דירה ב-2.4 מיליון שקל עולה 2.6 מיליון, וחצי מהתוספת מגיעה אחרי המסירה
מחשבון חדש מרכיב את כל מה שיושב מעל מחיר הדירה: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, אגרות, הובלה, שיפוץ וריהוט. בדירה יחידה בשווי 2.4 מיליון שקל הסכום מגיע ל-204,238 שקל, שהם 8.5% מהמחיר
204,238 שקל הם העלויות הנלוות לרכישת דירה יחידה ב-2.4 מיליון שקל, לפי חישוב של כלי חדש. המחיר האמיתי של העסקה הוא 2,604,238 שקל, והתוספת מסתכמת ב-8.5% מעל המספר שמופיע בחוזה.
101,000 שקל מתוך הסכום מגיעים אחרי שהמפתח כבר ביד: 6,000 שקל להובלה ומעבר, 35,000 שקל לשיפוץ וצבע ו-60,000 שקל לריהוט ומטבח. זהו הנתח הגדול ביותר בחישוב, והוא גם זה שנשכח בתכנון ההון העצמי, מפני שהוא מגיע בחודשים שבהם הכסף הנזיל כבר נגמר.
82,800 שקל הן העלויות המקצועיות, ובתוכן דמי התיווך הם השחקן הראשי עם 56,640 שקל כולל מע"מ. עורך דין בשיעור חצי אחוז מוסיף 14,160 שקל, יועץ משכנתאות 7,500 שקל ושמאי ובדק בית עוד 4,500 שקל. שני השיעורים הראשונים פתוחים למשא ומתן, והחוק שותק לגביהם.
15,538 שקל הם מס הרכישה באותה עסקה, שהם 0.65% ממחיר הדירה. הסכום הנמוך יחסית נובע מפטור שחל על דירה יחידה עד 1,978,745 שקל, וכל שקל מעליו נכנס למדרגה של 3.5%. רוכש דירה נוספת באותו מחיר היה משלם 8% מהשקל הראשון. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת מפרט את כל המדרגות.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון
| שדה | ברירת מחדל | הסבר |
|---|---|---|
| מחיר הדירה | 2,400,000 ₪ | מחיר העסקה |
| סוג הרוכש | דירה יחידה | ארבע אפשרויות: דירה יחידה; משפר דיור שמוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים; דירה נוספת או משקיע; עולה חדש בהטבה |
| עורך דין, באחוזים | 0.5 | אחוז ממחיר הדירה, ואליו מתווסף מע״מ של 18% |
| תיווך, באחוזים | 2 | אחוז ממחיר הדירה, ואליו מתווסף מע״מ של 18% |
| יועץ משכנתאות | 7,500 ₪ | סכום קבוע |
| שמאי ובדק בית | 4,500 ₪ | סכום קבוע |
| אגרות ורישום | 2,500 ₪ | סכום קבוע |
| ביטוחים בשנה הראשונה | 2,400 ₪ | ביטוח חיים וביטוח מבנה |
| הובלה ומעבר | 6,000 ₪ | סכום קבוע |
| שיפוץ וצבע | 35,000 ₪ | סכום קבוע |
| ריהוט ומטבח | 60,000 ₪ | סכום קבוע |
| רכיב | מה הוא מציג |
|---|---|
| הסכום הגדול | סך כל העלויות הנלוות, מעבר למחיר הדירה |
| שורת הסבר | מחיר הדירה והעלות בפועל (מחיר הדירה ועוד העלויות הנלוות) |
| מס רכישה | הסכום, ומתחתיו אחוזו ממחיר הדירה. כשהמס אפס מוצג "פטור, מתחת למדרגה הראשונה" |
| עלויות מקצועיות | עורך דין, תיווך, יועץ ושמאי יחד |
| התוספת כאחוז ממחיר הדירה | סך העלויות הנלוות חלקי מחיר הדירה |
| פירוט מלא | שורה לכל רכיב שערכו גדול מאפס: מס רכישה, עורך דין כולל מע״מ, דמי תיווך כולל מע״מ, יועץ משכנתאות, שמאי ובדק בית, אגרות ורישום, ביטוח חיים ומבנה לשנה הראשונה, הובלה ומעבר, שיפוץ וצבע, ריהוט ומטבח, ובסוף סך העלויות הנלוות |
| חלוקת העלויות | ארבע קבוצות בעמודות: מס רכישה, עלויות מקצועיות, אגרות וביטוחים, כניסה שיפוץ וריהוט |
עמוד 2: מדרגות מס רכישה
| מדרגה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
| מדרגה | שיעור |
|---|---|
| עד 1,988,090 ₪ | 0.5% |
| מעל 1,988,090 ₪ | 5% |
עמוד 3: מה חשוב לדעת
דוגמאות חישוב
| מחיר הדירה | מס רכישה | עלויות מקצועיות | סך העלויות הנלוות | תוספת באחוזים | עלות בפועל |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,800,000 ₪ | 0 ₪ | 65,100 ₪ | 171,000 ₪ | 9.5% | 1,971,000 ₪ |
| 2,400,000 ₪ | 15,538 ₪ | 82,800 ₪ | 204,238 ₪ | 8.5% | 2,604,238 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 100,500 ₪ | 251,938 ₪ | 8.4% | 3,251,938 ₪ |
| סוג הרוכש | מס רכישה | סך העלויות הנלוות | תוספת באחוזים | עלות בפועל |
|---|---|---|---|---|
| דירה יחידה או משפר דיור | 15,538 ₪ | 204,238 ₪ | 8.5% | 2,604,238 ₪ |
| דירה נוספת או משקיע | 192,000 ₪ | 380,700 ₪ | 15.9% | 2,780,700 ₪ |
| עולה חדש בהטבה | 30,536 ₪ | 219,236 ₪ | 9.1% | 2,619,236 ₪ |
| רכיב | סכום |
|---|---|
| מס רכישה | 15,538 ₪ |
| עורך דין, כולל מע״מ | 14,160 ₪ |
| דמי תיווך, כולל מע״מ | 56,640 ₪ |
| יועץ משכנתאות | 7,500 ₪ |
| שמאי ובדק בית | 4,500 ₪ |
| אגרות ורישום | 2,500 ₪ |
| ביטוח חיים ומבנה, שנה ראשונה | 2,400 ₪ |
| הובלה ומעבר | 6,000 ₪ |
| שיפוץ וצבע | 35,000 ₪ |
| ריהוט ומטבח | 60,000 ₪ |
| סך העלויות הנלוות | 204,238 ₪ |
הנחות, הסתייגויות ומקורות
אחד עשר שדות ממלאים בכלי, ורובם פתוחים לעריכה: מחיר הדירה, סוג הרוכש, שיעור עורך הדין, שיעור התיווך, ואחריהם סכומים קבועים ליועץ, לשמאי, לאגרות, לביטוחים, להובלה, לשיפוץ ולריהוט. ברירות המחדל מייצגות את המקובל בשוק, ומי שכבר קיבל הצעת מחיר יכול להחליף אותן במספרים שלו.
סוג הרוכש הוא השדה שמזיז את התוצאה הכי הרבה, והוא מציע ארבע אפשרויות: דירה יחידה, משפר דיור שמוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים, דירה נוספת או משקיע, ועולה חדש בהטבה. מעבר בין דירה יחידה לדירה נוספת באותו מחיר מוסיף עשרות אלפי שקלים למס הרכישה לבדו.
שיעור התיווך הוא המקום שבו נמצא הכסף הגדול ביותר שניתן לחסוך. הורדה מ-2% ל-1.5% באותה עסקה חוסכת כ-14 אלף שקל כולל מע"מ, וזהו סכום שמשתווה לכל שכר הטרחה של עורך הדין. הכלי מציג את ההשפעה במיידי ומאפשר להגיע לשיחה עם מספר ביד.
4,900 שקל הם האגרות והביטוחים, החלק הקטן והקבוע בחישוב. רישום בטאבו, אגרות ופוליסות ביטוח החיים והמבנה לשנה הראשונה נכנסים כאן, והם עלות שקשה לזוז ממנה. שתי הפוליסות שהבנק דורש וכמה הן עולות מפרט את הרכיב הביטוחי.
60 יום מהחתימה על החוזה הם המועד לתשלום מס הרכישה, ומדובר בתשלום נפרד מהמשכנתה ומהתמורה למוכר. רוכש שתכנן את ההון העצמי לפי מחיר הדירה בלבד מגלה את הפער בשלב שבו התחייב כבר על הכול. כמה הון עצמי באמת צריך להביא מהבית בוחן את הצד השני של המשוואה.
8.5% היא התוספת בעסקה שנבדקה, והיא משתנה לפי מחיר הדירה ולפי סוג הרוכש. בדירות זולות יותר המשקל של השיפוץ והריהוט גדל, ובדירות יקרות המס הוא שתופס את מרבית התוספת.
- 1.מי שקנה דירה לפני 4 שנים מחק את ההון העצמי שלו בגלל ירידת מחירי הדירות בשילוב עם המינוף של המשכנתא (ל"ת)אנונימי 12/09/2026 11:28הגב לתגובה זו
- אנונימי 13/09/2026 19:05הגב לתגובה זוומי שקנה לפני חמש הרוויח 40% בגלל העליות של 2021אי אפשר לדעת בנדלן
