יותר מ-150 אלף נרשמים על כ-11 אלף דירות: הפער שמצעי הבחירות מתקשים לסגור

כ-152 אלף משקי בית ביקשו ב-2025 להשתתף בהגרלות של "דירה בהנחה", התוכנית הממשלתית לדיור מוזל, ובמהלך השנה הוגרלו כ-11 אלף דירות. בהגרלה העשירית לבדה השתתפו כ-135 אלף משקי בית. יותר מעשרה נרשמים על כל דירה הם מדד לגודל הביקוש לדיור במחיר נגיש, והם מסבירים למה הנושא חוזר לכל מערכת בחירות, גם כשהוא כמעט נעלם מהתשדירים. בינתיים השוק עצמו נע בשני כיוונים: מחירי הקנייה יורדים מעט, ושכר הדירה לשוכרים חדשים עולה בקצב של יותר מ-5% בשנה.

התוכנית מעניקה הנחה של עד 25% ממחיר השוק, בתקרה של כ-550 אלף שקל, ומתמקדת ביישובים שבהם מחיר המטר נמוך יחסית. בדוגמה מספרית, זוג שזוכה בדירה ששוויה בשוק 1.8 מיליון שקל ומקבל את ההנחה המלאה משלם כ-1.35 מיליון שקל וחוסך כ-450 אלף שקל. לזוכים זו הטבה משמעותית, אבל היא מגיעה למיעוט מהנרשמים, והתועלת שלה משתנה לפי המיקום ולוח הזמנים של הבנייה. בקיץ האחרון כמעט 36% מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד ממשלתי, נתון שמראה עד כמה הקבלנים נשענים היום על הכלי הזה.

בהגרלה ה-11 הוצעו 7,922 דירות ב-19 יישובים, ונרשמו אליה כ-115 אלף משקי בית. כל משק בית יכול היה להירשם לעד שלושה יישובים, ולכן היחס בין הדירות לנרשמים אינו זהה לסיכוי האישי לזכות.

מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לכ-86 אלף לפי הנתונים האחרונים, והמחירים בשוק החופשי ירדו בשנה האחרונה בכ-1.8%. בעסקאות של יולי-אוגוסט נרשמה במדד מחירי הדירות ירידה חודשית נוספת של 0.6%. בנק ישראל ציין השבוע שמלאי הדירות למכירה נשאר גבוה ויציב, ובצד ההיצע הבנייה ממשיכה: קצב התחלות הבנייה ירד מעט ברבעון השני אבל נשאר ברמה גבוהה, וגם מספר היתרי הבנייה גבוה. הבעיה היום קשורה פחות לכמות הדירות ויותר להתאמה בין המחיר, המיקום ויכולת המימון של הרוכשים.

ירידה של 1.8% כמעט לא משנה את החשבון של זוג צעיר. בדירה של כ-2 מיליון שקל היא שווה פחות מ-40 אלף שקל, הרבה פחות מההון העצמי שנדרש לרכישה. הבנקים מממנים לרוכשי דירה יחידה עד 75% משווי הדירה, כך שבדירה כזו נדרשים לפחות כ-500 אלף שקל מהכסף של הרוכשים.

שוק של קונים, עם מימון יקר

הנתונים האחרונים של הלמ"ס מחזקים את הכיוון. בעסקאות של יולי-אוגוסט ירד מדד מחירי הדירות ב-0.6%, אחרי שתי תקופות של עלייה זעירה, והירידה השנתית התרחבה ל-1.8%. במבט שנתי המחירים ירדו בכל ששת המחוזות, ובחדות הגבוהה ביותר במחוז המרכז, כ-2.7%, ואחריו תל אביב עם כ-1.9%. מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-0.4%, ובניכוי עסקאות מסובסדות הירידה מגיעה לכ-0.8%.

במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נספרו בסוף אוגוסט כ-85.7 אלף דירות. בקצב המכירות הנוכחי מדובר בהיצע של כמעט 27 חודשים. היזמים מגיבים בהטבות: לפי הכלכלן הראשי באוצר, כ-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באוגוסט כללו הטבת מימון, כמו מסלולי 20-80, לעומת כחמישית באביב. במקביל, שיעור העסקאות בסבסוד ממשלתי מתוך כלל מכירות הדירות החדשות קפץ לכ-45.8%. המשמעות לענף נבחנת גם במאזני הבנקים, כפי שעולה מניתוח המימון שהבנקים העמידו ליזמים על רקע המלאי הגדול.

בנק ישראל הותיר השבוע את הריבית ברמה של 3.25%, אחרי שלוש הפחתות רצופות, וריבית הפריים נשארת על 4.75%. חטיבת המחקר של הבנק מעריכה שבעוד כשנה הריבית תרד ל-3%. בספטמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-8.7 מיליארד שקל, ירידה של כ-20% מול אוגוסט, בעיקר בגלל חגי תשרי. הריבית הממוצעת על המשכנתאות החדשות עמדה על כ-4.35%, ומשקל מסלול הפריים עלה לכ-26%. להרחבה: התאזרו בסבלנות: הריבית בישראל נקבעת בוושינגטון.

כמה עולה דירה של 2 מיליון שקל בחודש

דוגמה מספרית: זוג שקונה דירה של כ-2 מיליון שקל, מביא כ-500 אלף שקל הון עצמי ולוקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית הממוצעת של היום, ישלם החזר חודשי של כ-8,200 שקל. אם הריבית במשכנתא תהיה גבוהה בנקודת אחוז אחת, ההחזר יעלה לכ-9,100 שקל, כלומר תוספת של כ-870 שקל בחודש. מול זה, זוכה ב"דירה בהנחה" שחוסך כ-450 אלף שקל ממחיר הדירה צריך משכנתא קטנה בהתאם, ובאותם תנאים ההחזר החודשי קטן בכ-2,500 שקל. בחירת המסלולים משנה את החשבון לא פחות מהריבית עצמה, כפי שמראה השוואת תמהילי משכנתה שבה 5,728 שקל מפרידים בין שני לווים.

• כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר
• 85,680 דירות חדשות מחכות לקונים: המכירות עלו, אבל יותר משליש מהן בסבסוד

השוכרים משלמים יותר

לפי בנק ישראל, שכר הדירה בחוזים שבהם התחלף השוכר עלה בשנה האחרונה בכ-5.3%, ובחוזים מתחדשים בכ-2.4%, הכיוון ההפוך מזה של מחירי הקנייה. סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עולה בקצב שנתי של כ-3.8%. מי שמחפש דירה לשכור היום משלם יותר ממי שגר בה לפניו, גם כשמחירי הקנייה יורדים. בדירה בשכר הדירה הממוצע, כ-5,000 שקל בחודש, עלייה של 5.3% מוסיפה כ-265 שקל בחודש וכ-3,200 שקל בשנה. ייתכן ששכר הדירה ימשיך לעלות למרות המלאי הגדול, בין היתר משום שחלק מהקונים הפוטנציאליים נשארים בשכירות.

שיעור הבעלות על דירה בישראל עמד ב-2024 על כ-71%, ומשקי הבית שגרים בשכירות מהווים קרוב לשליש. שוק השכירות לטווח ארוך, שאמור לתת להם יציבות, עדיין קטן: חברת "דירה להשכיר", שהקימה המדינה, פועלת כבר יותר מעשור, ומספר הדירות שאוכלסו במסגרתה מסתכם באלפים בודדים.

מלאי הדיור הציבורי ירד במשך יותר מעשור לכ-47 אלף דירות, בעיקר בגלל מכירת דירות לדיירים ורכישות מעטות. ב-2025 הוא גדל לראשונה אחרי שנים, אבל בכ-150 דירות בלבד, היקף זניח ביחס לביקוש מצד הזכאים. להרחבה: 47 אלף דירות, 38 חודשי המתנה וסיוע בשכר דירה: כך באמת עובד הדיור הציבורי.

המדינה מסייעת גם בצד השכירות. ב-2025 קיבלו יותר מ-106 אלף משקי בית בעלי הכנסה נמוכה סיוע חודשי בשכר דירה, בעלות שנתית של כ-1.5 מיליארד שקל. בחישוב גס מדובר בכ-1,200 שקל בחודש למשק בית בממוצע, פחות מרבע משכר הדירה הממוצע.

אותן הבטחות, פחות מקום במצעים

המפלגות חוזרות לאורך השנים כמעט על אותה רשימה: לקצר את התכנון ואת הוצאת ההיתרים, להרחיב את השכירות המוסדרת, להגדיל את הדיור הציבורי ולבזר את הסמכויות של רמ"י, רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת כ-90% מהקרקעות במדינה. חלק מהרעיונות הולידו חוקים ותוכניות, כמו תיקון 101 שעבר ב-2014 או המסלול שמאפשר לאדריכלים מנוסים לשמש "מורשה להיתר", אבל היישום היה איטי ובהיקפים קטנים. רמ"י עצמה נשארה במרכז ניהול הקרקע.

• "מי שמביא לי 200 מיליון שקל מקבל הנחה": משה צרפתי מסביר למה מכר 80 דירות לאזורים ליווינג ועל המשבר ב
• מגדל של 35 קומות במתחם הבורסה - התוכנית אושרה להפקדה

במערכת הבחירות הנוכחית הדיור תופס מקום קטן בהרבה במצעים, ורוב ההצעות שעולות מתמקדות בסיוע לרוכשים. כלכלנים מזהירים שסיוע לצד הביקוש, בלי תוספת מקבילה של היצע, עלול לדחוף מחירים למעלה: ההטבה מגדילה את כוח הקנייה של הזכאים, וכשהדירות באזורי הביקוש מוגבלות, חלק ממנה מתגלגל למחיר. נזכיר שההבטחה שמחירי הדירות יירדו בעשרות אחוזים כבר נשמעה בעבר.

הממשלה הבאה תצטרך להתמודד עם תקציב ביטחון גבוה ומרחב פיסקלי מצומצם, כך שתוכניות דיור שדורשות כסף רב יתחרו על אותם משאבים. בהגרלות של "דירה בהנחה" ממשיכים בינתיים להתחרות יותר מעשרה משקי בית על כל דירה.