השקל החזק מייקר דירות לתושבי חוץ: כ-41 אלף דולר נוספים על דירה של 3 מיליון שקל
תושב חוץ שמחזיק את חסכונותיו בדולרים או באירו צריך כיום יותר מטבע זר כדי לקנות אותה דירה בישראל. לפי השער היציג שפרסם בנק ישראל ב-30 באוקטובר 2026, הדולר נסחר ב-3.118 שקלים, לעומת 3.257 שקלים שנה קודם לכן. האירו ירד באותה תקופה מ-3.7645 שקלים ל-3.4932 שקלים.
המגמה נמשכה גם בחודשים האחרונים. ב-2 בינואר 2026 עמד השער היציג של הדולר על 3.181 שקלים, כך שמתחילת השנה הוא ירד בכ-2%. הירידה מול האירו חדה יותר, כ-7.8% בתוך שנה.
בחישוב פשוט, דירה שמחירה 3 מיליון שקל עולה לרוכש דולרי כ-962 אלף דולר לפי השער הנוכחי, לעומת כ-921 אלף דולר לפני שנה. מדובר בתוספת של כ-41 אלף דולר, כ-4.5%, בלי ששקל אחד השתנה במחיר הדירה. לרוכש שמחזיק אירו, אותה דירה מתייקרת מכ-797 אלף אירו לכ-859 אלף אירו.
המטבע זז, המס נשאר בשקלים
השער אינו העלות היחידה. רשות המסים מחייבת תושב חוץ הרוכש דירת מגורים במס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת, גם כשזו הדירה היחידה שלו בישראל. לפי ההודעה האחרונה של הרשות, המס עומד על 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל, ועל 10% על החלק שמעל הסכום הזה.
בדירה של 3 מיליון שקל, המשמעות היא מס רכישה של 240 אלף שקל. תושב ישראל שרוכש את אותה דירה כדירה יחידה משלם, לפי המדרגות של רשות המסים, כ-45.5 אלף שקל: פטור עד 1,978,745 שקל, 3.5% על החלק שעד 2,347,040 שקל ו-5% על היתרה.
גם המס עצמו מתייקר במונחי מטבע זר. 240 אלף שקל שווים לפי השער הנוכחי כ-77 אלף דולר, לעומת כ-73.7 אלף דולר לפי השער של סוף אוקטובר 2025. רוכש דולרי משלם אפוא כ-3,300 דולר נוספים על המס בלבד, בלי שינוי בשיעור או במדרגות.
הידעת?עד מתי בתוקף מדרגות המס הנוכחיות?
מה משמעות השער לרוכש
מבחינת רוכש מחו"ל, התחזקות השקל פועלת כמו עליית מחיר. אם מחירי הדירות בשקלים יציבים, עלות הדירה במטבע הזר עולה בשיעור הייסוף. מנגד, מי שכבר מחזיק דירה בישראל ומשכיר אותה בשקלים, מקבל יותר דולרים על כל שקל של שכר דירה.
השער משפיע גם על התזמון. רוכש שחתם על חוזה בשקלים ומשלם בתשלומים לאורך תקופת הבנייה חשוף לשינויים בשער בכל תשלום. גידור של חלק מהסכום, או המרה הדרגתית, הם כלים שמאפשרים לקבע את העלות מראש, והם כרוכים בעמלות שכדאי לבדוק מול הבנק.
- נתניה, ירושלים או הפריפריה: לאן יזרום הכסף של העולים מצרפת
- עמרם אברהם מכרה 794 דירות מתחילת השנה ופונה לרוכשים בארצות הברית
הידעת?האם תושב חוץ יכול לשלם מס רכישה בדולרים?
לפני החתימה
רוכש מחו"ל שמתכנן עסקה צריך לחשב את העלות הכוללת במטבע שבו הוא מחזיק: מחיר הדירה, מס הרכישה של 8% לפחות, ועלויות הנלוות לעסקה. שינוי של אחוזים בודדים בשער עשוי להוסיף עשרות אלפי דולרים, סכום שמשתווה לחלק משמעותי ממס הרכישה עצמו.
להרחבה: בצל המלחמה: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן הירושלמי | מבחן ההחזר החדש במשכנתא: הבנק סופר כל הלוואה שרשומה על הדירה
