רמ"י מכרה ברמלה קרקע ל-102 דירות בהצעה יחידה, כמחצית מהשומה
רשות מקרקעי ישראל סגרה מכרז לבניית 102 יחידות דיור בשכונת מטע הזיתים ברמלה, ובו התקבלה הצעה אחת. את המגרש לקחה חברת מימושים מגשימים פוטנציאל, שבשליטת היזם יחיאל פוטש, תמורת כ-16.7 מיליון שקל. השומה שקבעה הרשות למגרש עמדה על כ-36.1 מיליון שקל, כך שהשומה גבוהה בכ-54% מהסכום ששולם בפועל.
כללי רמ"י מאפשרים לאשר הצעה יחידה אם היא עוברת את רף מינימום שנקבע מראש למקרה כזה. במכרז הנוכחי עמד הסף על כ-16.4 מיליון שקל, וההצעה הזוכה עברה אותו בפער קטן מאוד, של כ-280 אלף שקל.
מגדל של 15 קומות
המגרש, שמספרו 110, משתרע על כ-3.9 דונם, והתוכנית החלה עליו מתירה הקמת בניין מגורים בן 15 קומות מעל שלוש קומות מרתף. החכירה היא ל-98 שנה. לצד מחיר הקרקע, הזוכה תשלם הוצאות פיתוח של כ-11.8 מיליון שקל, כך שהעלות הכוללת מגיעה לכ-28.5 מיליון שקל, ובחישוב לדירה לכ-280 אלף שקל.
השכונה היא חלק מתוכנית שמשתרעת על כ-115 דונם לאורך כביש 431, ואושרה לפני כארבע שנים. התוכנית כוללת כ-960 יחידות דיור וכ-60 אלף מ"ר לתעסוקה, והיא נשענת על הנגישות של רמלה לגוש דן ולירושלים דרך הכביש המהיר ומסילות הרכבת.
יזם שמגדיל את אחיזתו בעיר
הזכייה מצטרפת לעסקה גדולה בהרבה שביצעה אותה חברה בתחילת השנה, כשרכשה מאלמוג קרקעות ברמלה שמיועדות לכ-800 דירות תמורת כ-220 מיליון שקל. הצירוף של שתי העסקאות הופך את פוטש לאחד היזמים הבולטים בעיר, בתקופה שבה חברות רבות נמנעות מהגשת הצעות במכרזים בפריפריה של המרכז.
הידעת?מה קורה כשמוגשת הצעה אחת במכרז של רמ"י?
מבחינת הזוכה, מחיר קרקע של כ-280 אלף שקל לדירה, כולל פיתוח, נחשב נמוך לעיר במרכז הארץ. העלות הסופית של כל דירה תלויה גם בהוצאות הבנייה, שכוללות שלוש קומות מרתף, ובמימון. ככל שקצב המכירות בשכונה ישתפר, הרווח מהמגרש עשוי לגדול, וההחלטה להיות המציע היחיד תתברר כמהלך משתלם. אם השוק ימשיך להאט, היזם יחזיק עתודה גדולה של קרקע בעיר אחת ויצטרך לפרוס את השיווק לאורך זמן.
מכרזים שננטשים
התוצאה ברמלה משקפת את המצב בשוק הקרקעות. היזמים מתמודדים עם מלאי גדול של דירות שטרם נמכרו, עם מימון יקר ועם האטה במכירות, ומעדיפים להמתין או להציע מחירים נמוכים. במקביל עולה דרישת הרווח המינימלי של היזמים מצד הבנקים המלווים, וזו מצמצמת את המחיר שהיזם מוכן לשלם על הקרקע.
באותו סבב של רמ"י התוצאות היו מעורבות. מכרז בבית שאן לשטחי תעשייה משך 20 הצעות ונסגר בכ-26.5 מיליון שקל, מעל השומה של כ-23.5 מיליון שקל. לעומתו, מכרז ברכסים לכ-250 יחידות דיור מוגן נותר ללא הצעות כלל. הפער בין התחומים ממחיש שהביקוש לקרקעות לתעשייה ולתעסוקה נשמר, בעוד שהמגורים מתקשים למשוך יזמים.
עבור רמ"י, המכירה במחיר נמוך מהשומה מבטאת ויתור על הכנסות, אבל גם מבטיחה שהמגרש ייבנה במקום לעמוד ריק. בשוק יש מי שרואים בכך הזדמנות לרוכשים: קרקע זולה עשויה להתגלגל לדירות במחירים נוחים יותר, אם היזמים יעבירו את החיסכון ללקוחות.
הסבב הבא של מכרזי הרשות יבחן אם הירידה בביקוש לקרקעות למגורים נמשכת. בשנה האחרונה נסגרו כמה מכרזים במחירים שקרובים לסף המינימום או נותרו ללא זוכה, והרשות נדרשת לשקול אם להוריד שומות או לדחות שיווקים.
