מכונת המזומנים המשומנת ממשיכה להגדיל את הדיבידנד
קרן הרי"ט ריאליטי אינקום, הידועה גם כחברת הדיבידנד החודשי, ממשיכה כרגיל להציג קבלות: המשך תזרים מזומנים יציב, העלאת תחזית ה-AFFO השנתית, התרחבות לאירופה ואישרור תוכנית רכישות שנתית של נכסים ב-10 מיליארד דולר
חברת הנדל"ן המניב המסחרי ריאלי אינקום Realty Income Corp 1.19% הידועה גם בכינוי "חברת הדיבידנד החודשי" מדווחת על המשך התרחבות בפעילות החברה, עלייה בשורת ההכנסות הכוללת ושיפור במדדי התזרים, למרות סביבת ריבית מאתגרת ואתגרי מימון המלווים את סקטור הנדל"ן המסחרי בתקופה האחרונה.
החברה פועלת כקרן רי"ט המבוססת על מודל "שכירות נטו". כלומר היא רוכשת נכסים מסחריים ומשכירה אותם בחוזים ארוכי טווח (לרוב 10 עד 20 שנה), כשהשוכר, ולא בעל הנכס, נושא בכמעט כל העלויות התפעוליות השוטפות, לרבות מיני נדל"ן, ביטוחים ותחזוקה. המודל מייצר תזרים נקי יציב וצפוי מראש. תיק הנכסים של החברה מכיל למעלה מ-15 אלף נכסים בארצות הברית ואירופה, המושכרים לחברות גדולות בתחום הקמעונאות, התעשייה ומרכזי הנתונים. המטרה המרכזית של החברה היא יצירת תזרים מזומנים יציב שמחולק לבעלי המניות כדיבידנד מדי חודש, מה שזיכה אותה לשם "חברת הדיבידנד החודשי". החברה כלולה במדד ה-SP500, ונסחרת בשווי של 54.5 מיליארד דולר, ותשואת הדיבידנד עומדת על כ-5.72%.
הרבעון הנוכחי משקף היטב את המודל הזה. סך ההכנסות הסתכם ב-1.62 מיליארד דולר בהשוואה ל-1.47 מיליארד בתקופה המקבילה. הרווח הנקי מגיע ל-403.9 מיליון דולר או 0.43 דולר למניה לעומת 315.8 מיליון דולר או 0.35 דולר למניה ברבעון השלישי של שנת 2025. במקרה של חברות מן הסוג הזה הרווח למניה הוא המספר החשוב בהקשר של רווח נקי, כיוון שמימון הנכסים החדשים מלווה בהנפקת מניות ודילול בעלי המניות, לכן חשוב לבדוק שהרווח למניה עולה ולא רק המספר הכללי.
המדד המקובל לבחינת ביצועיהן של קרנות ריט הוא התזרים מפעילות שוטפת או AFFO. החברה מדווחת על עליה של 3.7% שהסתכם ב-1.12 דולר למניה לעומת 1.08 דולר למניה ברבעון המקביל. החברה מעלה את תחזית ה-AFFO השנתית לטווח שבין 4.45 ל-4.46 דולר למניה. החברה גם אישררה את יעד ההשקעות השנתי שצפוי לעמוד על 10 מיליארד דולר עד תום השנה נוכחית.
עוד עולה מהדו"ח כי במהלך הרבעון החברה השקיעה 2.6 מיליארד דולר בנכסים חדשים. התשואה המשוקללת על המזומן ההתחלתי מגיעה ל6.8%, כלומר ההשקעות רווחיות מן היום הראשון. יחס החוב לרווח התפעולי המתואם נשאר יציב על 5.4. מדד חידושי חוזי השכירות עומד על 103.5% לנכסים שהושכרו מחדש לאורך הרבעון. המשמעות היא שהנכסים שהושכרו מחדש בגין סיום חוזה או החלפת משכיר הושכרו בסכום גבוה יותר מהחוזה הקודם. כלומר החברה מצליחה להעלות את שכר הדירה עם חלופי שוכרים או בעת חידוש חוזים קיימים ללא פגיעה משמעותית בביקושים.
מהלך משמעותי נוסף של החברה במהלך הרבעון הוא התרחבות לשוק הנדל"ן האירופי בשיתוף פעולה עם ענקית ההשקעות KKR. ההשקעה ההתחלתית הסתכמה ב-528 מיליון יורו. במסגרת העיסקה נרכשו 54 נכסים מניבים שונים בארבע מדינות באירופה. מטרת החברה היא להרחיב את החשיפה הגלובלית ולהקטין את התלות המוחלטת בשלב זה בשוק האמריקאי המקומי.
תיק הנכסים של החברה כולל 15,536 נכסים מסחריים, המושכים ל-1842 לקוחות שונים מ-96 תעשיות נפרדות. אסטרטגיית ההשקעה הזו מקטינה סיכונים בכך שהיא לא חשופה באופן מוגזם לתחום או תעשייה מסויימת אלא יוצרת פיזור סיכונים טבעי. תקופת השכירות הנותרת הממוצעת עומדת על 8.5 שנים. שיעור התפוסה מגיע ל-98.8%. בנוסף להמשך ההתרחבות החברה גם מממשת נכסים שאינם תואמים את אסטרטגיית הליבה, או שלדעת החברה מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם. במהלך הרבעון נמכרו 182 נכסים תמורת 526.6 מיליון דולר נטו, מה שהניב גם רווח הון של113.9 מיליון דולר. מתחילת השנה מימשה החברה נכסים תמורת 875.2 מיליון דולר ויצרה רווח הון של 187.8 מיליון דולר מהמכירה.
הנתון הייחודי לחברה הוא, כאמור הדיבידנד החודשי, והעלאת הדיבידנד הרצופה מדי רבעון. בחודש ספטמבר האחרון הכריזה החברה על העלאה ה-116 ברציפות של הדיבידנד הרבעוני, והעלאה ה-136 מאז הונפקה החברה בשנת 1994. קצב הדיבידנד השנתי נכון לסוף ספטמבר עמד על 3.258 דולר למניה. סך כל תשלומי הדיבידנד שחולקו במהלך הרבעון משקפים יחס חלוקה של 72.6% בלבד מסך התזרים.
מנכ"ל החברה סומיט רוי מסר כי החברה סיפקה רבעון נוסף של ביצועים תפעוליים חזקים, המשקפים את עמידות המודל העסקי ואת איכותו של תיק הנכסים.
