מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, ריהוט ומעבר. נתוני 2026
עלויות מקצועיות
עלויות הכניסה לדירה
0 ₪
העלות האמיתית של הכניסה לדירה, מעבר למחיר עצמו
0 ₪
מס רכישה
0 ₪
עלויות מקצועיות
עו״ד, תיווך, יועץ, שמאי
0%
התוספת כאחוז ממחיר הדירה
פירוט מלא
חלוקת העלויות
מדרגות מס רכישה לשנת 2026. המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי המדד. המס מחושב בשיטה שכבתית: כל מדרגה חלה רק על החלק שבתוכה.
מדרגה
דירה יחידה
דירה נוספת
עד 1,978,745 ₪
0%
8%
עד 2,347,040 ₪
3.5%
8%
עד 6,055,070 ₪
5%
8%
עד 20,183,565 ₪
8%
10%
מעל 20,183,565 ₪
10%
10%
הפער בין יחידה לנוספת הוא דרמטי: על דירה בשני מיליון שקל, רוכש דירה יחידה משלם כמה אלפי שקלים בלבד, ואילו משקיע משלם 160 אלף. זה המכשול המרכזי בכניסה להשקעה בנדל״ן בישראל.
משפר דיור: מי שרוכש דירה חלופית זכאי למדרגות של דירה יחידה גם כשיש ברשותו שתי דירות זמנית, בתנאי שימכור את הקודמת בתוך 24 חודשים, או 12 חודשים ברכישה מקבלן לפני גמר בנייה. איחור מבטל את ההטבה רטרואקטיבית בתוספת ריבית והצמדה.
עולה חדש: זכאי למדרגות מופחתות ברכישת דירת מגורים בתוך שבע שנים מהעלייה. הכלי מציג אומדן מייצג בלבד, והזכאות המדויקת נקבעת מול רשות המסים.
מועד התשלום: מס הרכישה משולם תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה, ולא במסירת הדירה. יש לתכנן את תזרים ההון העצמי בהתאם.
הפער בין המחיר לעלות: ברכישה טיפוסית של דירה יחידה, התוספת מעבר למחיר המודבק מגיעה לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. רוכשים שמתכננים את ההון העצמי לפי מחיר הדירה בלבד מגלים את הפער בשלב שבו כבר חתמו.
מה כן ניתן למשא ומתן: דמי התיווך אינם קבועים בחוק ונקבעים בהסכם. גם שכר טרחת עורך דין ניתן למשא ומתן, במיוחד בעסקאות גדולות. מנגד, מס רכישה ואגרות אינם ניתנים להפחתה.
ברכישה מקבלן: אין דמי תיווך, אך יש הצמדה למדד תשומות הבנייה שעשויה להוסיף עשרות אלפי שקלים בין החתימה למסירה, ולעיתים תשלום עבור שכר טרחת עורך הדין של הקבלן.
העלות הנשכחת: ריהוט, מטבח, מזגנים וארונות. אלה אינם חלק מהעסקה, אך הם הוצאה ודאית שמגיעה בדיוק כשההון העצמי התרוקן. בנקים אינם ממנים אותם במסגרת המשכנתה.
ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה הם תנאי לקבלת משכנתה. הם לא חד־פעמיים אלא הוצאה שוטפת לכל אורך חיי ההלוואה, ושווה להשוות מחירים מחוץ לבנק.
● מדרגות מס רכישה 2026, מוקפאות: דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5%, 5%, 8% ו־10%. דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעליו ● מדרגות העולה החדש מוצגות כאומדן מייצג. הזכאות המדויקת נקבעת מול רשות המסים ● שיעורי עורך דין ותיווך הם ברירת מחדל מקובלת בשוק וניתנים לעריכה. שניהם ניתנים למשא ומתן ואינם קבועים בחוק ● מע״מ מחושב לפי 18% ● עלויות השיפוץ, הריהוט והמעבר הן הערכות שיש להתאים למקרה שלכם ● מס רכישה משולם תוך 60 יום מהחתימה על החוזה ● זהו אומדן בלבד ואינו ייעוץ ● מקור: חוק מיסוי מקרקעין, רשות המסים
מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, ריהוט ומעבר. נתוני 2026.
שדה
ערך ברירת המחדל
טווח או אפשרויות
מחיר הדירה
2,400,000 שקל
סוג הרוכש
דירה יחידה
דירה יחידה; משפר דיור, מוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים; דירה נוספת או משקיע; עולה חדש בהטבה
עורך דין, באחוזים
0.5%
תיווך, באחוזים
2%
יועץ משכנתאות
7,500 שקל
שמאי ובדק בית
4,500 שקל
אגרות ורישום
2,500 שקל
ביטוחים בשנה הראשונה
2,400 שקל
הובלה ומעבר
6,000 שקל
שיפוץ וצבע
35,000 שקל
ריהוט ומטבח
60,000 שקל
סך העלויות הנלוות 204,238 שקל. מחיר הדירה 2,400,000 שקל, העלות בפועל 2,604,238 שקל. מס רכישה 15,538 שקל, 0.65% ממחיר הדירה. עלויות מקצועיות 82,800 שקל. התוספת 8.5% ממחיר הדירה.
רכיב
סכום
מס רכישה
15,538 ₪
עורך דין, כולל מע״מ
14,160 ₪
דמי תיווך, כולל מע״מ
56,640 ₪
יועץ משכנתאות
7,500 ₪
שמאי ובדק בית
4,500 ₪
אגרות ורישום
2,500 ₪
ביטוח חיים ומבנה, שנה ראשונה
2,400 ₪
הובלה ומעבר
6,000 ₪
שיפוץ וצבע
35,000 ₪
ריהוט ומטבח
60,000 ₪
סך העלויות הנלוות
204,238 ₪
קבוצה
סכום
מס רכישה
15,538 שקל
עלויות מקצועיות
82,800 שקל
אגרות וביטוחים
4,900 שקל
כניסה, שיפוץ וריהוט
101,000 שקל
בנתוני ברירת המחדל: על כל 100 שקלים ממחיר הדירה תוציאו עוד 8.5 שקלים. תכננו את ההון העצמי לפי 2,604,238 שקל ולא לפי 2,400,000 שקל.
עמוד 2: מדרגות מס רכישה
מדרגות מס רכישה לשנת 2026. המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי המדד. המס מחושב בשיטה שכבתית: כל מדרגה חלה רק על החלק שבתוכה.
מדרגה
דירה יחידה
דירה נוספת
עד 1,978,745 שקל
0%
8%
עד 2,347,040 שקל
3.5%
8%
עד 6,055,070 שקל
5%
8%
עד 20,183,565 שקל
8%
10%
מעל 20,183,565 שקל
10%
10%
מדרגות העולה החדש כאומדן מייצג: 0.5% עד 1,988,090 שקל ו-5% מעליו. הזכאות המדויקת נקבעת מול רשות המסים.
הפער בין יחידה לנוספת הוא דרמטי: על דירה בשני מיליון שקל, רוכש דירה יחידה משלם כמה אלפי שקלים בלבד, ואילו משקיע משלם 160 אלף. זה המכשול המרכזי בכניסה להשקעה בנדל"ן בישראל.
משפר דיור: מי שרוכש דירה חלופית זכאי למדרגות של דירה יחידה גם כשיש ברשותו שתי דירות זמנית, בתנאי שימכור את הקודמת בתוך 24 חודשים, או 12 חודשים ברכישה מקבלן לפני גמר בנייה. איחור מבטל את ההטבה רטרואקטיבית בתוספת ריבית והצמדה.
עולה חדש: זכאי למדרגות מופחתות ברכישת דירת מגורים בתוך שבע שנים מהעלייה. מוצג כאן אומדן מייצג בלבד, והזכאות המדויקת נקבעת מול רשות המסים.
מועד התשלום: מס הרכישה משולם תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה, ולא במסירת הדירה. יש לתכנן את תזרים ההון העצמי בהתאם.
עמוד 3: מה חשוב לדעת
הפער בין המחיר לעלות: ברכישה טיפוסית של דירה יחידה, התוספת מעבר למחיר המודבק מגיעה לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. רוכשים שמתכננים את ההון העצמי לפי מחיר הדירה בלבד מגלים את הפער בשלב שבו כבר חתמו.
מה כן ניתן למשא ומתן: דמי התיווך אינם קבועים בחוק ונקבעים בהסכם. גם שכר טרחת עורך דין ניתן למשא ומתן, במיוחד בעסקאות גדולות. מנגד, מס רכישה ואגרות אינם ניתנים להפחתה.
ברכישה מקבלן: אין דמי תיווך, אך יש הצמדה למדד תשומות הבנייה שעשויה להוסיף עשרות אלפי שקלים בין החתימה למסירה, ולעיתים תשלום עבור שכר טרחת עורך הדין של הקבלן.
העלות הנשכחת: ריהוט, מטבח, מזגנים וארונות. אלה אינם חלק מהעסקה, אך הם הוצאה ודאית שמגיעה בדיוק כשההון העצמי התרוקן. בנקים אינם ממנים אותם במסגרת המשכנתא.
ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה הם תנאי לקבלת משכנתא. הם לא חד-פעמיים אלא הוצאה שוטפת לכל אורך חיי ההלוואה, ושווה להשוות מחירים מחוץ לבנק.
עמוד 4: הנחות, קבועים וקישורים
מדרגות מס רכישה 2026, מוקפאות: דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 שקל, ואז 3.5%, 5%, 8% ו-10%. דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעליו. מדרגות העולה החדש מוצגות כאומדן מייצג. הזכאות המדויקת נקבעת מול רשות המסים. שיעורי עורך דין ותיווך הם ברירת מחדל מקובלת בשוק וניתנים לעריכה. שניהם ניתנים למשא ומתן ואינם קבועים בחוק. מע"מ מחושב לפי 18%. עלויות השיפוץ, הריהוט והמעבר הן הערכות שיש להתאים למקרה שלכם. מס רכישה משולם תוך 60 יום מהחתימה על החוזה. זהו אומדן בלבד ואינו ייעוץ. מקור: חוק מיסוי מקרקעין.