מס שבח: 25% על הרווח הריאלי, והפטורים ששווים מאות אלפי שקלים
שווי המכירה שרשום בחוזה הוא ההתחלה של החישוב, והמרחק בינו לבין הסכום שעליו משולם מס מגיע למאות אלפי שקלים. מס שבח מוטל על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות שהחוק מכיר בהן, ובשיעור של 25% על השבח הריאלי של יחיד. רכיב עליית מדד המחירים לצרכן מוצא מהחישוב, כך שהמס נוגע ברווח שנוצר מעבר לשחיקת הכסף.
המנגנון הזה שייך לצד ההוני של מערכת המס, בשונה מהכנסה שוטפת משכר דירה שנמצאת בצד הפירותי ומטופלת בשלושה מסלולים נפרדים. ההבחנה בין שני העולמות היא הציר שמסביר את פערי השיעורים, והיא נפרשת בפרק שמפריד הכנסה פירותית מרווח הוני.
מה יורד מהחישוב לפני שמגיעים למס
הוצאות הרכישה נכנסות לצד של שווי הרכישה ומקטינות את השבח: מס רכישה ששולם בזמנו, שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, דמי תיווך בשתי העסקאות, אגרות ותשלומים לרשויות. לצידן עומדות הוצאות השבחה, ובראשן שיפוץ, הרחבה או תוספת בנייה, בתנאי שיש קבלות ששמרו עליהן. ריבית ריאלית ששולמה על משכנתה שנלקחה לרכישת הדירה מוכרת אף היא בתנאים מסוימים.
התיעוד הוא המקום שבו נשחקות עשרות אלפי שקלים. שיפוץ מטבח שבוצע במזומן בלי חשבונית נשאר מחוץ לחישוב, ומי שמכר דירה שהוחזקה עשרים שנה מגלה שהמסמכים הרלוונטיים פזורים בין ארכיון עורך הדין, דוחות הוועד והבנק. שווה לפתוח תיקייה ייעודית ביום הרכישה ולשמור בה כל קבלה שנוגעת לנכס.
פחת מושך את החשבון לכיוון ההפוך: דירה שהושכרה שנים ארוכות במסלול שמכיר בהוצאות מפחיתה את שווי הרכישה בגובה הפחת שנוצל, ולכן השבח החייב גדל. בעל דירה להשקעה שבחר מסלול מס מסוים לאורך תקופת ההשכרה משפיע בכך על החשבון שייערך ביום המכירה (להרחבה: דירה להשקעה: תשואת שכירות, מיסוי ההכנסה ומס שבח במכירה).
הפטור לדירה יחידה ומה שולל אותו
5,008,000 שקל היא תקרת הפטור למכירת דירת מגורים יחידה, וכל חלק משווי המכירה שמעליה חייב במס לפי הכללים הרגילים. שני תנאי סף מלווים אותה: המוכר מחזיק בדירה כדירת מגורים במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה, והיא הדירה היחידה שרשומה על שמו במועד המכירה.
חלק של עד שליש בדירה נוספת מתעלמים ממנו לצורך הפטור, ובדירה שהתקבלה בירושה הרף עולה עד מחצית. דירה של בן זוג או של ילד קטין נספרת יחד עם דירת המוכר, ולכן זוגות שכל אחד מהם מביא נכס משלו נדרשים לתכנון מוקדם. מי שניצל את הפטור למרות החזקה בשליש דירה או במחצית דירת ירושה מאבד את היכולת למכור בעתיד את החלק הזה בפטור דומה.
ירושה מקבלת מסלול פטור נפרד ובו שלושה תנאים מצטברים: קרבת המשפחה בין היורש למוריש, החזקה של המוריש בדירה אחת בלבד ביום פטירתו, ומבחן שבודק אם המוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה (להרחבה: מכירת דירה בירושה: פטור ממס שבח עד 5,008,000 שקל).
דירה שהתקבלה במתנה נושאת תקופת המתנה שנקבעה בחוק, ומכירה לפני שהסתיימה מוציאה את העסקה מגדר הפטור. מלכודת נוספת יושבת בעסקאות שבהן המחיר משקף גם זכויות בנייה נוספות: החוק מפצל בין שווי דירת המגורים לשווי הזכויות העודפות, והפטור נוגע בחלק המגורים בגבולות שנקבעו. מוכר שקיבל הצעה גבוהה מקבלן שווה שיבדוק את הפיצול הזה מראש, משום שהוא משנה את החבות בעשרות אלפי שקלים.
- אופציות ו-RSU: אירוע המס נדחה למימוש, ומכירה מוקדמת
- המרה בין מטבעות דיגיטליים יוצרת חוב מס גם כשהכסף נשאר
החישוב הלינארי המוטב
דירות שנרכשו לפני 2014 נהנות ממנגנון ביניים שנקבע ברפורמה של אותה שנה. השבח מחולק לאורך ציר הזמן באופן יחסי לימי ההחזקה: החלק שנצבר עד תחילת 2014 פטור ממס, והחלק שמתחילת 2014 ואילך חייב ב-25%. ככל שהדירה הוחזקה זמן רב יותר לפני המועד הקובע, כך גדל הנתח הפטור.
לשם המחשה: דירה שנרכשה ב-2010 במיליון ו-200 אלף שקל ונמכרה 16 שנים אחר כך ב-2.6 מיליון שקל, עם 120 אלף שקל הוצאות מוכרות. השבח מסתכם ב-1,280,000 שקל. ארבע שנות החזקה קדמו למועד הקובע ושתים עשרה באו אחריו, ולכן 75% מהשבח חייבים במס: 960 אלף שקל, ומס של 240 אלף שקל. חישוב מלא בשיעור 25% היה מייצר חבות של 320 אלף שקל, כך שהמנגנון חסך 80 אלף שקל.
שבח ממכירת דירת מגורים נכנס לבסיס החישוב של מס יסף כששווי המכירה חוצה תקרה שנקבעה בחוק, סביב 5.4 מיליון שקל, ואז השבח הריאלי מצטרף להכנסה החייבת של אותה שנה. שכיר שמכר נכס יקר עלול לגלות שהמכירה לבדה דחפה אותו מעל תקרת היסף, לצד ההשלכות על הדוח השנתי שמתוארות בפרק על מיסוי שכירים.
מס רכישה עומד בצד השני של אותה עסקה ומוטל על הקונה, במדרגות שמבחינות בין דירה יחידה לדירה נוספת (להרחבה: מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל). מוכר שרוכש דירה חלופית סופג את שני המסים באותה תקופה, ולכן סדר הפעולות והתזמון בין שתי העסקאות נכנסים לשיקולים שמפורטים בפרק על תכנון מס שנתי לגיטימי.
תושבות המוכר משנה את הזכאות לפטור ואת אופן הדיווח, וההגדרות המדויקות יושבות בפרק על תושבות ומיסוי בינלאומי. שאר פרקי המס מרוכזים במדריך המסים. הדיווח על העסקה מוגש למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד החתימה, ולצידו שומה עצמית שהמוכר עורך בעצמו.
