דירה ב-2.4 מיליון שקל עולה 2.6 מיליון, וחצי מהתוספת מגיעה אחרי המסירה
מחשבון חדש מרכיב את כל מה שיושב מעל מחיר הדירה: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, אגרות, הובלה, שיפוץ וריהוט. בדירה יחידה בשווי 2.4 מיליון שקל הסכום מגיע ל-204,238 שקל, שהם 8.5% מהמחיר
204,238 שקל הם העלויות הנלוות לרכישת דירה יחידה ב-2.4 מיליון שקל, לפי חישוב של כלי חדש. המחיר האמיתי של העסקה הוא 2,604,238 שקל, והתוספת מסתכמת ב-8.5% מעל המספר שמופיע בחוזה.
101,000 שקל מתוך הסכום מגיעים אחרי שהמפתח כבר ביד: 6,000 שקל להובלה ומעבר, 35,000 שקל לשיפוץ וצבע ו-60,000 שקל לריהוט ומטבח. זהו הנתח הגדול ביותר בחישוב, והוא גם זה שנשכח בתכנון ההון העצמי, מפני שהוא מגיע בחודשים שבהם הכסף הנזיל כבר נגמר.
82,800 שקל הן העלויות המקצועיות, ובתוכן דמי התיווך הם השחקן הראשי עם 56,640 שקל כולל מע"מ. עורך דין בשיעור חצי אחוז מוסיף 14,160 שקל, יועץ משכנתאות 7,500 שקל ושמאי ובדק בית עוד 4,500 שקל. שני השיעורים הראשונים פתוחים למשא ומתן, והחוק שותק לגביהם.
15,538 שקל הם מס הרכישה באותה עסקה, שהם 0.65% ממחיר הדירה. הסכום הנמוך יחסית נובע מפטור שחל על דירה יחידה עד 1,978,745 שקל, וכל שקל מעליו נכנס למדרגה של 3.5%. רוכש דירה נוספת באותו מחיר היה משלם 8% מהשקל הראשון. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת מפרט את כל המדרגות.
אחד עשר שדות ממלאים בכלי, ורובם פתוחים לעריכה: מחיר הדירה, סוג הרוכש, שיעור עורך הדין, שיעור התיווך, ואחריהם סכומים קבועים ליועץ, לשמאי, לאגרות, לביטוחים, להובלה, לשיפוץ ולריהוט. ברירות המחדל מייצגות את המקובל בשוק, ומי שכבר קיבל הצעת מחיר יכול להחליף אותן במספרים שלו.
סוג הרוכש הוא השדה שמזיז את התוצאה הכי הרבה, והוא מציע ארבע אפשרויות: דירה יחידה, משפר דיור שמוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים, דירה נוספת או משקיע, ועולה חדש בהטבה. מעבר בין דירה יחידה לדירה נוספת באותו מחיר מוסיף עשרות אלפי שקלים למס הרכישה לבדו.
שיעור התיווך הוא המקום שבו נמצא הכסף הגדול ביותר שניתן לחסוך. הורדה מ-2% ל-1.5% באותה עסקה חוסכת כ-14 אלף שקל כולל מע"מ, וזהו סכום שמשתווה לכל שכר הטרחה של עורך הדין. הכלי מציג את ההשפעה במיידי ומאפשר להגיע לשיחה עם מספר ביד.
4,900 שקל הם האגרות והביטוחים, החלק הקטן והקבוע בחישוב. רישום בטאבו, אגרות ופוליסות ביטוח החיים והמבנה לשנה הראשונה נכנסים כאן, והם עלות שקשה לזוז ממנה. שתי הפוליסות שהבנק דורש וכמה הן עולות מפרט את הרכיב הביטוחי.
60 יום מהחתימה על החוזה הם המועד לתשלום מס הרכישה, ומדובר בתשלום נפרד מהמשכנתה ומהתמורה למוכר. רוכש שתכנן את ההון העצמי לפי מחיר הדירה בלבד מגלה את הפער בשלב שבו התחייב כבר על הכול. כמה הון עצמי באמת צריך להביא מהבית בוחן את הצד השני של המשוואה.
- מה המדינה גובה מהנדל"ן: 22 מיליארד שקל בשלושה ערוצים
- מס הרכישה יעלה בתחילת 2027? הקבלנים מפעילים את הלוביסטים, אבל זה לא יקרה
8.5% היא התוספת בעסקה שנבדקה, והיא משתנה לפי מחיר הדירה ולפי סוג הרוכש. בדירות זולות יותר המשקל של השיפוץ והריהוט גדל, ובדירות יקרות המס הוא שתופס את מרבית התוספת.
