היזם ניסה להתחמק מפיצוי על איחור, אבל איפה היה ההיתר?
קחם חברה להשקעות טענה שרוכש דירה בפרויקט באריאל הסכים לדחות את מסירת הדירה בשנה, בגלל עיכוב בהיתר הבנייה. השופט גילה שההיתר ניתן עוד לפני המועד הקובע, קבע שהחברה פעלה "שלא בתום לב" - וחייב אותה לשלם כ-108 אלף שקל
רוכש דירה בפרויקט MORE באריאל קיבל את המפתח באיחור של 13 חודשים, אבל היזמית טענה שהוא בכלל לא זכאי לפיצוי. לדבריה, בגלל עיכוב בקבלת היתר הבנייה היא יכלה לבטל את העסקה, ובמקום זה הצדדים הסכימו פשוט לדחות את המסירה. בית משפט השלום בתל אביב דחה את הגרסה הזאת, ובדרך גם מתח ביקורת חריפה על התנהלות החברה.
הסיפור התחיל ביולי 2019, כשהרוכש חתם עם קחם חברה להשקעות על הסכם לרכישת דירה בקומה השלישית של בניין 2 בפרויקט, ברחוב רמת הגולן באריאל. לפי ההסכם, הדירה היתה אמורה להימסר עד 30 ביוני 2021. בזמן החתימה עוד לא היה לפרויקט היתר בנייה, ולכן הוכנס להסכם סעיף מיוחד: אם ההיתר לא יתקבל בתוך 12 חודשים מיום החתימה, כל צד יוכל לבטל את העסקה, בהודעה בכתב.
ביולי 2020 שלחה החברה לרוכש מכתב שבו היא הודיעה שעדיין אין היתר, ושהיא מתכוונת לבטל את ההסכם. באותו המכתב היא הציעה לו חלופה: לחתום על נספח שידחה את מסירת הדירה ב-12 חודשים. בפועל, אף נספח לא נחתם, ואף אחד מהצדדים לא שלח הודעת ביטול.
טופס 4 לפרויקט התקבל רק ב-1 באוגוסט 2022, ובאותו היום אביו של הרוכש קיבל את המפתח וחתם על פרוטוקול המסירה. כעבור שנה וקצת הגיש הרוכש תביעה על סכום של כ-173 אלף שקל.
"היא אינה טוענת שהסכמה שכזו הועלתה על הכתב"
לטענת החברה, אביו של הרוכש, שטיפל בעניינים בזמן שבנו שהה בחו"ל, הסכים בעל פה לדחיית המסירה. בגלל ההסכמה הזו, כך טענה החברה, היא לא ביטלה את העסקה. עוד היא טענה שהתביעה הוגשה "בחוסר תום לב משווע".
השופט רונן אילן לא השתכנע. הוא ציין שאין שום מסמך שמעיד על הסכמה שכזו, ושהעד היחיד של החברה, עורך הדין שלה, לא פירט מתי ואיך היא ניתנה. השופט הוסיף כי העד "אינו טוען שהוא עצמו בכלל שוחח עם אביו של התובע".
יותר מזה: במכתב שני ששלחה החברה בנובמבר 2020 היא עצמה כתבה שהרוכש לא ענה למכתב הראשון. ולטענה שלפיה הרוכש לא הביא את אביו להעיד, השיב השופט שדווקא החברה, שטוענת שהיתה הסכמה, היתה צריכה לדאוג לזמן אותו.
השופט גם הזכיר שבהסכם עצמו נקבע במפורש שכל שינוי בתנאים תקף רק אם הוא נעשה בכתב. לדבריו, הסעיף הזה נועד בדיוק למצב שבו צד טוען להסכמה על שינוי, מבלי שיש בידיו מסמך שמוכיח אותה.
ההיתר ניתן שלושה ימים לפני תום השנה
אבל הנקודה המעניינת ביותר בפסק הדין קשורה להיתר הבנייה עצמו. התברר שהחברה בכלל לא ציינה מתי לדבריה התקבל ההיתר המיוחל. הרוכש, לעומת זאת, צירף היתר מ-30 ביוני 2020, כלומר לפני שחלפה שנה מיום החתימה. בעדותו, הודה עורך הדין של החברה לגבי ההיתר הזה ש"זה ההיתר לפרויקט".
העד טען גם שההיתר ניתן רק באוקטובר 2021, אבל התברר שמדובר בהיתר אחר, להוספה של קומה לבניין. לפי השופט, העד לא הצליח להסביר איך הרצון של החברה להגדיל את הפרויקט נותן לה זכות לדחות את מועד המסירה.
ועוד פרט: במכתב מיולי 2020 כתבה החברה שההסכם נחתם ב-24 ביוני 2019, אף שבפועל הוא נחתם ב-3 ביולי 2019. השופט קבע ש"נראה שאין זו טעות 'בתום לב', אלא ניסיון להקנות לנתבעת, יש מאיין, את הזכות לבטל את ההסכם". לדבריו, החברה ניסתה ליצור מצג שווא של עיכוב בקבלת ההיתר.
לא כל ליקוי הופך דירה ללא ראויה למגורים
גם הרוכש לא קיבל את כל מה שביקש. הוא טען שהדירה לא היתה ראויה למגורים עד סוף אוקטובר 2022, בין היתר משום שהיא לא חוברה לחשמל, ולכן האיחור ארוך יותר. השופט קבע שלא הובאו ראיות לכך. הליקויים שנרשמו בפרוטוקול המסירה, כמו "סדק מתחת לחלון המטבח", לא מעידים שאי אפשר היה לגור בדירה. לגבי החשמל, הרוכש לא פירט מתי תוקנה התקלה ואיך היא השפיעה עליו.
החישוב נעשה לפי חוק המכר (דירות), בנוסח שחל לפני התיקון של 2022: פי 1.5 משכר הדירה בשמונת חודשי האיחור הראשונים, ופי 1.25 בכל חודש נוסף. השופט קיבל את הערכת השמאי מטעם הרוכש, 5,900 שקל לחודש עד סוף יוני 2022 ו-6,100 שקל אחרי כן, משום שהחברה לא הביאה הערכה נגדית. בעקבות כך הגיע הפיצוי ל-107,925 שקל.
הבקשה לפיצוי נוסף של 20 אלף שקל על עוגמת נפש נדחתה. לפי השופט, הפיצוי הקבוע בחוק כבר גבוה משכר הדירה, ולכן הוא כולל גם נזקים נלווים כמו נזק לא ממוני. בסופו של דבר, החברה תשלם לרוכש 107,925 שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום המסירה, וכן את אגרת בית המשפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20 אלף שקל.
