בצל המלחמה: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן הירושלמי
בזמן ששוק הנדל"ן המקומי ממשיך להתאושש, במהלך הרבעון החולף הובילה ירושלים בכל הקשור לכמות העסקאות לרכישת דירות בה; עם זאת, מאחורי הזינוק עומדים המשקיעים ותושבי החוץ שרוכשים דירות בבירה בשיעור היסטורי
שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להתאושש אט אט מהקיפאון אליו נכנס בצל המלחמה. ברבעון השלישי של השנה נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק בנדל"ן עם גידול של 26% בסך העסקאות בשוק החופשי לעומת הרבעון המקביל אשתקד וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם (Q2). העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי הייתה ירושלים, שהציגה גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מאחורי הקפיצה במכירות בירושלים עומד בין היתר הגידול החד ברכישת דירות של תושבי חוץ בבירה. על פי נתונים שמפרסם היום הכלכלן הראשי סך רכישות הדירות של תושבי החוץ בירושלים עמד ברבעון השלישי של השנה על 387, גידול של 94% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 45% לעומת הרבעון הקודם. כשיעור מסך העסקאות הגיע משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים ל-13%, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
רכישות תושבי החוץ בירושלים; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
במהלך הרבעון השלישי נרכשו 1,386 דירות בירושלים, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מתוך הדירות הללו, 716 נמכרו למשקיעים (אנשים שמחזיקים בדירה נוספת) הרמה הגבוהה ביותר ברכישות המשקיעים בעיר מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של שנת 2021, טרם העלאת שיעור המס (עלה ל-8% בסוף נובמבר 2021). בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד מדבר בעליה חדה של 84%, כפליים משיעור הגידול הארצי ברכישות סגמנט זה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור על 24%, גבוה בשבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו על ידי משקיעים 1,785 דירות באזור ירושלים הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית (בדרך כלל מובילים ברכישות אלו אזורי חיפה וב"ש). זהו גם האזור היחידי שרשם גידול ברכישות אלו בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים של 22'(גידול של 29% לעומת ירידה של 22% ברמה הארצית, וירידות של 33% ו-24% באזורי חיפה וב"ש).
שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש
על פי נתוני הכלכלן הראשי, במהלך הרבעון השלישי של 2024, נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם פרוץ המלחמה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 22,440 דירות, גידול של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על 24,728 דירות, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה היתה ירושלים, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הגידול הארצי. ב"ש וחיפה מדורגות אחריה עם רמה דומה של עסקאות (1,267 ו-1,257 בהתאמה), אולם בעוד שבאזור ב"ש זהו גידול של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, באזור חיפה זוהי עליה מתונה יחסית של 10%, שיעור הגידול הנמוך ביותר בקרב עשר הערים המובילות המכירות.
הערים המובילות במספר העסקאות בשוק החופשי; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
שתי ערים ממחוז הצפון נכללו ברבעון השלישי בצמרת עשרים הערים המובילות במכירות - עפולה ונהריה, בדומה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר שברבעון השני השנה לא היה ייצוג למחוז זה בקרב עשרים הערים המובילות. עם זאת, לגבי נהריה יש לציין כי בדומה לחיפה היא רשמה שיעור גידול מתון בעסקאות - 10%. מנגד, את שיעור הגידול הגבוה ביותר במספר העסקאות ברבעון השלישי השנה רשמה בני ברק, בה נמכרו 399 דירות, גידול של 39% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כאשר נתיבות שנועלת את רשימת עשרים הערים המובילות במכירות, רשמה אף היא שיעור גידול חד של 36%.
רכישות דירה ראשונה בשיא, המשקיעים חזרו
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-11,813 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. באזור ב"ש נרשמה רמת שיא רבעוני ברכישות אלו, אשר צפויה להביא לשיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי באזור זה.
רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-6,609 דירות, גידול של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. מנגד, רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו להתאושש והסתכמו ב-4,018 דירות, גידול
של 40% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין נמוך בהשוואה היסטורית. מנגד, אזור ירושלים בולט כאמור בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, זאת על רקע גל רכישות של
תושבי חוץ באזור. משקלן בסך העסקאות באזור זה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים בעוד ברמה הארצית משקלן עדיין נמוך מאד.
דירות שנרכשו; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי של השנה עמד על 4,018 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023, זאת בהמשך לגידול חד בשיעור של 45% שנרשם ברבעון השני (בהשוואה למקביל אשתקד). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 5%. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 24' עמד סך רכישות המשקיעים על 11,414 דירות, גידול של 30% בהשוואה לתקופה המקבילה ב23-'. עם זאת, רמה זו עדיין נמוכה ב22%- מסך רכישות המשקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של 22'.- 1.071024 31/12/2024 17:11הגב לתגובה זוירושלים של זהב
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
