אמות מורידה את תחזית ה-FFO; ה-NOI עלה ב-1% וההתקדמות ב-ToHa2 נמשכת

אמות בדוחות פושרים. אמות אמות -2.38%  , מקבוצת אלוני חץ אלוני חץ -1.69%  , מסכמת את הרבעון השלישי עם צמיחה מתונה בהכנסות מנכסים ועם רווח נקי גבוה יותר, אבל אנחנו לא רואים שיפור ב-FFO שאמור לשקף יותר טוב את הרווחיות השוטפת. במקביל לזה, באמות מעדכנים כלפי מטה את תחזית ה-FFO השנתית, כשהיא צופה לסיים את 2026 עם 780-790 מיליון שקל (ירידה של 1.5%-2.7%) כשה-NOI צפוי לצמוח בכ-1-2% בלבד. למעשה, אמות עומדת לסיים שנתיים כמעט בלי צמיחה משמעותית בתוצאות התפעוליות. עדיין אמות מנסה לשדר שעיקר הפוטנציאל בשנים הבאות, עם השלמת פרויקטים חדשים ובראשם מגדל ToHa2 בתל אביב, שבו נרשמה בחודשים האחרונים התקדמות בשיווק השטחים.

אנחנו רואים את המניה של ענקית הנדלן המניב גם מתנדנדת בחודשים האחרונים, אמנם היא הצליחה להתאושש מעט יחד עם הסקטור בחודש האחרון אך מתחילת השנה היא עדיין בתשואה שלילית של 20%, שיעור דומה של 22% גם בטווח של 12 חודשים אחורה כשהיא נסחרת לפי 9.3 מיליארד שקל.

 לחצו למעבר לדף המניה:

ה-NOI של אמות ברבעון השלישי הסתכם בכ-268 מיליון שקל, לעומת 265 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-1%. בנטרול השפעות חד-פעמיות בשתי התקופות, ה-NOI צמח בכ-2.5%. ה-NOI מנכסים זהים הסתכם בכ-265 מיליון שקל, לעומת 262 מיליון שקל אשתקד, וגם כאן מדובר בעלייה של כ-1%, או 2.6% בנטרול השפעות חד-פעמיות.

הרווח הנקי ברבעון גדל בכ-8% והסתכם ב-110 מיליון שקל, לעומת 102 מיליון שקל בתקופה המקבילה. מנגד, ה-FFO לפי גישת ההנהלה, אחד המדדים המרכזיים לבחינת הרווחיות השוטפת של חברות נדל"ן מניב, נותר ללא שינוי ברמה של 207 מיליון שקל. במונחים של מניה נרשמה ירידה קלה, מ-42.2 אגורות ל-41.9 אגורות.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם ה-NOI בכ-807 מיליון שקל, לעומת 792 מיליון שקל בתקופה המקבילה, צמיחה של כ-2%. הרווח הנקי עלה בכ-8% ל-603 מיליון שקל, אבל ה-FFO לפי גישת ההנהלה דווקא ירד בכ-1%, מ-612 מיליון שקל ל-607 מיליון שקל. ה-FFO למניה ירד בשיעור חד יותר של כ-4%, מ-128.1 אגורות ל-122.8 אגורות, בין היתר על רקע הגידול במספר המניות המשוקלל.

פילוח ההכנסות לפי סוגי הנכסים מלמד כי לא כל תחומי הפעילות מציגים צמיחה. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם ה-NOI ממשרדים בכ-375 מיליון שקל, לעומת 378 מיליון שקל בתקופה המקבילה. מנגד, בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה נרשמה עלייה מ-222 מיליון שקל ל-230 מיליון שקל, ובתחום המסחר גדל ה-NOI מ-138 מיליון שקל ל-145 מיליון שקל.

התחזית ל-2026 יורדת - למרות הצמיחה ב-NOI

לצד התוצאות הרבעוניות, אמות מעדכנת כלפי מטה את תחזית ה-FFO לשנה כולה. החברה צופה כעת FFO לפי גישת ההנהלה בטווח של 780-790 מיליון שקל, לעומת תחזית קודמת של 790-800 מיליון שקל. מדובר בהפחתה של 10 מיליון שקל בשני קצות הטווח, ובירידה צפויה גם ביחס ל-2025, אז הסתכם ה-FFO בכ-802 מיליון שקל.

גם התחזית ל-FFO למניה עודכנה כלפי מטה, מטווח של 160-162 אגורות לטווח של 158-160 אגורות. לעומת זאת, תחזית ה-NOI נותרה ללא שינוי, בטווח של 1.07-1.08 מיליארד שקל, לעומת NOI של 1.06 מיליארד שקל בשנת 2025.

בחברה מסבירים כי הפחתת תחזית ה-FFO אינה נובעת מהיחלשות צפויה בפעילות הנכסים, אלא מעדכון הנחת האינפלציה. אמות צופה כעת עלייה שנתית של כ-1.7% במדד המחירים לצרכן, לעומת 2% בתחזית הקודמת, כאשר לשינוי יש השפעה על הוצאות המסים השוטפים של החברה.

• סיילספורס שכרה חמש קומות במגדל ToHa 2 בתל אביב
• למה קשה לשלב משרדים ודירות במגדל

בהתאם לעדכון התחזית אנחנו יכולים לראות שאמות משדרת כי זו תהיה שנה נוספת עם צמיחה מוגבלת בהכנסות השוטפות ולחץ על ה-FFO. גם אחרי העדכון, תחזית ה-NOI משקפת צמיחה שנתית של כ-1%-2% בלבד. אלא שבאמות מצביעים על צבר הפרויקטים שבפיתוח, שאמור להגדיל את ההכנסות בשנים הקרובות.

אחרי גוגל, סיילספורס ו-WeWork: השיווק ב-ToHa2 מתקדם

אחד המוקדים המרכזיים בדוחות הוא מגדל ToHa2, שאותו מקימות אמות וגב-ים בחלקים שווים במתחם תוצרת הארץ בתל אביב. המגדל, הכולל כ-155 אלף מ"ר שטחים מעל הקרקע, מתקרב להשלמת הבנייה, ובחברה מציינים כי עד כה נחתמו הסכמי שכירות או מתנהלים משאים ומתנים מתקדמים ביחס לכ-75% מהשטחים לשיווק.

מדובר בהתקדמות בהשוואה לתמונה שהוצגה בתחילת השנה. בחודש מאי, כשנבחנו נתוני השיווק של ToHa2, התברר כי רק כ-45% מהשטחים היו מכוסים בהסכמים חתומים, כאשר גוגל לבדה הייתה אחראית לכ-38.5% מהשטחים. מאז נחתמו עסקאות נוספות שמצמצמות את היקף השטחים שנותרו ללא שוכרים. עם זאת, חשוב להבחין בין שיעור השטחים שכבר הושכרו בחוזים מחייבים לבין השיעור שעליו מדווחת החברה כיום, הכולל גם משאים ומתנים שטרם הושלמו.

רק אתמול נחשפו שתי עסקאות נוספות במגדל. סיילספורס שכרה חמש קומות בשטח של כ-15.3 אלף מ"ר, במסגרת הסכם לחמש שנים עם אופציה לשתי קומות נוספות. החברה מתכננת לרכז במקום את פעילותה בתל אביב, הכוללת כ-1,000 עובדים, כאשר המעבר מתוכנן למחצית הראשונה של 2028.

במקביל, WeWork חתמה על הסכם לשכירת ארבע קומות במגדל, בשטח כולל של כ-10,000 מ"ר, לתקופה של עשר שנים. היקף העסקה מוערך בכ-180 מיליון שקל לאורך התקופה. עם השלמתה צפויה WeWork להחזיק בכ-30 אלף מ"ר בשני מגדלי ToHa.

• סופווייב צומחת ב-35% ונכנסת לסין: ההכנסות החוזרות כבר מתקרבות למחצית מהמחזור
• אנלייט מעלה תחזית בפעם השנייה: ההכנסות ברבעון קפצו ב-40%

שתי העסקאות מצטרפות להסכם השכירות עם גוגל, ששכרה כ-60 אלף מ"ר במגדל לתקופה של עשר שנים. שלוש השוכרות לבדן אחראיות ליותר מ-85 אלף מ"ר של שטחים שהושכרו, לצד הסכמים עם חברות נוספות.

מנכ"ל אמות, שמעון אבודרהם, מתייחס להתקדמות ומציין כי "במגדל תוהא 2 אנו מציגים הישג משמעותי, כאשר קצב השיווק מקדים בכשנה את התכנון המקורי". לדבריו, "עד כה נחתמו הסכמי שכירות ומתנהלים משאים ומתנים בשלבים מתקדמים ביחס לכ-75% משטחי המגדל".

על פי התכנון הנוכחי, הקמת המגדל נמצאת בשלבי סיום, כאשר אמות וגב-ים נערכות לקבלת טופס 4 עד סוף השנה ולתחילת אכלוס במהלך ראשית 2027. עם זאת, לא כל השוכרים צפויים להיכנס למגדל באותו מועד. סיילספורס, למשל, מתכננת את המעבר רק ב-2028, ולכן גם התרומה להכנסות צפויה להגיע בהדרגה, בהתאם למועדי תחילת השכירות.

פוטנציאל לצמיחה של 31% ב-NOI - אבל הדרך עוד ארוכה

אמות מציגה את פוטנציאל הצמיחה של פעילות הנדל"ן המניב שלה בשנים הקרובות. לפי החברה, ה-NOI השנתי המתוקנן מסתכם בכ-1.08 מיליארד שקל, והוא עשוי להגיע לכ-1.41 מיליארד שקל לאחר אכלוס שטחים פנויים והשלמת הפרויקטים שבהקמה. מדובר בפוטנציאל לתוספת של כ-331 מיליון שקל בשנה, או צמיחה של כ-31% ביחס לבסיס המתוקנן.

מתוך הסכום, כ-76 מיליון שקל צפויים להגיע מאכלוס שטחים פנויים בנכסים קיימים, וכ-255 מיליון שקל נוספים מאכלוס פרויקטים בהקמה. עם זאת, מדובר ב-NOI מייצג לאחר מימוש הפוטנציאל, ולא בתחזית להכנסות בשנת 2027 או בהכנסה מובטחת.

נכון למועד פרסום הדוחות, החברה חתמה על הסכמי שכירות או מנהלת משאים ומתנים מתקדמים על שטחים שצפויים להניב הכנסות שנתיות של כ-246 מיליון שקל, כאשר חלקה של אמות בהכנסות אלה מוערך בכ-126 מיליון שקל. מדובר בהכנסות משכירות ולא בתוספת NOI נטו, ובחברה מדגישים שאין ודאות שכל המשאים ומתנים אכן יבשילו להסכמים מחייבים.

לאמות שלושה פרויקטים בהקמה, שחלקה בהם מסתכם בכ-167 אלף מ"ר: ToHa2, מתחם הלח"י בבני ברק ומתחם K בירושלים. היקף ההשקעה הכולל הצפוי בפרויקטים עומד על כ-3.2 מיליארד שקל, כאשר עד כה הושקעו כ-2 מיליארד שקל. כלומר, לצד ההכנסות העתידיות, נדרשת עדיין השקעה נוספת של כ-1.2 מיליארד שקל להשלמתם.

בנוסף, החברה מקדמת שישה פרויקטים נוספים בשלבי ייזום, בהיקף של כ-440 אלף מ"ר במונחי חלק החברה, שבהם כבר הושקעו כ-1.1 מיליארד שקל. בין היתר מתכננת אמות, יחד עם גב-ים, את המשך פיתוח מתחם ToHa באמצעות המגדלים ToHa3 ו-ToHa4.

ההתקדמות בשיווק ToHa2 מקטינה את אי-הוודאות שהייתה סביב יכולת השותפות לאכלס את המגדל, אבל המבחן הכלכלי יגיע עם כניסת השוכרים והתחלת ההכרה בהכנסות. עבור המשקיעים, השאלות המרכזיות הן כמה מהשטחים הנמצאים במשא ומתן יהפכו לחוזים מחייבים, מהם דמי השכירות האפקטיביים שיתקבלו, ומה יהיה קצב הגידול ב-NOI וב-FFO לאחר שקלול הוצאות המימון וההשקעות הנוספות.

תיק נכסים של 22.2 מיליארד שקל ודיבידנד של 133 מיליון שקל

נכון לסוף ספטמבר 2026 הסתכם שווי הנדל"ן להשקעה של אמות, לרבות נכסים בהקמה, בכ-22.2 מיליארד שקל. שיעור התפוסה בנכסים עמד על 92.7%, בנטרול נכסים המוחזקים למכירה, כאשר הנתון כולל גם שטחים שנחתמו לגביהם הסכמי שכירות אך טרם הושלם אכלוסם.

החוב הפיננסי נטו של החברה הסתכם בכ-9.8 מיליארד שקל, כ-43.6% מסך המאזן. לאמות יתרות מזומנים של כ-400 מיליון שקל ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בהיקף של כ-1.05 מיליארד שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עמד על כ-9.96 מיליארד שקל, לעומת כ-9.85 מיליארד שקל בסוף 2025.

לצד הדוחות הכריזה אמות על חלוקת דיבידנד בסך של כ-133 מיליון שקל, שהם 27 אגורות למניה. החלוקה מתבצעת בהתאם למדיניות החברה לשנת 2026, שבמסגרתה היא מתכננת לחלק דיבידנד שנתי מינימלי של 108 אגורות למניה.