ביקשה להחזיר 574 אלף שקל מע"מ כדי לחסוך 5.67 מיליון - ונדחתה
חברה אמריקאית שמכרה בניין ישן ברחוב ברזילי בתל אביב ב-33.34 מיליון שקל ניסתה, שנים אחרי העסקה, לבטל את המע"מ שהוטל עליה, 5.67 מיליון שקל. כדי לעשות זאת היא הייתה צריכה לשכנע את בית המשפט שבשנת 2008, כשקנתה את הבניין, לא הייתה זכאית לנכות מס תשומות של כ-574 אלף שקל, ואף הציעה להחזיר את הסכום לקופה. השופט הרי קירש מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את הערעור וחייב אותה בהוצאות של 35 אלף שקל.
בבניין היו עשר דירות מגורים ושלוש חנויות, והדירות היוו את רוב השטח, כ-89%. הבעלים של החברה הם בני משפחה של סובחי סנקרי ז"ל. ב-2008 קנתה החברה את הבניין מחברה משפחתית אחרת, שנכסיה שועבדו לחובות אישיים של אחיו, כדי שהבניין יישאר בידי המשפחה. המחיר היה 3.7 מיליון שקל בתוספת מע"מ, והמע"מ קוזז כולו כמס תשומות באישור רשות המסים.
הדירות המשיכו להיות מושכרות למגורים גם אחרי הרכישה, עד 2016. אז נמכר הבניין לשתי חברות של קבוצת קשרי ים תמורת 8.65 מיליון דולר, כ-33.34 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. הקונות סירבו לשלם את מלוא המע"מ, המוכרת ביטלה את העסקה והקונות הגישו נגדה המרצת פתיחה. ב-2019 הגיעו הצדדים להסדר: הקונות ישלמו את המס אם רשות המסים תעמוד עליו, וכל החזר שיושג בהליכים ישתייך להן.
בהסכם המכר עצמו נקבע שהקונות יפקידו המחאה של 623,566 שקל לפקודת אגף המע"מ. לפי השופט, הסכום משקף בקירוב מע"מ של 17% על 11% מהתמורה, החלק המסחרי של הבניין. השופט אף תהה מדוע הפטור חשוב למוכרת, כשלפי ההסכם הקונות נושאות בכל נטל המע"מ והיא נשארת עם המחיר הנקוב. התשובה נמצאת בהסדר הפשרה: ההליך כולו התנהל ביוזמת הקונות, שתכננו להמשיך להשכיר את הבניין למגורים ולא יכלו לנכות את המע"מ ששילמו.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון
| שדה | ברירת מחדל |
|---|---|
| מחיר המכירה, מיליון שקל לפני מע"מ | 33.34 |
| חלק המגורים בבניין, 0% עד 100% | 89% |
| האם נוכה מס תשומות ברכישה | כן |
| כמה נוכה, אלפי שקל | 574 |
| תוצאה | איך מחשבים |
|---|---|
| מע"מ מלא על המכירה | מחיר המכירה כפול 18% |
| מע"מ בתרחיש הפטור | מחיר המכירה כפול החלק שאינו למגורים, כפול 18% |
| הסכום שהפטור היה חוסך | המע"מ המלא פחות המע"מ בתרחיש הפטור |
| מס התשומות שנוכה ביחס לחיסכון | הסכום שנוכה חלקי הסכום שהפטור היה חוסך |
| מחיר מכירה | חלק המגורים | מע"מ מלא | מע"מ בתרחיש הפטור | החיסכון בפטור | הניכוי ביחס לחיסכון |
|---|---|---|---|---|---|
| 33.34 | 89% | 6.00 | 0.66 | 5.34 | 11% |
| 10.00 | 100% | 1.80 | 0.00 | 1.80 | - |
| 10.00 | 70% | 1.80 | 0.54 | 1.26 | - |
| 20.00 | 50% | 3.60 | 1.80 | 1.80 | - |
עמוד 2: פסק הדין
| נתון | ערך |
|---|---|
| מחיר המכירה ב-2016, לשתי חברות של קבוצת קשרי ים | 33.34 מיליון שקל (8.65 מיליון דולר) |
| חלק המגורים בבניין, עשר דירות ושלוש חנויות ברחוב ברזילי בתל אביב | כ-89% |
| מחיר הרכישה ב-2008 | 3.7 מיליון שקל ועוד מע"מ |
| מס התשומות שנוכה ברכישה ב-2008 | 574 אלף שקל |
| המע"מ שנדרש על המכירה, בשיעור 17% שחל ב-2016 | כ-5.67 מיליון שקל |
| 89% מהמע"מ, החלק שבמחלוקת | כ-5.05 מיליון שקל |
| המחאה בהסכם המכר, בקירוב 17% על 11% מהמחיר (החלק המסחרי) | 623,566 שקל |
| הוצאות משפט שהוטלו על המוכרת | 35 אלף שקל |
| אותה מכירה בשיעור של היום, 18% | כ-6.00 מיליון שקל |
עמוד 3: מה החוק אומר
עמוד 4: ההכרעה
למה בעלת הבניין טענה שלא הייתה זכאית לניכוי?
המפתח הוא סעיף 31(4) לחוק מע"מ, שפוטר ממס מכירה של נכס "שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה" לנכות את מס התשומות בשל רכישתו. השכרת דירות למגורים פטורה ממע"מ, ולפי סעיף 41 לחוק אי אפשר לנכות מס תשומות על נכס שמשמש לעסקה פטורה. מכאן טענה החברה שמאחר שהבניין שימש בעיקר להשכרה למגורים, לא הייתה זכאית לנכות את המע"מ ב-2008, והמכירה ב-2016 צריכה להיות פטורה ברובה.
הידעת?מתי מכירת נכס פטורה ממע"מ לפי סעיף 31(4)?
"הקורא יבין כי בפנינו מצב משונה: המנהל מנסה להראות זכאות לניכוי מס תשומות ואילו המערערת (שעליה רובץ נטל השכנוע בהליך זה) מנסה להראות העדר זכאות לניכוי מס תשומות. התחלפו היוצרות", כתב השופט קירש. מנהל המע"מ טען שבניין בן כמעט 70 שנה, עם זכויות לפי תמ"א 38, נקנה מלכתחילה כדי להיהרס או להימכר ברווח. הוא הצביע על הכנסה שוטפת של כ-570 אלף שקל בשנה, שלדבריו אינה מצדיקה רכישה כזו, ועל בקשה לתיק מידע שהגישה החברה לעירייה ב-2013.
החברה השיבה שלא היו תוכניות עסקיות, אדריכליות או שיווקיות. "כלום ושום דבר!", נכתב בסיכומים שלה. השופט קיבל את עמדתה בנקודה הזו. לא נמצאו ראיות שבשנת 2008 היא התכוונה להרוס את הבניין או למכור אותו, והמכירה התרחשה רק שמונה שנים אחרי הרכישה. הוא נמנע מלקבוע שהניכוי ב-2008 היה כדין.
המנהל ניסה להצביע גם על "דפוס פעולה" של המשפחה. תאגיד אחר בבעלות חלק מבעלי החברה קנה ב-2010 בניין נוסף בתל אביב מאותה חברה משפחתית, ומכר אותו כעבור כשנתיים ורבע ברווח נאה. השופט כתב שייתכן שיש בכך חיזוק מסוים לעמדת המנהל, אבל לא ראה בשני המקרים דפוס, בין היתר משום שהבניין הנוכחי הוחזק והושכר שמונה שנים.
האם אפשר להחזיר את הניכוי ולקבל פטור?
ההכרעה נפלה בשאלה אחרת. גם אם החברה לא הייתה זכאית לניכוי, היא ניכתה את המס בפועל. לפי השופט, המילים "לא ניתן היה לנכות" מניחות שהניכוי לא בוצע, ותכלית הסעיף היא הקבלה בין מס התשומות למס העסקאות. בנקודה הזו הוא העדיף את פרשנות המנהל. פטורים ממע"מ בעסקאות בדירות מגורים נבחנים בפסיקה לפי לשונם ותכליתם, וכאן שתיהן פעלו נגד החברה.
גם ההצעה להחזיר את 574 אלף השקלים לא עזרה. "העוסקים אינם יכולים 'להשאיר את כל האופציות פתוחות', ולנכות מס תשומות בהווה, ביודעם כי אם הדבר ישתלם להם בעתיד, יוכלו לבטל את הניכוי כאוות נפשם, וללא הגבלת זמן", כתב קירש. הוא הסכים עם המנהל, שטען שהחברה מבקשת "ליהנות מכל העולמות" אחרי שהחזיקה בכסף 11 שנים. רואה החשבון שהעיד מטעם החברה אישר שגם ב-2016 וגם ב-2019 היא סברה שהדיווחים שהגישה ב-2008 היו נכונים.
הידעת?למה בעל דירות להשכרה לא מנכה מע"מ על הרכישה?
השופט התייחס גם לטענת ההשתק השיפוטי. בהמרצת הפתיחה של 2016 טענה החברה ש"העיסקה כולה חייבת במ.ע.מ גם בגין מכירת הזכויות למגורים", ובערעור טענה את ההפך. "טענותיה בהליך הנוכחי מתנגשות באופן חזיתי עם טענותיה בהמרצת הפתיחה", כתב קירש. בכל זאת, הוא לא דחה את הערעור על בסיס זה בלבד, בין היתר משום שהסדר הפשרה עצמו צפה פנייה לרשות המסים, ומשום שבפועל ההליך נוהל ביוזמת הקונות ולטובתן.
מי שיישא בתוצאה הכספית הן הקונות, שלפי הסדר 2019 התחייבו לשלם את המע"מ ולנהל את ההליכים על חשבונן. החשבון הבסיסי של מיסוי דירות להשכרה מניח שהשכרה למגורים פטורה ממע"מ, אבל בניין שנקנה עם ניכוי מס תשומות נשאר בתוך מערכת המע"מ גם כשהוא נמכר. בעת המכירה, הסכום שנוכה ב-2008 היה כעשירית מהמע"מ שנדרש.
