רעננה מול הרצליה: המחירים קפאו, הפרמיה של הרצליה נשארת כ-12%

כשמשווים דירה דומה באותו רחוב, ברעננה ובהרצליה המחירים כמעט לא זזו בשנה האחרונה. ניתוח של כ-870 עסקאות דירה שדווחו לרשות המסים בחצי השנה האחרונה שבנתונים ובאותה תקופה אשתקד, שמנטרל את הרחוב, מספר החדרים, השטח, הקומה והאם הדירה נקנתה מקבלן, מראה שינוי של כ-0% ברעננה וירידה של כ-1.3% בהרצליה. שני הנתונים נמצאים בתוך טווח הטעות, כלומר בשתי הערים השוק עומד במקום. הפרמיה של הרצליה על רעננה, לעומת זאת, יציבה וברורה: כ-12% למ"ר בדירה רגילה של 4 חדרים.

הממצא הזה שונה מאוד ממה שעולה מהחציון העירוני הפשוט. לפי החציון, המחיר למ"ר בדירות יד שנייה בהרצליה קפץ בכ-11.5%, וברעננה עלה בכ-5%. ההסבר נמצא בתמהיל. השטח החציוני של הדירות שנמכרו בהרצליה ירד מכ-102 מ"ר לכ-90 מ"ר, וברעננה מכ-115 מ"ר לכ-98 מ"ר. דירות קטנות נמכרות במחיר גבוה יותר למטר, וכשהן מהוות חלק גדול יותר מהעסקאות, הממוצע עולה גם אם אף דירה לא התייקרה. גם השכונות שבהן נרשמו העסקאות משתנות משנה לשנה, וזה מזיז את החציון בלי קשר למחירים עצמם.

כדי לנטרל את ההטיות האלה, הניתוח נשען על שלוש שיטות: השוואה סטטיסטית של דירות דומות באותו רחוב, השוואה של דירות זהות כמעט באותו בניין, ומעקב אחרי דירות שנמכרו פעמיים. כל השיטות מצביעות על אותו כיוון.

הדוגמה הפשוטה ביותר היא דירת 4 חדרים יד שנייה בשטח של 85 עד 115 מ"ר, הדירה הנפוצה ביותר בשתי הערים. ברעננה נמכרו דירות כאלה בחצי השנה האחרונה במחיר חציוני של כ-3.16 מיליון שקל, מול כ-3.15 מיליון בתקופה המקבילה, והמחיר למ"ר נשאר סביב 31,300 שקל. בהרצליה המחיר החציוני של אותה דירה ירד מעט, מכ-3.45 מיליון שקל לכ-3.41 מיליון, והמטר ירד מכ-35,700 שקל לכ-35,000. הנתונים מבוססים על 42 ו-59 עסקאות בתקופה העדכנית, ועל 57 ו-61 בתקופה המקבילה.

המשמעות למי שמתלבט בין שתי הערים די ברורה: אותה דירה בהרצליה עולה כיום כ-250 אלף שקל יותר מאשר ברעננה, פער שכמעט לא השתנה בשנה האחרונה. בניתוח הסטטיסטי נמצא גם שדירה חדשה מקבלן נמכרת בפרמיה של כ-5% ברעננה וכ-7% בהרצליה על פני דירת יד שנייה דומה באותו רחוב.

אותו בניין, אותה דירה

הבדיקה המדויקת ביותר היא השוואה בין עסקאות באותו בניין: דירות עם אותו מספר חדרים ושטח דומה, בפער של עד 15%, שנמכרו פעם אחת בתקופה המקבילה ופעם אחת בחצי השנה האחרונה. נמצאו 12 זוגות השוואה כאלה בכל עיר. בהרצליה השינוי החציוני במחיר למ"ר עמד על כ-0%, ובמחצית מהזוגות המחיר עלה. ברעננה השינוי החציוני היה ירידה של כ-4%, ובשלושה מתוך 12 הזוגות בלבד המחיר עלה. בטבלה מוצגים הזוגות, בלי שני מקרים חריגים שבהם הפער עלה על 20% ונראה כמשקף הבדל במצב הדירה.

בכמה בניינים התנודות בולטות. באבן שפרוט 6 בהרצליה נמכרה דירת 3 חדרים בכ-2.85 מיליון שקל, מול כ-3.7 מיליון לדירה מעט גדולה יותר באותו בניין שנה קודם, ובצבי מנדלבלט 1 דירת 4 חדרים זהה בשטחה נמכרה בכ-3.77 מיליון שקל מול כ-4.09 מיליון. מנגד, בשני בניינים ברחוב הנדיב ובבר כוכבא 4 המחירים נשארו כמעט זהים. ברעננה, ברחוב החשמונאים 16 נרשמו ירידות גם בדירות 4 חדרים וגם בדירות 5 חדרים, ובגאולה 9 ו-11 המחירים עלו בכ-3% וכ-7%.

מעקב אחרי דירות שנמכרו פעמיים מוסיף מבט ארוך טווח. מבין העסקאות העדכניות נמצאו 67 דירות ברעננה ו-69 בהרצליה שעבורן מופיעה במאגר גם המכירה הקודמת. הבעלים החזיקו בהן בממוצע כעשר שנים, והתשואה השנתית החציונית על הדירה עמדה על כ-4.3% ברעננה וכ-4.2% בהרצליה. כלומר, בטווח הארוך שתי הערים התייקרו כמעט באותו קצב, והפער הנוכחי ביניהן הוא תוצאה של רמת מחירים שונה ולא של קצב עלייה שונה.

שכונה מול שכונה

הפילוח השכונתי מראה שבתוך כל עיר יש תנועות מנוגדות. בהרצליה, בשכונת וייצמן, אחת השכונות הפעילות בעיר, המחיר בדירות דומות ירד בכ-6%, ובמרכז העיר הוא נשאר כמעט ללא שינוי. ברעננה, במרכז העיר נרשמה עלייה של כ-11%, ואילו בקריית דוד רמז ירידה של כ-12%. בשכונות קטנות יותר טווח הטעות רחב, ולכן חשוב להתייחס לנתונים שם כאל כיוון כללי. עסקאות שבהן השכונה עדיין לא משויכת במאגר שויכו לפי הרחוב.

• רמת גן מול גבעתיים: ירידה מתונה ברמת גן, יציבות בגבעתיים; ומה הפער בין הערים?
• רחובות ונס ציונה: המחיר למ"ר בעסקאות נשחק, והפער בין הערים נשאר

ההשוואה בין השכונות של שתי הערים מעניינת במיוחד. דירת 4 חדרים יד שנייה בקריית דוד רמז או במרכז רעננה נמכרת בכ-3 עד 3.1 מיליון שקל, כ-30,600 עד 31,700 שקל למ"ר. בגן רש"ל בהרצליה דירה דומה נמכרה בכ-2.9 מיליון שקל, במחיר למ"ר של כ-34,700 שקל, אבל בשטח קטן יותר. בנווה זמר ברעננה, אחת השכונות המבוקשות בעיר, המחיר למ"ר בדירות 4 חדרים, כ-35,800 שקל, כבר קרוב לרמה של וייצמן ושל מרכז הרצליה. כלומר, בשכונות היקרות של רעננה הפער מול הרצליה מצטמצם כמעט לאפס.

עוד על מחירי הדירות בערים

רחובות ונס ציונה: המחיר למ"ר בעסקאות נשחק, והפער בין הערים נשאררמת גן מול גבעתיים: ירידה מתונה ברמת גן, יציבות בגבעתיים; ומה הפער בין הערים?

בהרצליה בולט גם פרויקט חדש אחד שבו נרשמו כ-140 עסקאות בתוך חודשיים. העסקאות האלה דווחו בלי כתובת מלאה, ולכן לא נכללו בניתוח ברמת הרחוב, אבל הן מסבירות את הקפיצה במספר העסקאות מקבלן בעיר ואת העלייה בחציון העירוני הכללי. נתוני המדד של מערכת המידע הממשלתית לנדל"ן מצביעים על עלייה שנתית של כ-5.6% ברעננה וכ-2.9% בהרצליה, אך גם הם מבוססים על ממוצעים עירוניים ולא על השוואת דירות זהות.

הקיפאון במחירים מתיישב עם המגמה הרחבה בשוק. הריבית הגבוהה יחסית והמימון היקר מצמצמים את יכולת הקנייה של משפרי הדיור, שהם רוב הקונים בשתי הערים, ובמקביל הקבלנים מציעים הטבות מימון שמקשות להשוות מחירי דירות חדשות. התשואה החציונית משכירות, כ-2.5% ברעננה וכ-2.9% בהרצליה, מקטינה את האטרקטיביות של דירה בשתי הערים כהשקעה.

ההיצע העתידי צפוי להוסיף גורם נוסף. ברעננה מקודמות תוכניות לאלפי דירות, ובהן בנייה לגובה שעד כה לא הייתה מקובלת בעיר, כפי שמפורט בתוכנית ל-12 אלף דירות נוספות ברעננה. בהרצליה חלק מהתוכניות הגדולות תלויות בתחבורה, ובהן מתחם בן גוריון עם 1,339 דירות סביב תחנת מטרו.

במודעות של דירות למכירה המחירים המבוקשים קרובים לרמת העסקאות. במדגם של 14 דירות ברעננה המחיר המבוקש החציוני למטר עומד על כ-28,500 שקל, ובהרצליה, במדגם של 13 דירות, על כ-36,600 שקל. השטח במודעות נמדד בדרך כלל ברוטו, ולכן המטר בהן נמוך מהמטר בעסקאות המדווחות.

• נתניה, ירושלים או הפריפריה: לאן יזרום הכסף של העולים מצרפת
• רובע חדש בצפון ראשון לציון

עסקאות שנרשמו בשתי הערים

רעננה

• מאה ושישים 15, 5 חדרים, 124 מ"ר, קומה 2, 4,000,000 שקל, ספטמבר
• ביאליק 34, 4 חדרים, 103 מ"ר, קומה 4, 3,430,000 שקל, ספטמבר
• חפץ חיים 15, 4 חדרים, 105 מ"ר, קומה 2, 3,250,000 שקל, ספטמבר
• הגדוד העברי 24, 2 חדרים, 58 מ"ר, קומה 2, 2,284,809 שקל, ספטמבר
• משה בן מנחם 1, 4 חדרים, 102 מ"ר, 4,050,000 שקל, ספטמבר
• סשה ארגוב 16, 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה 2, 3,520,000 שקל, ספטמבר
• ע' הלל 5, 4 חדרים, 96 מ"ר, קומה 4, 3,420,000 שקל, ספטמבר
• מאה ושישים 11, 4 חדרים, 103 מ"ר, קומה 4, 3,600,000 שקל, ספטמבר
• בן גוריון 24, 3 חדרים, 94 מ"ר, קומה 7, 3,756,980 שקל, ספטמבר
• גאולה 11, 5 חדרים, 123 מ"ר, קומה 1, 4,325,000 שקל, ספטמבר
• החי"ל 28, 5 חדרים, 132 מ"ר, קומה 2, 4,099,109 שקל, אוגוסט
• גולומב 5, 4 חדרים, 99 מ"ר, קומה 5, 5,000,000 שקל, אוגוסט
• חטיבת גבעתי 11, 4 חדרים, 97 מ"ר, קומה 3, 2,700,000 שקל, אוגוסט
• אנילביץ 5, 4 חדרים, 120 מ"ר, קומה 2, 2,810,000 שקל, אוגוסט
• אוסטרובסקי 21, 4 חדרים, 105 מ"ר, 3,400,000 שקל, אוגוסט

הרצליה

• אל על 6, 5 חדרים, 123 מ"ר, קומה 6, 6,500,000 שקל, ספטמבר
• חנה סנש 27, 4 חדרים, 110 מ"ר, קומה 2, 3,100,000 שקל, ספטמבר
• בבה אידלסון 1, 5 חדרים, 131 מ"ר, קומה 3, 5,750,000 שקל, ספטמבר
• הפרדסים 7, 4 חדרים, 99 מ"ר, קומה 3, 3,670,000 שקל, ספטמבר
• האילנות 33, 4 חדרים, 97 מ"ר, קומה 1, 2,665,000 שקל, ספטמבר
• הכינור 1, 4 חדרים, 102 מ"ר, קומה 1, 4,420,000 שקל, ספטמבר
• בן גוריון 115, 3 חדרים, 39 מ"ר, קומה 3, 2,500,000 שקל, ספטמבר
• הנדיב 59, 3 חדרים, 54 מ"ר, קומה 3, 4,400,000 שקל, ספטמבר
• מנדלבלט צבי 15, 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 2, 2,885,000 שקל, ספטמבר
• אלי כהן 14, 4 חדרים, 110 מ"ר, קומה 6, 4,396,000 שקל, ספטמבר
• אברהם שטרן 7, 4 חדרים, 93 מ"ר, קומה 4, 2,600,000 שקל, ספטמבר
• שמואל הנגיד 9, 4 חדרים, 99 מ"ר, קומה 1, 3,405,000 שקל, אוגוסט
• הנדיב 51, 5 חדרים, 134 מ"ר, קומה 6, 5,000,000 שקל, אוגוסט
• דון יוסף הנשיא 7, 2 חדרים, 60 מ"ר, קומה 4, 2,080,000 שקל, אוגוסט
• הכינור 2, 3 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3, 3,000,000 שקל, אוגוסט
• דוד שמעוני 16, 4 חדרים, 117 מ"ר, קומה 2, 3,435,000 שקל, אוגוסט

דירות שמוצעות למכירה

רעננה

• שביל הזהב 4, 4.5 חדרים, 154 מ"ר, קומה 12, מחיר מבוקש 4,900,000 שקל
• שברץ 22, 5 חדרים, 128 מ"ר, קומה 1, מחיר מבוקש 3,350,000 שקל
• מכבי 47, פנטהאוז, 6 חדרים, 203 מ"ר, קומה 7, מחיר מבוקש 5,290,000 שקל
• אוסטרובסקי 5, 5 חדרים, 125 מ"ר, קומה 2, מחיר מבוקש 3,250,000 שקל
• גאולה 9, 4 חדרים, 124 מ"ר, קומה 4, מחיר מבוקש 3,600,000 שקל
• חנקין 22, 6 חדרים, 155 מ"ר, קומה 3, מחיר מבוקש 5,695,000 שקל
• נעמי שמר 24, 4 חדרים, 108 מ"ר, קומה 5, מחיר מבוקש 3,530,000 שקל
• ברנר 28, 4 חדרים, 136 מ"ר, קומה 3, מחיר מבוקש 3,395,005 שקל
• ההגנה 97, 4 חדרים, 103 מ"ר, קומה 5, מחיר מבוקש 2,890,000 שקל
• סשה ארגוב 26, 4 חדרים, 108 מ"ר, קומה 5, מחיר מבוקש 3,550,000 שקל
• בנימין וולפוביץ' 11, 5 חדרים, 135 מ"ר, קומה 3, מחיר מבוקש 4,150,000 שקל
• הל"ה 23, דירת גן, 5 חדרים, 196 מ"ר, קרקע, מחיר מבוקש 5,190,000 שקל
• אחוזה 52, 4.5 חדרים, 127 מ"ר, קומה 2, מחיר מבוקש 2,890,000 שקל
• וייצמן 127, 3 חדרים, 82 מ"ר, קומה 5, מחיר מבוקש 2,950,000 שקל

הרצליה

• האילנות 31, 4 חדרים, 110 מ"ר, קומה 1, מחיר מבוקש 4,950,000 שקל
• אריאל 7, 5 חדרים, 135 מ"ר, קומה 3, מחיר מבוקש 4,980,000 שקל
• יגאל אלון 40, 5 חדרים, 148 מ"ר, קומה 4, מחיר מבוקש 4,700,000 שקל
• רוזה גינוסר 2, 4 חדרים, 123 מ"ר, קומה 4, מחיר מבוקש 4,880,000 שקל
• השושנים 5, 5 חדרים, 133 מ"ר, קומה 3, מחיר מבוקש 4,290,000 שקל
• אריאל 7, 5 חדרים, 190 מ"ר, קרקע, מחיר מבוקש 5,050,000 שקל
• אבן שפרוט 7, 4 חדרים, 123 מ"ר, קומה 3, מחיר מבוקש 4,190,000 שקל
• השונית 10, 2.5 חדרים, 50 מ"ר, קומה 6, מחיר מבוקש 3,350,000 שקל
• מוטה גור 3, 4 חדרים, 110 מ"ר, קומה 7, מחיר מבוקש 4,185,000 שקל
• חב"ד 1, 5 חדרים, 142 מ"ר, קומה 4, מחיר מבוקש 5,200,000 שקל
• החליל 8, 5 חדרים, 132 מ"ר, קומה 7, מחיר מבוקש 5,490,000 שקל
• זלמן שניאור, 5 חדרים, 115 מ"ר, קומה 1, מחיר מבוקש 3,190,000 שקל
• שדרות אמנון ותמר 14, 5 חדרים, 140 מ"ר, קומה 2, מחיר מבוקש 3,390,000 שקל

להרחבה: כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר