גב-ים ה-NOI צמח ב-11%; "צופים לעמוד בתחזית"; סיילספורס ו-WeWork מצטרפות ל-ToHa2

חברת הנדל"ן המניב גב-ים גב ים 0%   מסכמת את הרבעון השלישי עם המשך צמיחה בהכנסות משכירות, שיפור ברווחיות התפעולית ושיעורי תפוסה גבוהים. החברה מציגה גידול של כ-11% ב-NOI לצד עלייה של כ-6% ב-FFO, כאשר הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק בכ-68%. במקביל, גב-ים ממשיכה להרחיב את פעילותה, ולאחר תום הרבעון חתמה על שתי עסקאות שכירות משמעותיות במגדל ToHa2 בתל אביב, עם ענקית התוכנה סיילספורס ועם אמפא נדל"ן, לצורך הקמת מתחם WeWork חדש.

נטלי משען-זכאי, מנכ"לית גב-ים, אומרת עם פרסום הדוחות: "גב-ים מסכמת רבעון נוסף עם תוצאות חזקות ועמידה ביעדי הצמיחה שהצבנו לעצמנו בתחילת השנה. אנו ממשיכים לצפות כי החברה תעמוד בתחזית התלת-שנתית (2026-2028) שהציגה, לגידול של כ-50% ב-NOI וב-FFO המיוחסים לבעלי המניות".

לדבריה, שתי עסקאות השכירות החדשות במגדל ToHa2 הן חלק מהמשך ההתרחבות של החברה: "לאחר תאריך הדוח, חתמנו על שני הסכמי שכירות משמעותיים בפרויקט הדגל של החברה - ToHa2: חברת סיילספורס הבינלאומית, מהמובילות בעולם בתחום ה-AI וה-CRM, שכרה חמש קומות, בשטח כולל של 15.5 אלף מ"ר, עם אופציה להתרחבות לשתי קומות נוספות, וחברת אמפא נדל"ן שכרה 10,000 מ"ר בפרויקט זה להקמת מתחם WeWork חדש".

סיילספורס ו-WeWork מצטרפות לגוגל במגדל ToHa2

עסקאות השכירות החדשות במגדל ToHa2, שאותו מקימה גב-ים בשותפות עם אמות השקעות, מספקות לחברות התקדמות נוספת בשיווק שטחי המשרדים בפרויקט. המגדל, המתנשא לגובה של כ-300 מטר וכולל 77 קומות, נמצא בשלבי ההיערכות האחרונים לקראת אכלוס, כאשר קבלת טופס 4 צפויה עד סוף השנה.

סיילספורס חתמה על הסכם לשכירת שטח של כ-15.3 אלף מ"ר, המתפרס על פני חמש קומות, עם אפשרות להתרחבות לשתי קומות נוספות. תקופת השכירות נקבעה לחמש שנים, והחברה מתכננת לאחד במתחם החדש את פעילותה בתל אביב, ובכלל זה את מרכז המחקר והפיתוח שלה. המשרדים החדשים מיועדים לרכז כ-1,000 עובדים, ומועד האכלוס המתוכנן הוא המחצית הראשונה של 2028.

סיילספורס, שמפעילה בישראל מרכז פיתוח מאז 2011, הרחיבה לאורך השנים את פעילותה המקומית באמצעות רכישות של חברות טכנולוגיה ישראליות. המעבר למתחם החדש נועד לרכז את פעילותה ולהתאים את סביבת העבודה לצורכי החברה, כאשר מרכז הפיתוח בישראל עוסק בין היתר בפיתוח מוצרי הבינה המלאכותית שלה.

במקביל נחתמה עסקה נוספת להשכרת ארבע קומות במגדל, בשטח של כ-10,000 מ"ר, לצורך הקמת מתחם WeWork חדש. מדובר בהסכם שכירות לתקופה של עשר שנים, בהיקף כולל המוערך בכ-180 מיליון שקל. הסכום מתייחס לעסקה במגדל המשותף של גב-ים ואמות, ולא להכנסה של גב-ים לבדה.

WeWork כבר מפעילה מתחם במגדל ToHa1 הסמוך, ועם השלמת העסקה החדשה היא צפויה להחזיק בשטח כולל של כ-30 אלף מ"ר בשני המגדלים. שתי העסקאות מצטרפות להסכם השכירות שנחתם בעבר עם גוגל, ששכרה כ-60 אלף מ"ר במגדל ToHa2. בין החברות הנוספות שצפויות להתחיל להיכנס למגדל בתחילת 2027 נמצאות טרנסמיט סקיוריטי, דרייבנטס ונאבן.

בגב-ים רואים בהתרחבות חברות הטכנולוגיה ובפעילות סביב הבינה המלאכותית גורם שתומך בביקושים לשטחי משרדים. משען-זכאי מציינת כי "התרחבות חברות הטכנולוגיה, ובהן חברות הפועלות בתחום ה-AI, כמו חברת סיילספורס האמורה לעיל, תומכת בביקוש לשטחי משרדים ומעבדות בפארקי ההייטק שלנו, הן בטווח המיידי והן להתרחבות בטווח הבינוני".

• סיילספורס שכרה חמש קומות במגדל ToHa 2 בתל אביב
• מנכ״לית גב-ים: ״עד סוף השנה כנראה 75% מ-ToHa2 יהיו בחוזים חתומים״

ה-NOI צמח ב-11%; ה-FFO עלה ב-6%

בחזרה לתוצאות הרבעון, הכנסות גב-ים מדמי שכירות ודמי ניהול הסתכמו בכ-253 מיליון שקל, לעומת כ-229 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-11%. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ההכנסות בכ-729 מיליון שקל, לעומת כ-654 מיליון שקל בתקופה המקבילה, גידול של כ-12%.

הגידול בהכנסות נובע בעיקר מאכלוס נכסים שהקמתם הושלמה, השכרת שטחים פנויים בנכסים קיימים, עליית מדד המחירים לצרכן ועלייה ריאלית בדמי השכירות בחוזים חדשים ובחידושי חוזים.

ה-NOI, הרווח התפעולי הנקי מהנכסים, הסתכם ברבעון השלישי בכ-215 מיליון שקל, לעומת כ-194 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, גידול של כ-11%. בתשעת החודשים הראשונים הגיע ה-NOI לכ-625 מיליון שקל, לעומת כ-560 מיליון שקל בתקופה המקבילה, עלייה של כ-12%.

גם בנכסים הקיימים נרשם שיפור. ה-Same Property NOI, המנטרל את השפעתם של נכסים חדשים ומאפשר לבחון את השינוי בפעילות הנכסים הזהים, עלה ברבעון בכ-6% ל-201 מיליון שקל, לעומת 190 מיליון שקל אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של כ-5% במדד זה, ל-553 מיליון שקל.

ה-FFO המיוחס לבעלי המניות לפי גישת רשות ניירות ערך, שנחשב לאחד המדדים המרכזיים לבחינת ביצועי חברות הנדל"ן המניב, הסתכם ברבעון השלישי בכ-117 מיליון שקל, לעומת כ-110 מיליון שקל בתקופה המקבילה, עלייה של כ-6%. מתחילת השנה הסתכם ה-FFO בכ-349 מיליון שקל, לעומת כ-322 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-8%.

• תותח העתיד "הרועם" בדרך לצה"ל - ואלביט זוכה בחוזה של 600 מיליון שקל
• מנכ"ל שטראוס: "אנחנו חברת הקפה השלישית או הרביעית בגודלה בעולם"

גם ב-EBITDA, הרווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות, נרשם שיפור. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם הנתון בכ-476 מיליון שקל, לעומת כ-418 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-14%.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בכ-151 מיליון שקל, לעומת כ-90 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-68%. אלא שחלק משמעותי מהשיפור בשורה התחתונה נובע מרווחי שערוך נכסים. הכנסות החברה מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה הסתכמו ברבעון בכ-189 מיליון שקל, לעומת כ-68 מיליון שקל ברבעון המקביל.

השערוכים נובעים בין היתר מהתקדמות פרויקטים בהקמה, מעלייה בדמי השכירות ומהשפעת מדד המחירים לצרכן על שווי הנכסים. מדובר ברווחים חשבונאיים שאינם מהווים כשלעצמם תזרים מזומנים מפעילות שוטפת. עם זאת, העלייה ב-NOI וב-FFO מלמדת כי השיפור בתוצאות אינו מוגבל לשערוכים בלבד.

בתשעת החודשים הראשונים הסתכם הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בכ-545 מיליון שקל, לעומת כ-502 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-8.6%.

97% תפוסה ועלייה ריאלית של 4.8% בדמי השכירות

גב-ים מחזיקה כיום בנכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.3 מיליון מ"ר ברחבי הארץ, כאשר שיעור התפוסה בנכסיה נותר גבוה ועומד על כ-97%. לפי החברה, כלל הנכסים המניבים שלה אינם משועבדים.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה חתמה החברה על 129 הסכמי שכירות בנכסים קיימים, בשטח כולל של כ-108 אלף מ"ר, המניבים דמי שכירות שנתיים של כ-93 מיליון שקל. החוזים נחתמו תוך עלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.8% בדמי השכירות, מעבר להשפעת ההצמדה למדד.

ברבעון השלישי לבדו נחתמו 44 הסכמי שכירות, בשטח של כ-41 אלף מ"ר, המניבים כ-34 מיליון שקל בשנה. גם בחוזים אלה נרשמה עלייה ריאלית בדמי השכירות, בשיעור ממוצע של כ-4.6%.

עבור גב-ים, מדובר בנתון משמעותי משום שהוא מצביע על שיפור בהכנסות גם מנכסים שכבר פועלים ומאוכלסים. העלייה בדמי השכירות, לצד שיעורי התפוסה הגבוהים, מאפשרת לחברה להמשיך להגדיל את ה-NOI מהנכסים הקיימים, במקביל לתוספת ההכנסות מפרויקטים חדשים.

שישה פרויקטים בייזום עם פוטנציאל להכנסות של 290 מיליון שקל בשנה

לצד פעילות ההשכרה הקיימת, גב-ים מקדמת שישה פרויקטים בייזום ברחבי הארץ, בשטח כולל של כ-260 אלף מ"ר בחלק החברה במאוחד. היקף ההשקעה הכולל בפרויקטים עומד על כ-3.6 מיליארד שקל, כאשר יתרת ההשקעה הנדרשת להשלמתם, נכון לסוף ספטמבר, עומדת על כ-952 מיליון שקל.

לפי נתוני החברה, לאחר השלמת הפרויקטים ואכלוסם הם צפויים להוסיף להכנסותיה כ-290 מיליון שקל בשנה. מדובר בהכנסות שכירות צפויות, שיתממשו בהתאם להתקדמות הבנייה, השיווק והאכלוס.

נכון למועד הדוח, כ-64% מהשטחים העיליים בפרויקטים שבייזום כבר שווקו. אם מביאים בחשבון גם משאים ומתנים מתקדמים עם שוכרים, שיעור השיווק הפוטנציאלי מגיע לכ-75%. בחברה מדגישים כי בפרויקט ToHa2 נחתמו הסכמי שכירות או מתקיים משא ומתן מתקדם ביחס לכ-75% מהשטחים, ובפרויקט מת"ם מזרח 3 בחיפה מתקיימים הסכמים או משאים ומתנים מתקדמים ביחס לכלל השטחים.

בין הפרויקטים שבייזום נמצאים הרחבת פארק מת"ם בחיפה ופרויקטים נוספים בהרצליה ובפארקי ההייטק של החברה. לצד אלה, גב-ים ממשיכה לקדם תכנון של פרויקטים עתידיים, בהם הרחבות נוספות למתחם ToHa בתל אביב, בשותפות עם אמות השקעות.

היקף השיווק והיקף ההכנסות העתידיות הצפויות מהפרויקטים הם חלק מרכזי בתחזית הצמיחה שהציגה הנהלת החברה לשנים 2026-2028. עם זאת, ההכנסות החדשות ייכנסו בהדרגה, בהתאם למועדי האכלוס, ולא כולן יבואו לידי ביטוי בתוצאות הקרובות.

הנכסים גדלו ל-20.7 מיליארד שקל; החוב הפיננסי עלה ל-11.3 מיליארד שקל

בצד המאזני, סך נכסי גב-ים עמד בסוף ספטמבר על כ-20.65 מיליארד שקל, לעומת כ-18.77 מיליארד שקל בסוף 2025. שווי הנדל"ן להשקעה עלה לכ-18.3 מיליארד שקל, לעומת כ-16.9 מיליארד שקל בסוף השנה הקודמת, על רקע ההשקעות בפרויקטים ועליית שווי הנכסים.

מנגד, החוב הפיננסי ברוטו גדל לכ-11.25 מיליארד שקל, לעומת כ-9.93 מיליארד שקל בסוף 2025. שיעור החוב הפיננסי ברוטו מסך המאזן עומד על כ-54.5%. יתרת המזומנים והפיקדונות הסתכמה בכ-889 מיליון שקל, לעומת כ-772 מיליון שקל בסוף השנה הקודמת.

הוצאות המימון נטו הסתכמו ברבעון בכ-119 מיליון שקל, לעומת כ-122 מיליון שקל ברבעון המקביל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו הוצאות המימון נטו בכ-276 מיליון שקל, לעומת כ-264 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הגידול בחוב הפיננסי הוא נתון שיש להביא בחשבון לצד התרחבות הפעילות, במיוחד לנוכח ההשקעות הנדרשות להשלמת צבר הפרויקטים.

בצד התזרימי נרשם שיפור. תזרים המזומנים נטו מפעילות שוטפת הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ-386 מיליון שקל, לעומת כ-245 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי לבדו הסתכם התזרים מפעילות שוטפת בכ-149 מיליון שקל, לעומת כ-135 מיליון שקל ברבעון המקביל.

באוגוסט חילקה גב-ים לבעלי מניותיה דיבידנד במזומן בהיקף של 60 מיליון שקל, כ-0.27 שקל למניה, בהתאם להחלטת הדירקטוריון מחודש יולי. יתרת העודפים הצבורה של החברה בסוף ספטמבר הסתכמה בכ-4.6 מיליארד שקל.