מחירי הדירות יורדים, עלויות הבנייה עולות - האם הקבלנים יגלגלו את העלויות לרוכשים?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בירידה, אבל הקמת דירה ממשיכה להתייקר. מדד תשומות הבנייה, שמשקף את השינוי במחירי העבודה, החומרים והציוד בענף, עלה ב-3.5% ב-12 החודשים האחרונים וב-2.7% מתחילת השנה. אחרי עלייה של 5.1% בשנת 2025, מדובר בהתייקרות מצטברת של קרוב ל-8% בתוך פחות משנתיים.

עבור קבלנים, המשמעות יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים לכל דירה. עבור רוכשים שחתמו על חוזה שבו חלק מהתשלומים צמוד למדד, מחיר הדירה ממשיך לטפס גם בתקופה שבה מחירי השוק עצמם נחלשים.

כאן נכנס לתמונה המלאי הגדול אצל היזמים. הנתונים האחרונים מצביעים על 85,680 דירות חדשות שממתינות למכירה, כמות ששקולה לכ-26.7 חודשי מכירות. במקביל, מחירי הדירות נמוכים בכ-1.2% לעומת השנה שעברה. המשמעות היא שכוח התמחור של הקבלנים מוגבל יותר, ובחלק מהפרויקטים ההתייקרות נספגת ברווחיות במקום לעבור במלואה לרוכש.

באוגוסט עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.4%, בעוד האינפלציה השנתית עמדה על 1.5%. אחד הגורמים המרכזיים לעלייה הוא כוח האדם. שכר העבודה בענף עלה ב-5.3% בתוך שנה, אחרי זינוק של 9.1% במהלך 2025.

מאז תחילת המלחמה השתנה הרכב העובדים באתרי הבנייה, עם ירידה חדה במספר העובדים הפלסטינים ועלייה בהעסקת עובדים זרים וישראלים. לצד זאת נותר מחסור בכוח אדם ביחס להיקף הפעילות. המחסור מעלה שכר וגם מאריך את משך הבנייה, וככל שפרויקט נשאר פתוח זמן רב יותר מצטברות הוצאות מימון, ניהול ותפעול.

מחירי חומרי הבנייה מציגים בינתיים עלייה מתונה יותר. באוגוסט הם עלו ב-0.3%, אך בתוך הסל נרשמו עליות חדות יותר: ברזל לבנייה התייקר ב-1.6%, רשתות וכלובי ברזל ב-1.7% וחומרי מחצבה והובלתם ב-1.2%. מדד ההוצאות הכלליות בענף עלה באותו חודש ב-4.3%.

כמה עולה עלייה של 3.5% במדד?

נניח שעלות הביצוע הישירה של דירה עומדת על 900 אלף שקל. עלייה של 3.5% מוסיפה כ-31,500 שקל לעלות הבנייה. בפרויקט של 100 דירות מדובר כבר בתוספת של כ-3.15 מיליון שקל.

בדירה שנמכרת ב-2.5 מיליון שקל, תוספת של 31,500 שקל שקולה לכ-1.3% ממחיר המכירה. בתקופה שבה הביקוש חלש והמלאי גבוה, העלאת המחיר בשיעור כזה עלולה להקשות על המכירה, ולכן היזם עשוי לבחור לספוג חלק מההתייקרות.

עבור הרוכש קיימת גם חשיפה ישירה למדד. בחוזים שנחתמו מיולי 2022 ניתן להצמיד עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. בדירה של 2.5 מיליון שקל, רכיב צמוד של מיליון שקל ועלייה של 3.5% מייצרים תוספת של 35 אלף שקל. בדירה של 3.5 מיליון שקל התוספת עשויה להגיע לכ-49 אלף שקל.

• 85,680 דירות חדשות מחכות לקונים: המכירות עלו, אבל יותר משליש מהן בסבסוד
• אלפים צריכים למכור דירה עד פברואר, או לשלם כ-200 אלף שקל יותר במס רכישה

כאשר תקופת ההצמדה ארוכה יותר, הסכומים גדלים. בחוזה מתחילת 2025 שבו רכיב של מיליון שקל נותר צמוד עד אוגוסט 2026, עלייה מצטברת של כ-7.9% מייצרת תוספת של כ-79 אלף שקל. בדירה של 3.5 מיליון שקל, באותה רמת חשיפה יחסית, מדובר בכ-111 אלף שקל.

הסכום בפועל תלוי בלוח התשלומים ובתנאי החוזה. בעסקאות שבהן חלק גדול מהתשלום נדחה למועד המסירה, החשיפה למדד עשויה להיות גבוהה יותר, לצד הצורך להשלים את התשלום באמצעות משכנתה בתנאי הריבית הקיימים.

המלאי הגדול משנה את כללי המשחק

הבעיה של הקבלנים רחבה מעליית המדד. יזם משלם על הקרקע, על הביצוע ועל המימון, ובמקביל מחזיק דירות שמחכות לקונים. כאשר קצב המכירות איטי, החוב נשאר גבוה לאורך זמן והוצאות הריבית ממשיכות להצטבר.

בסוף 2025, כ-44% מחשיפת חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות לפרויקטים למגורים היתה לפרויקטים שבהם הבנייה התקדמה מהר יותר מהמכירות. כלומר, הבניינים ממשיכים לעלות בזמן שקצב כניסת הכסף מהרוכשים איטי יותר.

במצב כזה, קבלן עשוי להעדיף לספוג התייקרות של 30 אלף שקל בדירה ולהשלים עסקה, במקום לייקר את המחיר ולהאריך את זמן המכירה. במקביל מופיעות הטבות כמו פטור מהצמדה, תנאי תשלום נוחים ושדרוגים במפרט.

• פרשקובסקי גרופ מקדמת 230 דירות בחדרה; תחילת הבנייה צפויה בעוד כחמש שנים
• 1.5 מיליון מ"ר לתעשייה ותעסוקה ליד כברי: שני אזורי תעשייה בגליל המערבי יבוטלו

לדוגמה, ויתור על הצמדת מיליון שקל למשך שנה, בהנחת עלייה של 3.5% במדד, שווה לרוכש כ-35 אלף שקל. יחד עם הנחה של 40 אלף שקל במחיר הדירה, הערך הכלכלי הכולל של ההטבות מגיע לכ-75 אלף שקל.

זו גם הסיבה לכך שמחיר הדירה שמופיע בפרסום עשוי להיות שונה מהעלות הכלכלית של העסקה. פטור מהצמדה, פריסת תשלומים ומועד נטילת המשכנתה יכולים לשנות את העלות בעשרות אלפי שקלים.

ההשפעה הרחבה יותר עשויה להופיע בהתחלות הבנייה בשנים הקרובות. ככל שמחירי המכירה נחלשים ועלויות הביצוע והמימון עולות, הכדאיות של פרויקטים חדשים נשחקת. יזמים עשויים לדחות רכישת קרקעות או תחילת עבודות, מה שישפיע על היצע הדירות בעוד כמה שנים. בפרויקטים של התחדשות עירונית הרגישות גבוהה עוד יותר, משום שהיזם מממן גם את הדירות החדשות שמקבלים בעלי הדירות הקיימות.