עוד 12 אלף דירות ברעננה: איפה יבנו 15 קומות ואיך זה ישנה את העיר?

רעננה מתחילה להכין תוכנית מתאר חדשה שתאפשר לה לצמוח לכ-130-135 אלף תושבים. רחוב אחוזה צפוי לקבל בנייה גבוהה יותר, המרכז הוותיק יישאר מתון יחסית ובשולי העיר ניתן יהיה להגיע לגבהים גדולים יותר. המטרו וההתחדשות העירונית משנים את כללי התכנון בעיר שבה דירת 4 חדרים כבר עולה סביב 3.3 מיליון שקל.

רעננה מתחילה לתכנן עיר גדולה בהרבה מזו שמכירים היום. עדכון תוכנית המתאר שהעירייה מקדמת עשוי להוסיף פוטנציאל לכ-12 אלף דירות ולהגדיל את האוכלוסייה בעוד כ-30-35 אלף תושבים.

הכיוון שמסתמן מעניין: העיר רוצה לשמור על בנייה מתונה יחסית בלב השכונות הוותיקות, ובמקביל להעלות את הצפיפות לאורך רחוב אחוזה, סביב מערכות התחבורה ובקצוות העיר. המשמעות היא שהשינוי יהיה רחב, אבל הגובה יחולק אחרת בין הרחובות.

בעלי נכסים לאורך הצירים המרכזיים עשויים למצוא את עצמם עם זכויות משמעותיות יותר, בעוד רחובות פנימיים יישארו נמוכים בהרבה.

אחוזה עשויה להגיע ל-15 קומות

מדובר עדיין בשלב מוקדם. עדכון תוכנית מתאר הוא תהליך של כמה שנים שכולל שיתוף ציבור, עבודת תכנון, דיונים ואישורים. 12 אלף הדירות הן פוטנציאל תכנוני לעשורים קדימה, ולא מלאי שעומד להגיע לשוק בזמן הקרוב. העירייה כבר מתחילה מפגשים עם הציבור, והמספרים המדויקים עוד יכולים להשתנות לאורך הדרך.

אחת הנקודות המרכזיות היא רחוב אחוזה. ראש העיר חיים ברוידא מצביע על אפשרות לבנייה של כ-13-15 קומות לאורך הציר, בעיקר כדי לתת להתחדשות העירונית כדאיות כלכלית ולחזק את המסחר והתעסוקה.

במרכז הוותיק הכיוון הוא בניינים של עד כ-8 קומות בחלק מהמתחמים, בזמן שבשולי העיר ניתן יהיה להגיע לגובה רב יותר.

המטרו משנה את כללי התכנון

מאחורי השינוי עומד גם המטרו. תמ"א 70 מעודדת צפיפות ועירוב שימושים סביב תחנות המטרו העתידיות, ורעננה נמצאת בתוך המרחב שהתוכנית חלה עליו.

מבחינת העיר, המשמעות היא שהתחבורה הציבורית אמורה לאפשר להכניס יותר תושבים ויותר תעסוקה בלי לבסס את כל הגידול על רכב פרטי. המבחן יהיה בקצב הביצוע. דירות יכולות לקבל אישור תכנוני שנים לפני שהתחבורה שאמורה לשרת אותן מגיעה בפועל.

• רעננה או כפר סבא? כמעט מיליון שקל הפרש על 5 חדרים, ו-9 אלף שקל בשכר החודשי
• קבוצת אורון תקים שני מחלפים ונתיבי תחבורה ציבורית בהיקף של כ-545 מיליון שקל

השינוי מגיע לשוק יקר מאוד. מחירי הדירות ברעננה נעים כיום ברוב העסקאות סביב 31-35 אלף שקל למ"ר. דירת 4 חדרים בעיר עולה סביב 3.3 מיליון שקל, ודירות חדשות או משופצות מגיעות לרמות גבוהות יותר. דירת 5 חדרים כבר נסגרת סביב 4-4.4 מיליון שקל, תלוי בשכונה, בגיל הבניין ובמפרט.

לכן תוספת של 12 אלף דירות נשמעת עצומה, אבל ההשפעה שלה על המחירים תלויה בעיקר בקצב שבו הדירות יגיעו לשוק. אם המימוש יתפרס על 15-20 שנה, מדובר בתוספת שנתית הרבה יותר מתונה. מצד שני, היא יכולה לשנות את התחרות בין אזורים בעיר וליצור מלאי גדול יותר של דירות חדשות במקום שבו ההיצע מוגבל כיום.

ההתחדשות במרכז עשויה להפוך לכדאית יותר

רעננה כבר נמצאת בתנופת תכנון גם בלי העדכון החדש. בקיץ קודמה שכונה חדשה במתחם כפר בתיה עם כ-2,200 דירות, לצד כ-500 יחידות דיור מוגן, מסחר, תעסוקה ומלונאות. תוכניות אחרות מוסיפות עוד אלפי דירות בקצוות העיר ובהתחדשות של המרקם הוותיק.

הסיפור המעניין נמצא דווקא במרכז. חלק גדול מהבניינים סביב אחוזה והרחובות הסמוכים הם בניינים ותיקים עם מעט קומות, חלקם בלי ממ"ד, מעלית או חניה. אם התוכנית החדשה תיתן זכויות משמעותיות יותר, ההתחדשות יכולה להפוך לכדאית במקומות שבהם החשבון כיום גבולי.

מצד שני, ברחובות שבהם הגובה יוגבל לכ-8 קומות, התמורה ליזם תהיה קטנה יותר והפרויקט יצטרך להסתדר עם מחיר הקרקע הגבוה והדרישות של בעלי הדירות.

• ערן זהבי ורמי לוי חותמים ל-20 שנה: העסקה שמחזקת את פרויקט הנדל"ן במזכרת בתיה
• מחירי הדירות יורדים, העלויות עולות - ופינוי-בינוי הופך לעסק הרבה יותר מסוכן

גם תמהיל הדירות עשוי להשתנות. רעננה מזוהה עם דירות משפחתיות גדולות, ומחיר הכניסה שלה גבוה מאוד עבור זוגות צעירים. העירייה רוצה להכניס יותר דירות 3 חדרים כחלק מהתכנון החדש. כיום הפער מול כפר סבא בדירת 5 חדרים מתקרב למיליון שקל, ולכן הגדלת ההיצע של דירות קטנות יותר יכולה להפוך לאחד המרכיבים המשמעותיים בתוכנית החדשה.