הורים שעוזרים במשכנתא: הבנקים יכירו בחצי בלבד מההכנסה שלהם

זוג צעיר שמכניס יחד כ-16 אלף שקל נטו בחודש ומבקש משכנתא של 1.2 מיליון שקל ל-25 שנה יגיע להחזר חודשי של כ-6,700 עד 7,000 שקל. בלי עזרה, ההחזר הזה יבלע יותר מ-40% מההכנסה של משק הבית, רף שהבנקים נמנעים בדרך כלל מלעבור. הדרך המקובלת לסגור את הפער הייתה לצרף את ההורים כלווים ולהציג לבנק גם את המשכורות שלהם. מעכשיו, כשההורים אינם רשומים כבעלים בדירה, הבנק יכיר לכל היותר בחצי מההכנסה הפנויה שלהם, גם אם הם אלה שמשלמים את ההחזרים בפועל.

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מציג את הצעד כהבהרה של כלל קיים. ההוראה כבר קבעה שכאשר מי שמצטרף להלוואה הוא קרוב משפחה בלי זכויות בנכס, אפשר להביא בחשבון עד מחצית מההכנסה הפנויה שלו. בחלק מהמקרים הבנקים הכירו עד כה במלוא ההכנסה, ועכשיו נדרש מהם ליישם את הכלל כלשונו. האפשרות להיעזר בהורים נשארת על כנה.

איך עובד "היפוך לווים"

בענף המשכנתאות קוראים למנגנון "היפוך לווים", ובשפה הבנקאית "ממשכן לחיובו של אחר". הילדים קונים את הדירה ונרשמים כבעליה, וההורים נכנסים להלוואה, לעיתים כלווים העיקריים, בזכות כושר ההשתכרות הגבוה שלהם. הסיבה לבחור דווקא במשכנתא פשוטה: הריבית עליה נמוכה בדרך כלל מזו של הלוואה לכל מטרה, גם כשזו ניתנת בשעבוד דירת מגורים.

דוגמה מספרית מראה כמה ההבהרה משנה. נניח שאחרי ההחזרים על הלוואות משלהם נשארת להורים הכנסה פנויה של כ-12 אלף שקל בחודש. כשהבנק הכיר בכל הסכום, ההכנסה שמולה נמדד ההחזר של הזוג עלתה ל-28 אלף שקל, ויחס ההחזר ירד לכ-24%. לפי הכלל המחודד ייכנסו לחישוב כ-6,000 שקל, ההכנסה תעמוד על כ-22 אלף, והיחס יטפס לכ-31%. במשכנתא גדולה יותר, או כשההכנסה של הילדים נמוכה יותר, ההפרש הזה עשוי להכריע אם הבקשה תאושר.

מי ירגישו את זה ראשונים

הקבוצה הבולטת היא זוגות בתחילת הדרך, שעוד מרוויחים פחות מהנדרש כדי לעמוד לבד בהחזר. בתוכה נמצאים זוכי דירה בהנחה, שבהם תנאי התוכנית מונעים מההורים להירשם כשותפים בנכס, ולכן הדרך היחידה שלהם להשתתף היא כלווים. מצב דומה קיים אצל בנים ממשיכים בנחלות במושבים, ואצל משפחות שבונות בית על קרקע של ההורים.

ההבהרה מצטרפת לשינוי נוסף בחישוב יחס ההחזר, שנכנס לתוקף ב-1 באוקטובר. מאז נכללים ביחס ההחזר גם התשלומים על הלוואות קודמות שמשועבדות על אותה דירה, בכל בנק, כל עוד נותרו להן יותר מ-18 חודשים, ולא המשכנתא החדשה לבדה. משפחה שכבר מחזירה הלוואה ישנה תגלה שהמרווח שלה להלוואה נוספת הצטמצם, ועכשיו גם העזרה מההורים נספרת בחצי.

הכללים למתן משכנתאות מרוכזים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, שמגבלת יחס ההחזר שבה הונהגה לראשונה ב-2013, בתקופה של זינוק במחירי הדירות. ההוראה קובעת בין השאר את יחס ההחזר המרבי, את שיעור המימון ואת החלק שמותר לתת בריבית משתנה. רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס, משפרי דיור עד 70% ומשקיעים עד 50%, ושני שלישים מההלוואה לכל היותר יכולים להיות בריבית משתנה, כלומר לפחות שליש ממנה בריבית קבועה לכל התקופה. התקרה הרשמית של יחס ההחזר עומדת על 50% מההכנסה הפנויה, אבל רוב הבנקים עוצרים מוקדם יותר, בסביבות 35% עד 40%, משום שהלוואה שעוברת את רף ה-40% מחייבת אותם להקצות מולה יותר הון. להרחבה: יחס החזר מההכנסה: המספר שקובע כמה משכנתא הבנק יאשר.

הדרכים שנשארות פתוחות

למשפחות שייתקלו במגבלה יש כמה חלופות. הראשונה היא להגדיל את ההון העצמי שמביאים לדירה בעזרת מתנה מההורים, וכך להקטין את סכום ההלוואה ואת ההחזר החודשי. מתנה כזאת גם מורידה את שיעור המימון, נתון שהבנקים מתמחרים בריבית. בישראל אין מס מתנות, ולכן העברת כסף מההורים לילדים פטורה ממס. הבנק, מצידו, ירצה לראות מאיפה הגיע הכסף: בדרך כלל נדרש מכתב מתנה חתום, שבו ההורים מצהירים שהסכום ניתן בלי חובת החזר, לצד תדפיסי חשבון שמראים את מקור הכספים, גם בגלל כללי איסור הלבנת הון.

הלוואה מההורים נראית דומה, אבל מבחינת הבנק מדובר בחוב לכל דבר. כשיש לה לוח החזרים, הבנק עשוי לנכות את התשלומים מההכנסה הפנויה של הזוג, ואז יחס ההחזר דווקא עולה. משום כך משפחות רבות רושמות את הסכום כמתנה, גם כשיש ביניהן הבנה שהכסף יוחזר. הפער בין המסמך למה שסוכם בעל פה עלול להתגלות בגירושים או בסכסוך על ירושה, כשאחד הצדדים יטען שמדובר היה בהלוואה. להרחבה: צעירים קונים דירה עם עזרת ההורים: מתנה, הלוואה או ערבות.

• בנק ישראל מצטרף לארגון בינלאומי שפועל להגנה על לקוחות הבנקים
• מבחן ההחזר החדש במשכנתא: הבנק סופר כל הלוואה שרשומה על הדירה

גם ההכרה במחצית ההכנסה מגיעה עם תנאים. לפי ההוראה, קרוב מדרגה ראשונה שאינו בעל זכות בדירה צריך לשמש ערב להלוואה, לעבור בדיקת יכולת החזר כמו הלווה עצמו ולשלם לפחות 20% מההחזר החודשי מהחשבון שלו. ערבות רגילה, בלי השתתפות בתשלומים, משמשת את הבנק כביטחון נוסף, וההכנסה של הערב נשארת בדרך כלל מחוץ לחישוב.

אפשרות אחרת היא לרשום את ההורים כבעלים חלקיים בנכס, ואז ההכנסה שלהם נספרת כמו של כל לווה. אבל להורים שכבר יש דירה, החלק שיירשם על שמם עשוי להיחשב דירה נוספת לעניין מס רכישה: 8% מהשקל הראשון ועד כ-6.06 מיליון שקל, ו-10% מעל הסכום הזה, לפי הוראת שעה שהוארכה עד 10 בפברואר 2027. בתוכניות דירה בהנחה ומחיר מטרה האפשרות הזאת חסומה ממילא, ולכן שם ההבהרה צפויה להכביד יותר מבכל מקום אחר.

יש הורים שמעבירים לילד דירה קיימת במקום כסף. ההורים פטורים בדרך כלל ממס שבח בשלב ההעברה, אם כי החבות עוברת לילד ותחול כשימכור בלי פטור. הילד משלם שליש ממס הרכישה הרגיל, לפי המעמד שלו: מי שאין לו דירה אחרת ממוסה במדרגות דירה יחידה, שבהן המס מתחיל מעל כ-1.98 מיליון שקל. מקבל דירה במתנה שירצה למכור אותה בפטור ממס שבח יצטרך להמתין שלוש עד ארבע שנים. להרחבה: שליש מס רכישה וארבע שנות צינון: המחיר המלא של דירה במתנה לילדים.

עזרה גדולה לילד אחד מעוררת גם שאלה של הוגנות מול האחים. ככלל, מתנה שניתנה בחיים נשארת אצל המקבל ואיננה מקוזזת אוטומטית מחלקו בירושה, ולכן יש משפחות שמעגנות אותה בצוואה או בהסכם כתוב, כמקדמה על חשבון העיזבון.

לעזרה יש מחיר גם בצד של ההורים. מי שנכנסים כלווים או כערבים חשופים לחוב אם הילדים יתקשו בהחזרים, וההתחייבות נספרת בבדיקות האשראי שלהם ועשויה להגביל אותם כשירצו הלוואה משלהם. מחצית ההכנסה היא תקרה, ולא סכום שמובטח ללווים. כל בנק רשאי להכיר בפחות, לפי מדיניות האשראי שלו ולפי היציבות של הכנסת ההורים, למשל כשמדובר בהורים שקרובים לפרישה ושהכנסתם צפויה לרדת בתוך שנים ספורות, בעוד שההלוואה נפרסת על פני עשרים או שלושים שנה.

• שדה"ת בהרצליה עשוי לפעול עד 2028 - היזמים ממתינים
• ביג קונה שבעה מרכזי מסחר בבולגריה ב-223 מיליון אירו

עבור חלק מהלווים, ההבדל בין הכרה מלאה להכרה חלקית בהכנסת ההורים יתבטא בהלוואה קטנה יותר, בתקופה ארוכה יותר או בדחייה של הרכישה.