רמ"י דרשה 53 מיליון שקל ממתחם מסחרי בנתניה
באזור התעשייה פולג בנתניה, בצמוד למתחם איקאה, פועל מתחם מסחרי על שטח של כ-39 דונם: מרכול של טיב טעם, חנות אופנה, בית קפה של ארקפה וסניף של מקסטוק. את זכויות החכירה במקרקעין רכשו חברת אפרים רוגובין וחברת ארעד הגליל השקעות, שמכרו מחצית מהן לקבוצת מגדל. כשביקשו לרשום את העסקאות, רשות מקרקעי ישראל סירבה לחתום על השטרות וטענה שהשימוש המסחרי מפר את הסכם החכירה, שנועד לתעשייה. החברות תבעו לאכוף את הרישום, ורמ"י הגישה תביעה שכנגד לחיובן ב-53 מיליון שקל דמי שימוש ולהפסקת הפעילות המסחרית. סגנית הנשיאה חנה קיציס מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד חילקה את ההכרעה: החברות יקבלו את הרישום, אבל יצטרכו לשלם על השימוש המסחרי.
המחלוקת הראשונה עסקה בשאלה מה הותר בחוזה. הסכם החכירה המקורי, שנחתם עם חברה בשם עסיס, הגדיר את מטרת החכירה כ"החזקת בית חרושת / בית מלאכה / בית מסחר בלבד", ובראש העמוד נכתב "תעשיה – מלאכה - מסחר". החברות טענו שהקו הנטוי מציין חלופות שוות, ושכל אחד מהשימושים מותר. רמ"י טענה שהמילה "מסחר" נשארה בטעות בנוסח סטנדרטי, ושהחוכרת שילמה את התעריף הנמוך של תעשייה.
"שגגה טכנית" בנוסח החוזה
השופטת קיבלה את עמדת רמ"י בעניין הזה. לפי פסק הדין, המונח "בית מסחר" בהסכם הוא תולדה של הסכם סטנדרטי שמחמת שגגה טכנית לא נמחק, והייעוד המוסכם היה לתעשייה בלבד, בהתאם לתוכנית שחלה אז. מכאן, כתבה, אין לחברות "זכות קנויה" להשתמש במקרקעין למסחר בלי לשלם לרמ"י תשלומים נוספים.
הידעת?מהם דמי שימוש ראויים?
עם זאת, השופטת קבעה שרמ"י ידעה היטב על המסחר. פקח מטעמה דיווח כבר בתחילת הדרך על סופרמרקט במתחם, ובודק מטעמה ציין במזכר פנימי שאף שההיתר המבוקש הוא לתעשייה, תיאור השטחים מדבר על מרכול, והציע לשלוח פקח. בקשות להיתרים לשימוש חורג הגיעו לרשות ונחתמו בחותמת "נתקבל", ונציגת רמ"י השתתפה בדיונים על תוכנית שהפכה את האזור למעורב. "אין מדובר בעצימת עיניים אלא בידיעה בפועל", כתבה השופטת.
מגדל שילמה 72 מיליון
השאלה השנייה הייתה אם רמ"י יכולה להתנות את הרישום בתשלום. נציג מגדל העיד שהקבוצה רכשה נכס מסחרי פעיל, ושלא הייתה משלמת יותר מ-72 מיליון שקל אילו היה ספק בתקינות השימוש. רמ"י סייעה להסיר עיקול כדי לאפשר את העסקה, חתמה על שטרי משכנתא לטובת הבנקים המממנים וחתמה גם על שטר שכירות משנה, ולא אמרה דבר על דמי שימוש. לפי פסק הדין, ההתנהלות הזו חרגה מ"שיהוי פאסיבי", והרשות מנועה מלהתכחש למצגיה. השופטת הוסיפה שלרשות יש כלים אחרים לגבות את הכסף, ושהעמידה על התשלום כתנאי לרישום היא טעם בלתי סביר. היא דחתה גם את הדרישה להפסיק את השימוש המסחרי, וקבעה שרמ"י רשאית לדרוש רק חתימה על הסכם משולש לפי כלליה. רמ"י טענה שהעמידה על תנאי החכירה היא אכיפה של זכויות מהותיות ולא סירוב בלתי סביר, אבל השופטת השיבה שבמקרה הזה הרשות עצמה לא עמדה על התנאים במשך שנים, וגם השימוש המסחרי החל הרבה לפני העברת הזכויות.
הידעת?מה הם "חוזי רשות"?
מנגד, הטענה שהשתיקה פוטרת את החברות מתשלום נדחתה. השופטת הסתמכה על הקביעה שרמ"י אינה רשאית לוותר על נכסי הציבור בשתיקה, וכתבה שפטור כזה יעשיר שלא כדין חברות בעלות אמצעים על חשבון הציבור. לדבריה, דמי השימוש נועדו לכמת את הרווח שהפיקו החברות מהשימוש המסחרי, אחרי ששילמו דמי חכירה של תעשייה בלבד. החברות טענו גם לאכיפה בררנית, בהשוואה להסדרים במתחמים סמוכים, אבל השופטת קבעה שלא ביססו את הטענה, משום שהשוו רק את השורה התחתונה ולא שטחים ושימושים.
החברות ניסו להגביל את התשלום לנוסחה מוזלת שהופיעה בהסכם עסיס, של 6% מ-20% משווי המגרש החדש. השופטת קבעה שהנוסחה בוטלה בהסכמים המאוחרים שהחברות עצמן חתמו עליהם, שבהם נקבע שבשינוי ייעוד ישולמו דמי חכירה כפי שתקבע רמ"י.
מומחה יכריע בפער של עשרות מיליונים
התביעה נגד ארעד נדחתה, משום שמכרה את חלקה ולא הוכח שהיו לה הכנסות מהנכס בתקופה הנתבעת, ורמ"י תשלם לה 40 אלף שקל הוצאות. שאלת הסכום תמשיך להתברר מול רוגובין וחברות מגדל. השמאי מטעם רמ"י העריך את דמי השימוש בכ-46.9 מיליון שקל לתקופה של כשבע שנים, והשמאי מטעם החברות בכ-2.4 מיליון שקל בלבד. השופטת לא קיבלה אף אחת מחוות הדעת. לגבי שמאי רמ"י ציינה בין היתר שלא בדק דמי שכירות בנכסים סמוכים, ושהדרישה מתקרבת כמעט למלוא שווי השינוי מתעשייה למסחר. לגבי שמאי החברות, תמהה על הקביעה שמיקום הנכס "נחות", כשהוא צמוד למרכזי קניות גדולים, ועל כך שלא כלל את נתוני המרכול וחנות האופנה שנפתחו ראשונים. השמאי אהוד דנוס מונה כמומחה מטעם בית המשפט, ויוכל לעיין בכל נתוני השכירות במתחם. את הוצאות המומחה יחלקו החברות ורמ"י שווה בשווה.
להרחבה: רוגובין - כל הכתבות והמידע
