזוז ההוצאות עשוי להוריד את החבות מתחת למסלול המופחת.
אפשר לשלב פטור חלקי עם מסלול ה-10%?
לא ניתן. מי שבוחר לנצל פטור חלקי אינו יכול להחיל על היתרה את מסלול ה-10%, והחלק החייב ימוסה לפי מדרגות המס הרגילות. זה שיקול חשוב בהכנסות שנמצאות בתפר.
מה קורה כשמשכירים כמה דירות?
לצורך הפטור סוכמים את כל ההכנסות מכל הדירות יחד. כל עוד הסכום החודשי המצרפי נמוך מ-11,308 שקלים אפשר עדיין ליהנות מפטור, מלא או חלקי, באותו חודש.
האם חובה לדווח לרשות המסים?
מי שנהנה מפטור מלא בדרך כלל אינו נדרש בדיווח שוטף, אך במסלול ה-10% יש להעביר את התשלום לרשות בתוך 30 יום מתום שנת המס. נדגיש שאי דיווח על הכנסה חייבת חושף לקנסות ולריבית.
למה מסלול ה-10% עלול להתנקם במכירה?
בחישוב מס השבח בעת מכירת הדירה מנכים פחת רעיוני, גם אם לא נדרש בפועל. אצל מי שבחר במסלול ה-10% הדבר מגדיל את השבח החייב, כך שהחיסכון השוטף עלול להישחק בהמשך (להרחבה: מס על שכר דירה והמסלול הזול).
מה קורה אם ההשכרה נחשבת עסק?
כשמדובר בהיקף פעילות גדול, למשל השכרת דירות רבות עם מנגנון ניהול, רשות המסים עשויה לסווג את ההכנסה כעסקית. סיווג כזה שולל את מסלול הפטור ואת ה-10%, ועלול לגרור גם חבות במע"מ.
האם הפטור חל על השכרה לטווח קצר?
כנסו להרחבה והתפתחויות אחרונות על מיסוי נדל"ן
הפטור נועד להשכרת מגורים לתקופה ממושכת. השכרה יומית או לטווח קצר בסגנון אירוח נוטה להיחשב פעילות עסקית, ולכן לרוב אינה נכנסת לגדר הפטור.
- 5.אנונימי 01/08/2026 10:59הגב לתגובה זומשכיר ב6000 שוכר ב7000משלם מסמשכיר ב11000 ושוכר ב7000 משלם מס
- 4.רואה חשבון 01/08/2026 10:55הגב לתגובה זוצריך לקחת בהוצאות בחשבון 1. פחת2. מימוןזה לבד מביא את דמי השכירות להפסד חשבונאי ואז אין מס הסיבה היא שהתשואה בשכירות היא מתחת ל 3% בדרך כלל בזמן שהמימון והפחת יקרים משמעותית מזהכל עוד המינוף הוא 30 35 % יצא לכם בלי מסתבדקו!!
- 3.אנונימי 29/07/2026 15:50הגב לתגובה זואין המשך הסבר מה חישוב המס על הייתרה !!!!!
- 2.אבירן 29/07/2026 10:01הגב לתגובה זומי שמקבל יותר מתקרת הפטור 5654 אבל פחות מפי שניים מתקרת הפטור כמה אחוזי מס צריך לשלם על הסכום שאינו פטור האם גם אז הוא יכול לבחור בין מסלול ה10 אחוז מס לבין המסלול האחר
- אנונימי 29/07/2026 10:54הגב לתגובה זולשאלתך הסכום החייב ממוסה במדרגות המס הרגילות ולא במסלול 10 אחוז.
- 1.מאיר 29/07/2026 06:53הגב לתגובה זולא התייחסתם בכתבה לקיזוז המס למי ששוכר ומשכיר .
