משכירים דירה? כך תבחרו את מסלול המס שיחסוך לכם אלפי שקלים

שוק השכירות בישראל מגלגל כ-50 מיליארד שקלים בשנה, וכ-800 אלף דירות מושכרות למגורים. לצד ההכנסה החודשית, כל בעל דירה נדרש להחליט כיצד למסות אותה, והבחירה הזו יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה או לעלות ביוקר.

נקודת המוצא לשנת 2026 היא תקרת פטור חודשית של 5,654 שקלים. מדובר בהכנסה משכר דירה למגורים שנמוכה מהסכום הזה, והיא פטורה במלואה ממס הכנסה, בתנאי שהמשכיר והשוכר הם יחידים, שהדירה משמשת למגורים, ושההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק.

מעל התקרה נכנס לתמונה מנגנון הפטור החלקי, שנמשך עד הכנסה חודשית של 11,308 שקלים. הנוסחה פשוטה יחסית, לוקחים את ההפרש שבין שכר הדירה בפועל לבין 5,654 שקלים, ומפחיתים אותו מהתקרה עצמה. דוגמה: על שכר דירה של 7,000 שקלים ההפרש הוא 1,346 שקלים, הפטור מצטמצם ל-4,308 שקלים, והחלק החייב במס עומד על 2,692 שקלים בלבד.

מי שההכנסה שלו חוצה את 11,308 שקלים בחודש מאבד את הפטור לגמרי, וכל שכר הדירה חייב במס. כאן נכנסים לתמונה שני מסלולים חלופיים, שכדאי לבחון עוד לפני חתימת החוזה.

המסלול הראשון הוא מס מופחת בשיעור 10% על מלוא ההכנסה, לפי סעיף 122 לפקודה. הוא פשוט לתפעול, אך אינו מאפשר ניכוי הוצאות ולא נהנה מנקודות זיכוי. המסלול השני הוא מדרגות המס הרגילות, שמתחילות ב-31% למי שטרם מלאו לו 60 (ושיעור נמוך יותר למי שעברו), ומאפשר לקזז הוצאות כולל פחת, תיקונים, שכר טרחת עורך דין ומימון. יש כאן שיקול של כדאיות בין המסלולים שמשתנה ממשכיר למשכיר.

נזכיר שלפי הערכות רשות המסים כ-60% מהמשכירים בוחרים במסלול הפטור, כ-30% במסלול ה-10%, והשאר במדרגות המס. עם זאת, רק כ-25% עד 35% מהדירות המושכרות בכלל מדווחות, נתון שהניע את הרשות להפעיל מערכת בינה מלאכותית לאיתור הכנסות שלא דווחו.

בחירת המסלול היא החלטה שחוזרת מדי שנה, ולא התחייבות חד פעמית. משכיר רשאי לעבור בין מסלול הפטור, מסלול ה-10% ומדרגות המס משנה לשנה, אך לא באופן רטרואקטיבי, ולכן כדאי להריץ את החישוב מחדש בכל שנת מס. עלייה בשכר הדירה, ייקור המשכנתה או ירידה בהכנסה הכוללת עשויים להפוך מסלול שהיה משתלם אשתקד ללא כדאי השנה. מי שמנהל כמה דירות מגלה תמונה מורכבת עוד יותר, שכן ההכנסות מכל הנכסים מצטברות יחד לצורך בחינת תקרת הפטור.

בפרקטיקה, גם משכיר שבוחר במסלול הפטור המלא מרוויח משמירה מסודרת של אסמכתאות. תיעוד של הוצאות שיפוץ, ריבית על המשכנתה ושכר טרחת עורך דין יכול לחסוך מס בעת מכירת הדירה, כאשר מחושב מס שבח על עליית ערך הנכס. נקודה שרבים מפספסים היא שבמסלול ה-10% מנוכה פחת רעיוני בעת המכירה גם כשלא נדרש בפועל, כך שהחיסכון השוטף עלול לחזור כחבות מס גבוהה יותר בהמשך. תכנון שמביט קדימה אל יום המכירה, ולא רק אל ההכנסה החודשית, הוא ההבדל בין מסלול שמשתלם על הנייר לבין מסלול שמשתלם לאורך זמן.

שלושת המסלולים בקצרה

מהי תקרת הפטור המלא לשנת 2026?

התקרה עומדת על 5,654 שקלים לחודש. הכנסה משכר דירה למגורים מתחת לסכום הזה פטורה במלואה ממס הכנסה. התקרה זהה לשנים 2024 ו-2025.

מי זכאי לפטור הזה?

הפטור חל על יחיד שמשכיר דירת מגורים לשוכר יחיד, כאשר ההכנסה אינה בגדר עסק. גם השכרה למוסד ציבורי מוכר, לרבות עמותה, יכולה להיכלל בתנאים מסוימים.

מה קורה כשההכנסה גבוהה מהתקרה?

ברגע ששכר הדירה חוצה את 5,654 שקלים, נכנס לתוקף פטור חלקי שהולך ומצטמצם ככל שההכנסה עולה. מעל 11,308 שקלים בחודש הפטור מתאפס לחלוטין.

איך מחשבים את הפטור החלקי?

מחשבים את ההפרש בין שכר הדירה בפועל לבין 5,654 שקלים, ומפחיתים את ההפרש מהתקרה. לדוגמה, בהכנסה של 8,000 שקלים ההפרש הוא 2,346 שקלים, כך שהפטור יורד ל-3,308 שקלים והיתרה חייבת במס.

עד איזו הכנסה בכלל קיים פטור חלקי?

הפטור החלקי רלוונטי בטווח שבין 5,654 ל-11,308 שקלים לחודש. מדובר בדיוק בכפל התקרה, ומעליו אין עוד פטור.

מה כולל מסלול המס המופחת של 10%?

המסלול מטיל מס אחיד בשיעור 10% על כל שכר הדירה, מהשקל הראשון, בלי מדרגות ובלי סף כניסה. בתמורה לפשטות, הוא אינו מתיר ניכוי הוצאות ואינו נהנה מנקודות זיכוי או מזיכויים אישיים.

מתי כדאי לבחור במסלול ה-10%?

המסלול מתאים בעיקר להכנסה חודשית גבוהה, מעל טווח הפטור, כשלמשכיר כמעט אין הוצאות מוכרות על הנכס. הוא נוח גם למי שכבר ממצה נקודות זיכוי במקום עבודה אחר.

מהו מסלול מדרגות המס הרגילות?

במסלול זה שכר הדירה מצטרף להכנסה החייבת ומחויב לפי מדרגות המס של המשכיר, החל ב-31% למי שמתחת לגיל 60. בתמורה מותר לנכות הוצאות כולל פחת, ריבית על משכנתה, תיקונים ותחזוקה.

מתי כדאי מסלול המדרגות?

הוא משתלם למשכיר עם הוצאות גבוהות על הנכס, לרבות מימון כבד, או למי שהכנסתו הכוללת נמוכה ומדרגת המס שלו נמוכה מ-10%. במקרים כאלה קיזוז ההוצאות עשוי להוריד את החבות מתחת למסלול המופחת.

אפשר לשלב פטור חלקי עם מסלול ה-10%?

לא ניתן. מי שבוחר לנצל פטור חלקי אינו יכול להחיל על היתרה את מסלול ה-10%, והחלק החייב ימוסה לפי מדרגות המס הרגילות. זה שיקול חשוב בהכנסות שנמצאות בתפר.

מה קורה כשמשכירים כמה דירות?

לצורך הפטור סוכמים את כל ההכנסות מכל הדירות יחד. כל עוד הסכום החודשי המצרפי נמוך מ-11,308 שקלים אפשר עדיין ליהנות מפטור, מלא או חלקי, באותו חודש.

האם חובה לדווח לרשות המסים?

מי שנהנה מפטור מלא בדרך כלל אינו נדרש בדיווח שוטף, אך במסלול ה-10% יש להעביר את התשלום לרשות בתוך 30 יום מתום שנת המס. נדגיש שאי דיווח על הכנסה חייבת חושף לקנסות ולריבית.

למה מסלול ה-10% עלול להתנקם במכירה?

בחישוב מס השבח בעת מכירת הדירה מנכים פחת רעיוני, גם אם לא נדרש בפועל. אצל מי שבחר במסלול ה-10% הדבר מגדיל את השבח החייב, כך שהחיסכון השוטף עלול להישחק בהמשך.

מה קורה אם ההשכרה נחשבת עסק?

כשמדובר בהיקף פעילות גדול, למשל השכרת דירות רבות עם מנגנון ניהול, רשות המסים עשויה לסווג את ההכנסה כעסקית. סיווג כזה שולל את מסלול הפטור ואת ה-10%, ועלול לגרור גם חבות במע"מ.

האם הפטור חל על השכרה לטווח קצר?

הפטור נועד להשכרת מגורים לתקופה ממושכת. השכרה יומית או לטווח קצר בסגנון אירוח נוטה להיחשב פעילות עסקית, ולכן לרוב אינה נכנסת לגדר הפטור.