85,680 דירות חדשות מחכות לקונים: המכירות עלו, אבל יותר משליש מהן בסבסוד

שוק הנדל"ן הישראלי שולח שני מסרים שונים. מצד אחד, מספר הדירות שנמכרו עולה לעומת השנה שעברה, ובחודשים האחרונים מסתמנת התאוששות מסוימת בפעילות הקבלנים. מצד שני, מספר הדירות החדשות שממתינות לרוכשים ממשיך להיות עצום, מחירי הדירות נמוכים ביחס לשנה שעברה, ומשקי הבית עדיין מתמודדים עם משכנתאות יקרות. הנתונים החדשים של הלמ"ס, שפורסמו היום, ממחישים את הפער. בשלושת החודשים יוני עד אוגוסט נמכרו 24,200 דירות, עלייה של 11.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים ושל 8.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לכאורה, השוק חוזר לפעילות. אלא שבניכוי השפעות עונתיות נרשמה דווקא ירידה של 2.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים. כלומר, חלק מהשיפור שמופיע בכותרות קשור ללוח השנה ולתנודות עונתיות, בעוד הביקוש הבסיסי מציג התאוששות מתונה בהרבה.

גם ההשוואה לשנה שעברה דורשת זהירות. חלק מחודשי ההשוואה של 2025 הושפעו מהמלחמה עם איראן ומהשיבושים בפעילות הכלכלית. כשמשווים תקופה שבה העסקאות היו מעטות במיוחד לתקופה רגילה יותר, אפשר לקבל שיעורי צמיחה גבוהים שמבטאים בעיקר חזרה לרמת פעילות סבירה.

החלוקה בין דירות חדשות ליד שנייה מספרת סיפור ברור יותר. בחודשים יוני עד אוגוסט נמכרו 10,110 דירות חדשות, עלייה של כמעט 25% לעומת השנה שעברה. אבל 35.8% מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. מדובר בכ-3,620 דירות, כלומר יותר משליש ממכירות הקבלנים בתקופה הזאת.

גם באוגוסט לבדו הגיע שיעור הדירות המסובסדות לכ-39% מהמכירות החדשות. הנתונים האלה חשובים משום שרכישה במסגרת תוכנית ממשלתית שונה מרכישה בשוק החופשי. הזכאים קונים דירה במחיר שנקבע לפי תנאי התוכנית, בדרך כלל עם הנחה משמעותית, ולעיתים מממשים זכייה שהתקבלה חודשים קודם לכן. לכן גידול במספר הרכישות האלה מעיד על קצב מימוש הזכויות ועל מסירת האפשרות לחתום על חוזים, יותר מאשר על נכונות הציבור לשלם את מחירי השוק שמבקשים הקבלנים.

בדירות יד שנייה המצב חלש יותר. בשלושת החודשים נמכרו 14,090 דירות, ירידה של 1.4% לעומת השנה שעברה. גם נתוני המגמה מצביעים על ירידה ממוצעת של 1.5% בחודש בעסקאות יד שנייה מאז אפריל.

זו הבחנה מרכזית: בשוק שבו הביקוש חוזר בעוצמה, אפשר היה לצפות שגם בעלי דירות פרטיים ייהנו מעלייה ברכישות. כרגע הפעילות מתחזקת בעיקר בדירות חדשות, וחלק משמעותי ממנה מגיע מהמדינה.

גם נתוני אגף הכלכלן הראשי באוצר מחזקים את ההבחנה. בחודש יולי נרכשו בשוק החופשי 6,582 דירות, ירידה של 9% לעומת יולי אשתקד. מכירות הקבלנים עלו באותו חודש, אבל הגידול הוסבר כולו במכירות של דירות מסובסדות.

85 אלף דירות, שנתיים וחצי של היצע - והקונים עדיין ממתינים

המספר המשמעותי ביותר בדוח הוא מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה. בסוף אוגוסט הוא הגיע ל-85,680 דירות, כמות ששקולה ל-26.7 חודשי מכירות בקצב המחושב של הלמ"ס. זהו מלאי עצום, שמקשה על הקבלנים להחזיק במחירים גבוהים כאשר מספר הרוכשים הפוטנציאליים מוגבל.

כדאי להבין את המשמעות הכלכלית. יזם שמחזיק עשרות דירות בפרויקט צריך לשלם ריבית על אשראי בנקאי, לממן את המשך הבנייה ולכסות הוצאות תפעול ושיווק. ככל שהדירות נמכרות בקצב איטי יותר, הכסף שלו נשאר קשור בפרויקט לפרק זמן ארוך יותר.

• כמה מכניסה משפחה בישראל? 22.6 אלף שקל נטו בחודש, והעשירונים התחתונים מוציאים יותר
• שוק העבודה היצירתי משתנה, ומי שלא מתעדכן נשאר מאחור

מנגד, לרוכש יש כיום מבחר גדול. הוא יכול להשוות בין פרויקטים, לבחון תנאי תשלום ולנהל משא ומתן על המחיר. מלאי הדירות הגבוה כבר יצר הזדמנויות להתמקחות עם קבלנים, ובחלק מהפרויקטים ההנחות מגיעות באמצעות הטבות מימון, פטור מהצמדה, שדרוגים או תשלום נדחה.

אבל דירה שנמכרה עם מסלול תשלום של 10% בחתימה ו-90% במסירה שונה מעסקה שבה הרוכש משלם את מלוא המחיר בהתאם להתקדמות הבנייה. התנאים מעניקים הטבה בעלת ערך כספי, גם כאשר המחיר הרשום בחוזה נשאר ללא שינוי.

נניח שדירה נמכרת ב-3 מיליון שקל, והקבלן מאפשר לדחות תשלום של 2.7 מיליון שקל בכמה שנים, ללא הצמדה. כשהריבית במשק גבוהה, דחיית התשלום מעניקה לרוכש יתרון כספי משמעותי. לכן מחיר העסקה המדווח מספר חלק מהסיפור, והמחיר הכלכלי האפקטיבי עשוי להיות נמוך יותר.

במקביל, מבצעי המימון יוצרים סיכון לרוכשים שיצטרכו לגייס סכומים גדולים בעתיד. העלייה בביטולי עסקאות שנחתמו בשנים קודמות ממחישה את הסיכון הזה. מספר הביטולים שנקלטו ביחס לעסקאות מהשנים 2023-2025 גדל ב-41% מתחילת השנה ועד אוגוסט. זהו גידול במספר הביטולים המצטבר שדווח, ולא שיעור הביטול מכלל העסקאות.

המלאי גם מפוזר בצורה מאוד שונה בין האזורים. כ-30.7% מהדירות שנותרו למכירה נמצאות במחוז תל אביב ועוד 24.7% במחוז המרכז. יחד מדובר בכ-47,500 דירות, יותר ממחצית המלאי הארצי.

• 1.5 מיליון מ"ר לתעשייה ותעסוקה ליד כברי: שני אזורי תעשייה בגליל המערבי יבוטלו
• רשות מקרקעי ישראל ומטה אשר מקדמות אזור תעשייה משותף ליד כברי: התוכנית אושרה להפקדה

בתל אביב עצמה ממתינות למכירה כ-9,820 דירות חדשות, ובירושלים כ-10,250. אלה מספרים גדולים מאוד גם ביחס לערים הגדולות בישראל. חלק מהמלאי נמצא בפרויקטים בבנייה, ולכן מדובר בהיצע שיגיע לשוק לאורך תקופה, ולא בהכרח בדירות מוכנות לאכלוס מיידי.

גם הפערים במכירות בולטים. בקריית גת נמכרו 1,044 דירות חדשות בשלושת החודשים, יותר מפי שלושה לעומת התקופה הקודמת. בתל אביב נמכרו 878 דירות חדשות, ירידה של 27%. אלה שווקים בעלי מאפיינים שונים, עם הרכב אחר של פרויקטים, מחירים ורוכשים.

השונות הזאת מסבירה מדוע קשה לדבר על מגמה אחידה במחירי הנדל"ן בישראל. הנתון האחרון של מדד מחירי הדירות מצביע על ירידה שנתית של 1.2%, אבל במחוז המרכז נרשמה ירידה של 3.2%, בחיפה ירידה של 2.4% ובתל אביב ירידה של 0.9%. מנגד, בירושלים נרשמה עלייה שנתית של 1.1% ובצפון עלייה של 1%.

כלומר, רוכש שמחפש דירה בפתח תקווה, בראשון לציון או בנתניה פועל בשוק שונה מזה של רוכש בירושלים. גם בתוך אותה עיר קיימים פערים בין שכונות, בין דירות חדשות לישנות ובין פרויקטים עם מלאי גדול לפרויקטים שבהם נותרו דירות בודדות.

הריבית עדיין מהווה גורם מרכזי. בנק ישראל הוריד בספטמבר את הריבית ל-3.25%, אבל משכנתאות חדשות עדיין מתומחרות במקרים רבים סביב 5%, בהתאם למסלול ולמאפייני הלווה. משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 5% משקפת החזר חודשי של כ-8,770 שקל, לפני ביטוחים. למשפחה שמרוויחה 22 אלף שקל נטו, מדובר בכ-40% מההכנסה החודשית.

לכן גם ירידה מסוימת במחיר הדירה מספיקה לעיתים כדי לשפר את העסקה, אבל היכולת של משפחות רבות לקחת משכנתא גדולה עדיין מוגבלת. ירידה נוספת בריבית עשויה להחזיר חלק מהרוכשים לשוק, אם כי השפעתה תלויה גם במחירי הדירות ובתחושת הביטחון הכלכלי.

ויש עוד גורם שצריך להביא בחשבון: ההאטה העתידית בבנייה. נתוני התחלות הבנייה האחרונים מצביעים על ירידה של כ-7%, למרות היקף גבוה יחסית של היתרי בנייה. קבלנים שמתקשים למכור דירות עשויים לדחות פתיחת פרויקטים חדשים. כך נוצר מצב שבו עודף הדירות הנוכחי גורם לצמצום הבנייה, וצמצום הבנייה עשוי להפחית את ההיצע בעוד שנתיים או שלוש.

אלה שני תהליכים שמתקיימים במקביל. בטווח הקרוב, מלאי גדול, קונים זהירים ומימון יקר תומכים בכוח המיקוח של הרוכשים ובאפשרות להמשך ירידות מחירים בחלק מהאזורים. בטווח הארוך יותר, צמצום בנייה לצד גידול באוכלוסייה וירידה אפשרית בריבית עשויים להחזיר את הביקוש בזמן שהיצע הדירות החדשות יתחיל להצטמצם.

בנתוני המגמה כבר יש סימנים ראשונים לשינוי: מתחילת 2026 נרשמת עלייה חודשית ממוצעת של 0.4% בסך העסקאות, ובדירות החדשות עלייה של 1.8%. ועדיין, בחודש אוגוסט עצמו נמכרו 7,370 דירות, לעומת יותר מ-9,000 ביוני, ובמחוז תל אביב מכירות הדירות החדשות בשלושת החודשים האחרונים נמוכות בכ-10% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

הבדיקה הבאה תהיה האם הגידול במכירות יתפשט גם לדירות יד שנייה ולשוק החופשי, והאם מלאי הקבלנים יתחיל להצטמצם לאורך כמה חודשים ברציפות. כל עוד עשרות אלפי דירות חדשות ממשיכות לחפש קונים, הקבלנים יידרשו להציע תנאים אטרקטיביים כדי להשיג עסקאות, גם כאשר המחיר הרשמי במודעות המכירה נשאר גבוה.