מנכ"ל אדגר על עסקת הענק עם בזק: "פחדנו להשקיע עוד במשרדים" - וכמה מרוויחים מחוות שרתים בישראל?

הבוקר התבשרנו כי בקבוצת בזק וחברת הנדל"ן אדגר יוצאות למיזם משותף להקמת חוות שרתים בפתח תקווה, בהשקעה כוללת של כ-450 מיליון שקל. המתקן, שיתפרס על כ-14 אלף מ"ר ויוקם מתחת לקרקע, מתוכנן לפעול בהספק חשמלי התחלתי של 16 מגה-ואט ולהתחיל בפעילות מסחרית במהלך 2028. על פי ההערכות, לאחר התקדמות באכלוס, הפעילות עשויה להניב לכל אחת מהשותפות, אדגר ובזק בינלאומי, הכנסות שנתיות של 50-80 מיליון שקל ו-EBITDA של 25-40 מיליון שקל. אמנם זה עדיין מזכר הבנות, אבל נראה שהוא עומד להיסגר בקרוב.

אדגר אדגר -1.03%  יורדת קלות בבורסה היום, בזק בזק -0.21%   קצת מתחזקת. בשביל אדגר שבשליטת צור שמיר של משפחת שנידמן, זו לא הכניסה הראשונה לתחום. החברה מחזיקה למעלה מעשור בחוות שרתים בראש העין, עוד הרבה לפני שידענו מה זה צ'אט ג'יפיטי ו-AI כשכבר 15% מהכנסות השכירות שלה בארץ מגיעים מדאטה סנטרס.

עדיין, למרות היכרותה רבת השנים עם התחום גם בשבילה המיזם הזה הוא קפיצת מדרגה. אפשר לראות בזה שינוי במודל העסקי: במקום להסתפק בהשכרת הנכס למפעיל חוות השרתים, אדגר נכנסת כשותפה גם להכנסות ולהוצאות התפעוליות. כל המהלך הזה מגיע בזמן שהחברה מתמודדת עם שוק משרדים מאתגר, בעיקר בקנדה, ועם שחיקה בתוצאות, בין היתר בעקבות התחזקות השקל.

קצת על אדגר. החברה מחזיקה ומנהלת 38 נכסים מניבים בישראל, בפולין, בקנדה ובבלגיה, בשטח כולל של כ-541 אלף מ"ר, שיעורי התפוסה גבוהים יחסית ועומדים בסך הכללי על כ-85%. היא מתמקדת מבחינת הליבה במשרדים, אבל לצד זה גם מפעילה חללי עבודה משותפים תחת המותג Brain Embassy. כמו שהייתה מהראשונים לזהות את חוות השרתים, היא הייתה מהראשונים ליזום חללי עבודה משותפים לאחר כניסת (ונפילת) וויוורק בישראל.

לאחר העסקה שוחחנו עם רועי גדיש, מנכ"ל אדגר, על למה חוות השרתים זה "לא רק AI", על כמה הענף אטרקטיבי התשואות ומה היתרון לוותיקות - שכבר הבטיחו לעצמן חיבור לחשמל.

"בדאטה סנטרס מקובל לדבר על תשואות דו-ספרתיות"

אתם הייתם מהראשונים בישראל שזיהו את הפוטנציאל של חוות השרתים, עוד הרבה לפני שכל השוק התחיל לדבר על AI. מה ראיתם אז שאחרים לא ראו?

"יש לנו כבר חווה בראש העין שפועלת כמעט עשר שנים. צריך להבין שחוות שרתים זה לאו דווקא AI. חוות AI בדרך כלל מיועדות להייפרסקיילרים, שבאים ושוכרים את החווה במחיר יחסית זול ומקימים חווה ייעודית לבינה מלאכותית. החווה שבזק מתכוונת לשווק עכשיו היא משהו יותר גמיש. היא מיועדת גם למחשוב רגיל, CPU, מערכות גיבוי וגם ל-AI. זה משהו יותר פלקסיבילי, ובמקום להשכיר חווה שלמה להייפרסקיילר במחירים יחסית נמוכים, בזק תוכל להציע שירותים יותר ייחודיים לחברות, כולל שירותי תקשורת ופתרונות נוספים".

אבל במה זה עדיף מבחינת הלקוח על פני שירותי הענן של אמזון ואחרות? למה שהוא לא ייקח AWS מקומי?

"זה עסק אחר. בזק מציעה לו פתרון אחר, ובדרך כלל גם מדובר בסוג אחר של לקוחות. הרבה פעמים השירותים באמזון או בשירותי ענן אחרים יקרים יותר. כאן זה יכול להיות זול יותר, ויש גם שירותים ייחודיים שבזק נותנת ללקוחות. בנוסף, יש לקוחות שלא יכולים להשתמש בפתרונות כאלה, כמו בנקים, ממשלת ישראל או חברות שקשורות לתעשייה הביטחונית. הם צריכים שהמחשבים שלהם יהיו בישראל, תחת השליטה שלהם. יש חברות שפשוט לא שמות את המערכות שלהן בענן".

אם מסתכלים על העסקה מבחינת אדגר, אתם בעצם משנים את המודל שלכם. במקום רק להשכיר שטחים לחוות שרתים, אתם הופכים לשותפים בפעילות עצמה.

"כן. אנחנו עושים פה שיתוף פעולה עם בזק בינלאומי, ואנחנו שותפים של 50%-50%. אנחנו שותפים גם להוצאות וגם להכנסות".

בזק מדברת על הכנסות שנתיות של 50-80 מיליון שקל ו-EBITDA של 25-40 מיליון שקל. אלה גם המספרים שאנחנו יכולים לצפות להם אצל אדגר?

"כן, זה לכל צד".

אז לאיזו תשואה אתם מכוונים כאן? מדובר בהשקעה של קצת יותר מ-200 מיליון שקל לכל צד?

"כן, 200 ומשהו מיליון שקל שכל צד משקיע פה. אבל צריך לזכור שאדגר כבר ביצעה חלק די משמעותי מההשקעה הזאת".

אז אם אני מסתכל על ההשקעה הנוספת ועל ה-EBITDA הצפוי, אנחנו מדברים על תשואה דו-ספרתית, אולי אפילו באזור ה-20%?

"אם אתה מסתכל רק על ההשקעה הנוספת, כן, אבל צריך להסתכל על ההשקעה הכוללת. אני לא רוצה להיכנס לזה יותר מדי, אבל בדאטה סנטרס מקובל לדבר על תשואות דו-ספרתיות. זה מה שמקובל בשוק. זה לא מעל 20%, אבל זה גם לא חד-ספרתי".

חוות השרתים כבר אחראיות לכ-15% מהכנסות השכירות בישראל, עם חוזים ארוכי טווח. איך בנוי המודל הקיים שלכם מול מפעילות כמו בזק?

"עד היום השכרנו את השטחים ללקוחות כמו בזק בחוזים ארוכי טווח, והם משכירים אותם הלאה ללקוחות הקצה. יש סוגים שונים של לקוחות ותקופות התקשרות שונות, זה תלוי בלקוח".

"מי שכבר קיבל אישור לחשמל נמצא במצב אחר"

אחד היתרונות שלכם הוא שכבר יש לכם אישור לחיבור חשמל. אני רואה שכבר יש לכם 16 מגה-ואט לחוות השרתים ועוד 8 מגה-ואט למבנה.

"נכון, אבל צריך להפריד. יש לנו אישור ל-16 מגה-ואט לחוות השרתים. ה-8 מגה-ואט הם לבניין עצמו, זה מחוץ לסיפור של הדאטה סנטר. יש שם גם בניין, ולשאר הבניין יש לנו חיבור של 8 מגה-ואט".

אנחנו רואים את ההגבלות של נוגה על חיבור חוות שרתים חדשות לרשת החשמל. מה אתה חושב שהולך לקרות בתחום הזה בשנים הקרובות?

"תראה, אני מניח שיהיה מחסור בחשמל, ולא רק בישראל, אלא בכל העולם. מי שכבר השקיע וקיבל אישור לחיבור חשמל נמצא במצב אחר. אבל מי שרוצה היום להקים חווה חדשה תלוי בזמינות החשמל, בשאלה אם יאשרו לו חיבור, ואם הוא יצטרך להשקיע סכומים ניכרים בתשתיות ובתחנות משנה. זה תלוי גם במדיניות של נוגה. ברור שיהיה מחסור בחשמל, וזו בדיוק הבעיה. מבחינתנו, זה רק מראה כמה הנכס שלנו יקר ערך, כי לנו כבר יש את האישור".

ואם אתם לא מנצלים את כל החשמל שקיבלתם, אפשר לסחור בזכויות האלה או להשכיר אותן לגורם אחר?

"לא, אנחנו משתמשים בחשמל. אין מצב שאנחנו לא מנצלים את זה. להפך, לכאורה אנחנו אפילו צריכים יותר חשמל, אבל מאשרים לנו רק 16 מגה-ואט, לא יותר מזה".

"פחדנו להמשיך להשקיע במשרדים בלי לדעת אם נראה הכנסות"

כשמסתכלים על הפרויקט בפתח תקווה, במקור דיברתם על הקמת משרדים בשטח של עד 65 אלף מ"ר. עכשיו אנחנו מדברים על בניין של כ-10,000 מ"ר בלבד. זו ירידה משמעותית. זה קשור להאטה שאנחנו רואים בשוק המשרדים?

"כן. במקור זה היה אמור להיות בניין של 65 אלף מ"ר עם דאטה סנטר, ועכשיו זה הופך להיות דאטה סנטר עם בניין של עשרת אלפים מ"ר, וכמובן גם חניון. אבל חשוב להבין שלא שינינו את הייעוד. הדאטה סנטר היה בתכנון מההתחלה. כל השינוי שקרה כאן הוא שהקטנו את היקף המשרדים מ-65 אלף מ"ר לעשרת אלפים מ"ר. זה בגלל המצב בשוק המשרדים במדינת ישראל ובגלל העתיד הלא ברור של השוק הזה".

בוא נדבר קצת על קנדה. אני רואה ששיעורי התפוסה שלכם במשרדים בטורונטו עדיין לא גבוהים במיוחד, סביב 78%. מה קורה שם?

"כן, התפוסה בקנדה היא סביב 78%, אבל היא בתהליך שיפור. אנחנו רואים בחודשים האחרונים עלייה מדי חודש. בחודשיים-שלושה האחרונים ראינו עלייה של בין חצי נקודת אחוז לנקודת אחוז בתפוסה בכל חודש. אנחנו רואים שיפור, השוק השתנה שם לטובה, אבל זה עדיין ייקח זמן".

אם מסתכלים על אדגר בכלל, אנחנו רואים שבישראל התפוסה כמעט מלאה, אבל ה-NOI בכל זאת ירד, וגם התחזית השנתית עודכנה כלפי מטה. איך אתה מסתכל על 2027? אתה רואה שיפור, או שהדאטה סנטר הוא בעצם סוג של מוצא מהמצב הנוכחי של החברה?

"כן, הדאטה סנטר ישנה משמעותית את המצב. היה לנו כאן פרויקט שהשקענו בו כ-250 מיליון שקל ולא התקדם. עכשיו ה-250 מיליון שקל האלה יתחילו להניב כסף, וזה די משמעותי. זה לא יקרה ב-2027, אלא ב-2028, כי הפרויקט של הדאטה סנטר צפוי להתחיל לעבוד ב-2028.

"צריך להבין שמבחינת החברה, היינו במצב שבו יש לנו פרויקט עומד, שלא זז, עם השקעה של 250 מיליון שקל. פחדנו להזיז אותו קדימה בגלל המצב בשוק המשרדים. לא היה טעם להמשיך להשקיע ולהשקיע בלי להיות בטוחים שנראה הכנסות. עכשיו אנחנו במצב שבו כן נוכל להזיז את הפרויקט קדימה ולראות ממנו הכנסות.

"מבחינת קנדה אנחנו רואים שיפור, ואני מעריך שהשיפור הזה יימשך בהמשך השנה וגם לתוך 2027. בפולין אנחנו נמצאים במקום די טוב, התפוסה כבר מתקרבת ל-90% וה-NOI במגמה חיובית. גם בישראל אנחנו מלאים. מה שפגע בנו בעיקר זה קנדה, שבה התפוסה ירדה ועכשיו מתחילה לעלות.

"מעבר לזה יש גם את הנושא של שערי המטבע, שפגע משמעותית בתוצאות. השקל התחזק בצורה מאוד משמעותית מול המטבעות שבהם אנחנו פועלים".

אגב שערי המטבע, איך אתם מתמודדים עם החשיפה הזאת? אתם מבצעים גידור?

"כן, אנחנו מגדרים בצורה די אגרסיבית. אבל צריך להבין שהגידור נותן לנו פיצוי במזומן כשהשקל מתחזק. לעומת זאת, כשאתה מסתכל על ה-FFO, הרווחים מעסקאות הגידור האלה לא נכנסים לתוכו. הגידור מגן לנו על המאזן".

וכמה קדימה אתם מגדרים? רבעון, שני רבעונים?

"אנחנו מגדרים את כל החשיפה החשבונאית שיש לנו לסדר גודל של שנה קדימה".

שנה קדימה? זה נראה לי די הרבה ביחס למה שמקובל אצל חברות אחרות.

"אנחנו עושים כל פעם עסקאות לשנה קדימה, אבל בכל רבעון יש לנו עסקאות לשנה קדימה. זה מתגלגל. כלומר, רבע מהחשיפה מגולגל בכל רבעון לשנה קדימה".

"ה-DNA שלנו הוא המשרדים - אנחנו מנסים למצות את הפוטנציאל של הנדל"ן שלנו"

אם נסתכל קצת קדימה, איך אתה רוצה לראות את אדגר בעוד כמה שנים? האם המטרה היא להגדיל את הפעילות בישראל, שכבר מהווה יותר ממחצית השווי הנכסי הנקי שלכם, או שאתם רואים את עיקר הפוטנציאל דווקא באירופה ובצפון אמריקה?

"תראה, אני רואה את קנדה מתאוששת. בגלל כל מלחמת הסחר עם טראמפ, צפו דברים הרבה יותר רעים בקנדה ממה שבאמת קרה. גם עם כל המכות שהם חטפו, בסך הכול המשק לא התמוטט ואפילו לא נכנס למיתון. זה נותן ביטחון גם לגופים המממנים וגם לשחקנים השונים בשוק.

"היום יש מימון בקנדה. הייתה תקופה שהיה קשה להשיג מימון לבניינים, והיום יש מימון בריבית זולה יותר מאשר בארצות הברית. אם תסתכל על האג"ח הממשלתיות של קנדה לחמש ולעשר שנים, התשואות נמוכות בערך בנקודת אחוז לעומת אג"ח ממשלת ארצות הברית. זה המצב. גם יחס החוב לתוצר בקנדה הוא מהנמוכים בקרב מדינות ה-G7".

ובקנדה אתם בוחנים גם התרחבות לתחומים נוספים מעבר למשרדים.

"כן, יש לנו שם לא מעט פרויקטים שאנחנו עובדים עליהם, דווקא בתחום המגורים. מדובר בפרויקטים למגורים להשכרה שאנחנו פועלים לקבל עבורם זכויות".

אז מה בעצם ה-DNA של אדגר היום? אתם חברת משרדים, חברת מגורים, דאטה סנטרס, או שאתם הופכים לחברה שפועלת בכל התחומים האלה?

"ה-DNA שלנו הוא המשרדים. אנחנו לוקחים את הנדל"ן שיש לנו ומנסים למצות את הפוטנציאל שלו, אם זה באמצעות דאטה סנטרס ואם זה באמצעות מגורים. אבל אני לא הולך להיות שחקן בתחום המגורים שמתחיל ליזום פרויקטים למגורים בעצמו. אנחנו מסתכלים על הנכסים שלנו ובוחנים איך אפשר להפיק מהם יותר ערך".

שיתוף הפעולה עם בזק יכול להוביל גם לפרויקטים נוספים בעתיד?

"כן, בהחלט. שיתוף הפעולה עם בזק יכול להוביל לעוד פרויקטים, וכך גם שיתופי פעולה עם חברות קנדיות לייזום מגורים. אבל צריך להבין שאנחנו מגיעים כמי שמחזיקים בנדל"ן, כשותפים, ולא כמי שהולכים להפוך עכשיו לחברת ייזום למגורים. אנחנו מתמקדים בפעילות הליבה שלנו, במשרדים וב-Brain Embassy, רשת חללי העבודה המשותפים שלנו. אנחנו לוקחים את הנכסים הקיימים ומנסים למצות את הפוטנציאל שלהם, אם זה באמצעות דאטה סנטרס ואם זה באמצעות מגורים".

הזכרת את Brain Embassy. גם לתחום חללי העבודה המשותפים נכנסתם בשלב מוקדם יחסית. איך אתה מסתכל על המודל הזה היום, אחרי הקריסה של WeWork?

"לא הקדמנו את WeWork, אבל היינו מהראשונים שקמו אחריה, ולדעתי גם שיפרנו את המודל. בסופו של דבר WeWork נפלה, ואנחנו עדיין כאן. אני לא חושב שהבעיה הייתה בהכרח במודל העסקי של חללי העבודה המשותפים, אלא גם באופן שבו החברה נוהלה. היה שם ניהול לא מוצלח".