ועדת ערר מחוזית: תוספת קומות בתמ"א 38 מחייבת גם הוספת מרתפים

"התקשינו לקבל מצב דברים שבו תמ"א 38 תאפשר תוספת זכויות על-קרקעיות ועימן את תוספת הקומות הנדרשת למימושן, אך בד בבד תאפשר תוספת זכויות תת-קרקעיות ללא הקומות הנדרשות לשם מימושן, תוך הכפפתן להליך של הקלה וכפועל יוצא מכך חיוב בהיטל השבחה מלא. תוצאה זו לטעמה של ועדת הערר נעדרת כל היגיון תכנוני ומשפטי". כך אומרת ועדת הערר לפי חוק התכנון והבנייה במחוז תל אביב - עו"ד יפעת בן-אריה שטיינברג, השמאי אור לוי ונחמה מונסונגו.

ועדת הערר דחתה את ערעורה של הוועדה המקומית רמת גן על קביעתו של השמאי המכריע, דוד דדון, בנוגע לפרויקט תמ"א 38 שמבצעת חברת איתנים בנייה ברחוב חיבת ציון בעיר. המבנה המקורי היה בן שתי קומות; הפרויקט שאישרה הוועדה המקומית כולל שבע קומות וקומת גג חלקית מעל קומת קרקע ושלוש קומות מרתף המשמשות כחניון. החלטה זו כללה הקלה בדמות תוספת של שתי קומות מרתף על האחת שהייתה מותרת לפי התוכניות.

העירייה טענה, כי שתי קומות המרתף הנוספות מהוות השבחה המחייבת בהיטל של 200,000 שקל. איתנים ערערה, דדון קיבל את עמדתה וכאמור ועדת הערר אימצה את אותה עמדה. "תוספת קומות מרתף אינה טעונה הקלה ומשכך אינה מהווה אקט משביח מכוח ההקלה", קובעת הוועדה.

לדברי הוועדה, "לשונה של התמ"א מלמדת, כי ניתן להתיר תוספת קומות לשם מימוש כלל השטחים שנוספו בסל הזכויות, לרבות השטחים התת-קרקעיים, ולטעמנו די בכך כדי להכריע בשאלה שלפנינו, מבלי שיהא צורך להידרש לפרשנות תכליתית. ואולם גם בחינת תכליתית של הוראות התמ"א מובילה לאותה מסקנה".

היגיון תכנוני בתוספת של פי שלושה

כאשר תמ"א 38 מאפשרת "אישור שטחים בתת-הקרקע בהיקף של עד פי שלושה משטח המגרש, פשיטא שכוונת מתקין התמ"א הייתה לאפשר גם את מספר הקומות הנדרש להכלתם ומימושם, וזאת אף שהתמ"א לא קבעה ביחס לתת-הקרקע מדרג מפורש של מספר הקומות, כפי שעשתה ביחס לקומות העיליות... קבלת פרשנות הוועדה המקומית בעניין זה תרוקן מתוכן את תכלית התיקון, אשר נועד מפורשות לאפשר שטחים בתת-הקרקע".

המנגנון שנקבע "לתוספת שטח תת-קרקעי עד פי שלושה משטח המגרש, מעוגן בהיגיון תכנוני. בעוד שלתוספת קומות עיליות יש השפעה דרמטית על נפח המבנה, קווי הבניין, והחזות והמרחב הציבורי המחייבת הגבלה ברורה ומפורשת, הרי שההשפעה המרחבית של תוספת קומות בתת-הקרקע פחותה בהרבה." לכן, ניתן להסיק על קיומה גם כאשר היא אינה נאמרת במפורש.

הוועדה מוסיפה: "להבדיל משטחים עיקריים מעל פני הקרקע, מבקש היתר אינו יוזם בניית שטחי שירות במרתף לשם הפקת רווח כלכלי ישיר בדרך של שיווק שטחים אלו בפני עצמם, אלא בעיקר כדי להיענות לצורך תכנוני-פונקציונלי (דוגמת עמידה בתקני חניה ומיגון), ובפרט בשים לב לעלויות הביצוע והחפירה הגבוהות הכרוכות בכך, כך שחיוב שטחים אלה בהיטל השבחה מלא, לעומת מתן פטור לשטחים עיקריים, אף הוא נעדר היגיון". את הוועדה ייצגו עוה"ד עדינה פייבליץ, אילנה בראף-שניר ונמרוד טויסטר, ואת איתנים - עו"ד אלון לוינשטיין.