שילמו 660 אלף שקל - וגילו שהקרקע לא שלהם
שני שמאי מקרקעין היו בטוחים שהתשלום שהם העבירו לרשות מקרקעי ישראל לפני 13 שנה הפך אותם לבעלים של מגרש בקריית טבעון, ושהשתיקה של הרשות אחרי המכתב שהם שלחו אז היא בעצם אישור לכך. בית המשפט קבע שהם טעו בשני הדברים, אבל השאיר להם פתח
הרבה אנשים שגרים בבית צמוד קרקע בישראל הם לא באמת הבעלים של האדמה שמתחת לרגליהם. בחלק גדול מהמקרים הקרקע שייכת למדינה או לקרן הקיימת לישראל (קק"ל), והדייר הוא חוכר - מעין שוכר לטווח ארוך מאוד. מ-2009 אפשר, בתנאים מסוימים, לקנות את הבעלות המלאה, אבל זה עולה כסף. כמה כסף? זו בדיוק השאלה שעומדת במרכז הסכסוך שהגיע באחרונה להכרעה בבית משפט השלום בחיפה.
התובעים, שניהם שמאי מקרקעין במקצועם, קנו ב-2009 את זכויות החכירה במגרש של כ-2.2 דונמים בקריית טבעון. זו קרקע שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת עבור קק"ל. ב-2012 הם ביקשו להגדיל את זכויות הבנייה במגרש, ובמאי 2013 הם שילמו לרשות 660,346.50 שקל בתוספת מע"מ עבור מה שנקרא "עסקת שינוי ניצול". שבוע אחר כך, ביוני 2013, נחתם עמם חוזה חכירה חדש.
עוד לפני התשלום, בדצמבר 2012, הם שלחו לרשות מכתב. לטענתם, הסכום שהם משלמים זהה למה שצריך לשלם כדי לקנות בעלות, ולכן ביקשו שהתשלום ייחשב קניית הבעלות במגרש. הרשות לא ענתה, והם הבינו מזה שהיא מסכימה.
"אתה לא יכול לצפות שייתנו לך 100% מתנה"
ב-2021 ביקשו השניים להשלים את העברת הבעלות על שמם. הרשות הציגה להם חשבון: בהתחלה כ-692 אלף שקל בתוספת מע"מ, ואחר כך, בחישוב מעודכן שקיזז את התשלום מ-2013, כ-474 אלף שקל בתוספת מע"מ. מבחינת השניים זו היתה דרישה לשלם פעמיים על אותו דבר. הם הגישו תביעה ודרשו שהבעלות תועבר אליהם ושיוחזרו להם 108 אלף שקל שלטענתם שילמו ביתר.
ברשות מקרקעי ישראל אמרו שמדובר בשתי עסקות שונות לגמרי. עדה מטעם הרשות הסבירה את זה בפשטות: "צריך לזכור שחוכר הוא במעמד של חוכר 91% הוא מעולם לא קנה זכויות של 100% מהקרקע". והוסיפה כי, "אתה היום חוכר 91% אתה לא יכול לצפות שייתנו לך 100% מתנה".
השופטת רויטל באום לא קיבלה את עמדת התובעים, כבר מההתחלה. "אודה, כי לא עלה בידי להבין מקורה של סברה זו, והיא שגויה", כתבה. הטענה המרכזית של התובעים היתה מקצועית. לדבריהם, השמאית שקבעה ב-2012 את המחיר לעסקה כללה בו גם את זכויות הבנייה העתידיות של המגרש, ולכן בפועל הם כבר שילמו על הכל. "היה ברור מאליו ששמאית מעריכה שהעריכה את הנכס זה כולל פוטנציאל", העיד אחד מהם. אבל כשנשאל על אילו עסקות השוואה התבססה השמאית, הוא השיב שזה לא כתוב בשומה. השופטת קבעה שבשומה "אין... כל התייחסות לזכויות בנייה עתידיות", ושהטענה פשוט לא הוכחה.
מעבר לכך, חוזה החכירה החדש, שהתובעים עצמם חתמו עליו, קבע שמותר לבנות במגרש עד 967 מ"ר, ושכל בנייה מעבר לזה תחייב "תשלום תמורה נוספת". לדברי השופטת, אפילו שם המסמך מספר את הסיפור, משום שהם חתמו על חוזה חכירה ולא על חוזה להעברת בעלות. "די בכותרת המסמך כדי להבין את מהות העסקה", היא כתבה. התובעים גם ידעו שבאותה התקופה בכלל אי אפשר היה לקנות בעלות על קרקע של הקרן הקיימת, והם אפילו כתבו את זה בעצמם במכתב ששלחו.
שתיקה זה לא "כן"
ומה לגבי המכתב שלא נענה? כאן השופטת דווקא מתחה ביקורת על הרשות. לדבריה, החוק מחייב עובדי ציבור לענות לפניות בכתב תוך 45 יום, ו"מצופה מעובדי ציבור, שלא לומר - משרתי ציבור, להשיב לפניות המובאות בפניהם, ולו כדי להעמיד את הציבור על טעותו".
אבל אותו חוק קובע גם מה קורה כשאין תשובה: היא נחשבת סירוב. "אי מתן תשובה ע"י הנתבעת לא מהווה הסכמה למבוקש. להפך: הדבר מהווה סירוב, ללא מתן נימוקים", פסקה השופטת. השתיקה של הרשות, "מקוממת ככל שתהיה", לא הפכה את הבקשה למוסכמת. לדבריה, אם העסקה לא השתלמה להם, השניים יכלו פשוט לא לחתום עליה.
- לראשונה ביישוב דרוזי: אושרה תוכנית ל-100 דירות עם השכרה ארוכת טווח בדלית אל-כרמל
- רובע חדש בצפון ראשון לציון
השופטת הצביעה גם על אירוניה. אם היא היתה מקבלת את הטענה של התובעים, שלפיה חוזה החכירה הישן בטל ולא ניתן להתבסס עליו, הם היו צריכים לשלם את החשבון הראשון של כ-692 אלף שקל. מדבר בסכם שגבוה יותר מהחשבון המעודכן שהם קיבלו, על סכום של כ-474 אלף שקל. והחדשות הטובות פחות עבורם: מכיוון שהם לא שילמו כלום ועברה יותר משנה, נראה שההטבה שקיבלו בחשבון המעודכן כבר לא בתוקף.
התביעה נדחתה. עם זאת, השופטת לא חייבה את התובעים בהוצאות משפט, כי לדעתה מדובר במחלוקת כנה והיה ראוי שהרשות תענה למכתב. היא גם הציעה לרשות לשקול לתת להם לשלם לפי החשבון האחרון, משוערך, אם הם יודיעו בתוך 90 יום שהם עדיין רוצים לקנות את הבעלות. "ייתכן וניתן יהיה למצוא מפגש לרצונות הצדדים בשיח משותף וברצון טוב של שניהם", סיכמה השופטת את החלטתה.
