86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?
יותר ממחצית מהמלאי הלא מכור נמצא בתל אביב ובמרכז, תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירות צנח ב-58% וההנחות מתרחבות; המומחים שמעריכים שהלחץ על מחירי הדירות יימשך, אבל מצביעים שההמונים ש'נמצאים על הגדר' גורמים לשכירות להמשיך ולטפס - וגם למה לא צפויות המשך
ירידות ריבית בקרוב
כ-700 דירות נוספו תוך חודש אחד למלאי הדירות החדשות שלא נמכרו בישראל, שהגיע באוגוסט ל-86.3 אלף דירות, וזאת למרות התאוששות מסוימת בקצב המכירות. מתחילת השנה גדל המלאי בכ-2,700 דירות, ולפי נתוני הלמ"ס, מדובר כבר במלאי השקול ליותר משנתיים של מכירות בקצב הנוכחי, וזה עוד בלי להביא בחשבון דירות נוספות שייכנסו לשוק. הלחץ כבר מתבטא במחירים, שירדו לפי הלמ"ס ב-1.8% בשנה האחרונה, (רק שאנחנו סבורים שהירידות בפועל עמוקות בהרבה ומגיעות לכ-10%-15% ואף יותר באזור המרכז. וזאת בשל ההנחות וההטבות שמגיעים לעד 10%-20% בחלק מהפרויקטים) בלידר, כמו לסברת מומחים נוספים, כנראה עדיין לא ראינו תחתית.
ויש כאן גם צד נוסף, ופחות מדובר. ככל שמשקי הבית דוחים את ההחלטה לרכוש דירה וממתינים לירידת מחירים נוספת, הם ממשיכים להתגורר בשכירות, וכך מגבירים את הביקוש בשוק הזה. בלידר מזהירים שההמתנה של הרוכשים, לצד הגידול במספר העובדים הזרים בישראל, עלולה לתמוך בהמשך עליית שכר הדירה. כך נוצר מצב שבו מחירי הדירות לרכישה יורדים, אבל מי שממתין לירידת מחירים נוספת עלול בינתיים לשלם יותר בכל חודש על השכירות.
באוגוסט האחרון נמכרו בישראל כ-3,100 דירות חדשות (בניכוי עונתיות) שזה בדומה לנתונים שראינו ביולי. זה אמנם שיפור לעומת הממוצע החודשי של 2025, שעמד על כ-2,800 דירות, אבל עדיין נמוך בכ-16% מהממוצע של 2024, אז נמכרו כ-3,700 דירות בחודש. כלומר, הרוכשים אמנם חוזרים בהדרגה לשוק, אבל לא בקצב שמצליח לצמצם את המלאי המצטבר.
בלידר מסבירים כי "משקי הבית ממשיכים לגלות זהירות בהגדלת החוב לדיור", ומציינים גורם נוסף שעשוי להשפיע על הביקוש - ההתמתנות בקצב גידול האוכלוסייה בשנים האחרונות. במילים אחרות, ייתכן שלא מדובר רק ברוכשים שממתינים לירידת ריבית או למחיר טוב יותר, אלא גם בשינוי מסוים בקצב הגידול של הביקוש הבסיסי לדירות.
נתוני משרד האוצר שפורסמו בשבוע שעבר מחזקים את התמונה. באוגוסט בוצעו בישראל 7,532 עסקאות לרכישת דירות חדשות ויד שנייה, ירידה של 1% לעומת השנה שעברה. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי, הירידה מגיעה ל-5%, עם 6,242 עסקאות בלבד. מכירות הקבלנים אמנם עלו ב-6% בהשוואה שנתית, אבל העלייה נבעה כולה ממכירות במסגרת תוכניות ממשלתיות. בשוק החופשי נמכרו 2,072 דירות חדשות, ירידה של 2%.
יותר ממחצית מהדירות הלא מכורות נמצאות במרכז הארץ
אחד הנתונים המעניינים הוא המיקום של הדירות שלא נמכרו. לפי הלמ"ס, כ-30.7% מהמלאי הלא מכור נמצא במחוז תל אביב ועוד 24.7% במחוז המרכז. כלומר, יותר ממחצית מהדירות החדשות שממתינות לרוכשים נמצאות דווקא באזורים שנחשבים למוקדי הביקוש המרכזיים של שוק הנדל"ן הישראלי.
חשוב לסייג שלא מדובר ב-86 אלף דירות גמורות שעומדות ריקות. המלאי כולל גם דירות בשלבי בנייה שונים, שחלקן יהיו מוכנות לאכלוס רק בעוד חודשים ואף שנים. אבל מבחינת הקבלנים, אלו עדיין דירות שצריך למכור, ובינתיים ממשיכות להתווסף אליהן דירות חדשות. ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות, ובסוף יוני היו בישראל כ-217 אלף דירות בבנייה פעילה. לא כולן מיועדות למכירה בשוק החופשי, אך הנתונים ממחישים את היקף הבנייה שעדיין מתבצעת.
בלידר מסבירים כי "השילוב של ביקוש חלש יחסית והמשך הגידול במספר הדירות בתהליך בנייה מוביל להצטברות מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו". המשמעות היא שגם התאוששות מסוימת בביקוש לא בהכרח תספיק כדי לשנות את המגמה. כדי שהמלאי יתחיל לרדת, קצב המכירות יצטרך להדביק את קצב כניסתן של דירות נוספות לשוק.
הקבלנים מנסים למכור, גם במחיר של שחיקה ברווחיות
הלחץ הזה כבר ניכר במבצעי המימון שמציעים הקבלנים. לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שיעור העסקאות שכללו הטבות מימון עלה באוגוסט ל-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבדקו, בעסקאות שבהן המסירה צפויה בעוד שנה ומעלה. מדובר בעלייה של עשר נקודות אחוז בתוך שלושה חודשים, לעומת 20% בחודש מאי.
- שוק הדירות נשאר קפוא גם באוגוסט: העסקאות בשפל, משפרי הדיור נעלמים והקבלנים מרחיבים את ההטבות
- 84 אלף דירות חדשות ללא קונים: הקבלנים מבקשים הטבות מס במקום להוריד מחירים
ההטבות מאפשרות לקבלנים להימנע מהורדה רשמית של מחירי הדירות, אך בפועל הן עשויות להיות שוות לרוכש לא מעט כסף. דחיית חלק גדול מהתשלום עד למסירה או סבסוד עלויות המימון מקלים על הרוכשים, אבל גם מייצרים עלויות ליזם ועלולים לשחוק את הרווחיות שלו. בנק ישראל כבר הטיל בשנה שעברה מגבלות על חלק מהמבצעים, בשל החשש שרוכשים יתחייבו לעסקאות מבלי שתהיה ודאות לגבי יכולתם להשלים את התשלום בעתיד.
גם תזרים המזומנים של הקבלנים מעיד על הקושי. לפי משרד האוצר, התזרים נטו ממכירות, לאחר ניכוי תשומות, הסתכם באוגוסט בכ-418 מיליון שקל בלבד, לעומת 988 מיליון שקל באוגוסט אשתקד - ירידה של כ-58%. עבור יזמים ממונפים, מדובר בנתון משמעותי: פחות מזומנים שנכנסים ממכירות, לצד עלויות מימון והמשך השקעות בפרויקטים שנמצאים בבנייה.
מחירי הדירות יורדים - אבל השכירות דווקא מתייקרת
הלחץ על מחירי הדירות כבר מורגש בנתוני הלמ"ס. בתקופת המדידה יולי-אוגוסט נרשמה ירידה של 0.6% במחירי הדירות, ובסיכום שנתי ירדו המחירים ב-1.8%. הירידות נרשמו בכל המחוזות, כאשר במרכז נרשמה ירידה שנתית של 2.7% ובתל אביב של 1.9%.
בדירות החדשות נרשמה ירידה של 0.4% בתקופת המדידה האחרונה, אבל כשמנכים את העסקאות בסבסוד ממשלתי, הירידה מגיעה ל-0.8%. הנתון הזה מצביע על לחץ המחירים בשוק החופשי, שבו הקבלנים מתחרים על רוכשים ללא הסבסוד שמספקת המדינה.
"עודף ההיצע צפוי להמשיך להפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות לרכישה", מעריכים בלידר. מנגד, הם מזהירים כי "דחיית החלטות הרכישה והמשך שהייתם של משקי הבית בשוק השכירות עלולים להגביר את הביקוש לדירות להשכרה ולתמוך בעליית מחירי השכירות".
- הקפאון בנדל"ן: היקף המשכנתאות שנלקחו בספטמבר נחתך ב-20% ל-8.7 מיליארד שקל
- מבצעי ה-20/80 על הכוונת: רשות ני"ע רוצה דיווח למשקיעים על הטבות המימון וביטולי העסקאות
ההיגיון פשוט: זוג צעיר שמחליט לדחות רכישת דירה בשנה נוספת לא נעלם משוק הדיור. הוא ממשיך להתגורר בשכירות, ולעיתים גם מחפש דירה גדולה יותר. ככל שיותר משקי בית דוחים את הרכישה, הם עשויים להגביר את התחרות על הדירות להשכרה, גם בזמן שהביקוש לרכישת דירות חדשות נותר חלש.
והנתונים כבר מצביעים על הפער. במדד ספטמבר עלה סעיף שכר הדירה ב-0.4%. בקרב שוכרים שחידשו חוזה נרשמה עלייה של 2.4% בשכר הדירה, ובדירות שבהן התחלף השוכר נרשמה עלייה של 5.3%, בשני המקרים בקירוב לשיעורי השינוי השנתיים. כלומר, בזמן שרוכשי הדירות נהנים מעמדת מיקוח טובה יותר מול הקבלנים, חלק מהשוכרים נאלצים להתמודד עם התייקרויות.
ומה עם הריבית? אל תצפו להקלה בזמן הקרוב
אחד הגורמים שעשויים להחזיר רוכשים לשוק הוא ירידת הריבית, שתוזיל את המשכנתאות ותקל גם על הקבלנים במימון הפרויקטים. אלא שלפחות לפי התחזית של לידר, לא כדאי לבנות על כך בטווח הקרוב.
למרות מדד המחירים הנמוך בספטמבר, בלידר מעריכים שבנק ישראל יותיר את הריבית ללא שינוי בהחלטה הקרובה, ואף מעבר לכך. "אנו ממשיכים לצפות ליציבות בריבית בנק ישראל עד סוף 2027", כותבים הכלכלנים. לדבריהם, הפחתת הבלו על הדלק תרמה לירידה זמנית בקצב האינפלציה השנתי ואינה מעידה בהכרח על הקלה מתמשכת בלחצי המחירים.
עם זאת, בלידר לא פוסלים הפחתת ריבית ל-3% אם השקל יחזור להתחזק, אם כי בשלב זה הם מציינים כי המטבע נמצא דווקא במגמת היחלשות, בעיקר על רקע הירידות בשוקי המניות בחו"ל.
