מס של עד 49% על הכנסות משכירות: כמה ישלמו בעלי הדירות בבריטניה?

מי שמשכיר דירה בבריטניה יצטרך בקרוב לשלם יותר מס על הכסף שהוא מרוויח מהשכירות. הממשלה החליטה להעלות את שיעורי המס על הכנסות משכירות בארבע נקודות אחוז לעומת מה שנהוג היום. מדרגת המס הנמוכה תעלה מ-20% ל-24%, המדרגה הגבוהה תעלה מ-40% ל-44%, והמדרגה העליונה תעלה מ-45% ל-49%.

השינוי אמור להיכנס לתוקף באפריל 2027 והוא יחול באנגליה, וויילס וצפון אירלנד. בסקוטלנד פועלת מערכת מס נפרדת ולכן הכללים שם שונים. בית הנבחרים הבריטי כבר אישר את החלטת התקציב שמאפשרת את המהלך, אבל הליך החקיקה הקבוע עדיין לא הושלם.

זו גם לא הפעם הראשונה שהמס הזה עולה

תוכנית שפורסמה כבר ב-2025 קבעה שהמס על הכנסות משכירות יעלה בשתי נקודות אחוז, לרמות של 22%, 42% ו-47%. בסוף אוקטובר 2026 החליטה הממשלה להוסיף עוד שתי נקודות אחוז. המשמעות היא שבסופו של דבר בעלי הדירות ישלמו ארבע נקודות אחוז יותר לעומת המצב כיום.

מי שנמצא במדרגת המס הגבוהה ישלם 44% על החלק מההכנסה שנמצא במדרגה הזאת. מי שנמצא במדרגה העליונה ישלם 49%. עם זאת, לא כל ההכנסה חייבת במס הגבוה ביותר. כמו בשכר רגיל, גם כאן פועלת שיטת מדרגות, כך שכל חלק מההכנסה ממוסה לפי המדרגה שאליה הוא שייך.

מי שמימן את הדירה במשכנתא ירגיש את השינוי חזק יותר. כבר כמה שנים בעלי דירות פרטיים בבריטניה אינם מנכים את הריבית על המשכנתא כהוצאה, ובמקום זה מקבלים זיכוי מס לפי שיעור המדרגה הבסיסית. מאפריל 2027 הזיכוי יחושב לפי 24%. בעל דירה במדרגה הגבוהה שמשלם 10 אלף ליש"ט ריבית בשנה ישלם על הסכום הזה מס של 4,400 ליש"ט ויקבל זיכוי של 2,400 ליש"ט, כך שגם על כסף שעבר לבנק הוא משלם בפועל כ-2,000 ליש"ט.

כמה זה אומר בפועל? נניח שבעל דירה נשאר עם רווח של 20 אלף ליש"ט בשנה מהשכירות אחרי כל ההוצאות המוכרות, וכל הסכום הזה נמצא במדרגת המס הבסיסית. כיום הוא משלם מס של 4,000 ליש"ט בשנה. אחרי השינוי הוא ישלם 4,800 ליש"ט. מדובר בתוספת של 800 ליש"ט בשנה, או בערך 67 ליש"ט בכל חודש.

כמה אנשים יושפעו ומה המדינה תרוויח?

לפי הערכות הממשלה, כ-2.4 מיליון בעלי נכסים יושפעו מהמהלך בשנת המס 2031/32. בשנה הראשונה שבה השינוי ייכנס לתוקף, התוספת הממוצעת צפויה לעמוד על 225 ליש"ט בשנה לבעל נכס מושפע. מדובר בממוצע בלבד, כך שחלק ישלמו פחות ואחרים ישלמו הרבה יותר.

גם קופת המדינה צפויה להרוויח. בשנת המס 2027/28 הממשלה מעריכה שהמהלך יכניס עוד 35 מיליון ליש"ט. בשנת המס 2028/29 כבר מדובר ב-575 מיליון ליש"ט, ובשנה שלאחר מכן בעוד 435 מיליון ליש"ט. אלה הכנסות נוספות מההעלאה האחרונה, מעבר להכנסות שכבר היו צפויות מהעלאות המס שאושרו קודם לכן.

ההעלאה פוגעת גם בחוסכים: הריבית על פיקדונות וחסכונות תמוסה מאותו מועד בשיעורים גבוהים יותר, אם כי הפטור הקיים, אלף ליש"ט ריבית בשנה במדרגה הבסיסית ו-500 ליש"ט במדרגה הגבוהה, נשאר בתוקף. המס על משכורות ועל דיבידנדים לא השתנה בתקציב הזה. שינוי נוסף נוגע לסדר החישוב: מאפריל 2027 סכום ההכנסה השנתי הפטור ממס, כ-12,570 ליש"ט, יקוזז קודם מהשכר, מהפנסיה או מהעסק, כך שהכנסה משכירות תגיע מהר יותר למדרגות הגבוהות.

• יקיר גבאי ושותפיו מקדמים פרויקט מגורים בקפריסין בהיקף של כמיליארד שקל
• כמה עולה דירה באור יהודה? בשכונות הגדולות המחירים ירדו 5%

ומה יקרה לשוכרים?

מי שיראה שהרווח שלו נשחק עלול לנסות להעלות את שכר הדירה, במיוחד באזורים שבהם הביקוש גבוה וקשה למצוא דירות פנויות. בעלי דירות אחרים עשויים להחליט שההשקעה כבר פחות משתלמת ולמכור את הנכס.

מצד שני, בעלי דירות לא יכולים להעלות מחירים בלי גבול. אם יש הרבה דירות פנויות באזור או שהשוכרים פשוט לא מוכנים לשלם יותר, בעלי הנכסים יצטרכו לספוג לפחות חלק מהעלייה במס בעצמם. לכן ההשפעה לא צפויה להיות זהה בכל עיר או אזור.

משרד האחריות התקציבית, הגוף העצמאי שמכין את התחזיות לאוצר הבריטי, כבר הזהיר בעבר שמסים על בעלי דירות עלולים לדחוף את שכר הדירה למעלה ולצמצם את היצע הדירות להשכרה. ההעלאה חלה על בעלי דירות פרטיים, ולא על חברות שמחזיקות דירות, שמשלמות מס חברות של 19% עד 25% על הרווח. הפער הזה מחזק את המעבר להחזקת דירות להשקעה דרך חברה, וכ-70% מהבקשות למשכנתאות להשקעה ברבעון השלישי כבר הוגשו דרך חברות. העברת דירה קיימת לחברה כרוכה לרוב במס רווח הון ובמס רכישה, ולכן היא משתלמת בעיקר למי שמחזיק כמה דירות ומשאיר את הרווח בתוך החברה.

בישראל, למשל, קיים מסלול שמאפשר לבעלי דירות לשלם מס של 10% על הכנסות משכירות למגורים, בכפוף לתנאים מסוימים, לצד מסלולי מיסוי אחרים. בבריטניה המצב שונה, משום שהמס על השכירות קשור למדרגות המס של בעל הנכס. המשמעות היא שמי שמחזיק בדירה להשקעה וגם מרוויח משכורת גבוהה עלול לשלם שיעור מס גבוה יותר על הרווח מהשכירות.
בישראל עצמה חוזרת מדי פעם ההצעה למסות שכר דירה מהשקל הראשון, והשיחה עם מתן חודורוב בדקה למה המהלך לא עובר כבר שנים.

להרחבה: שאלות ותשובות על מס שכירות: התקרה הקפואה, הפטור שנשחק ושתי דירות

• מספר העובדים הזרים שולש - אז למה עדיין לוקח יותר מ-3 שנים לבנות דירה?
• 168 דירות יהפכו ל-700: התוכנית שתשנה את פני רובע ה' באשדוד

המהלך מגיע בתקופה שבה ממשלת בריטניה מחפשת דרכים להגדיל את הכנסות המדינה ממסים. מבחינת בעלי הדירות, המשמעות פשוטה: גם אם השוכר ממשיך לשלם בדיוק אותו סכום, חלק גדול יותר מהכסף ילך למס. מי שרכש דירה עם משכנתא ומסתמך על שכר הדירה כדי לעמוד בהחזרים יצטרך להביא בחשבון גם את המס החדש, לצד הריבית, הוצאות התחזוקה והתקופות שבהן הדירה עומדת ריקה.