בצל המלחמה: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן הירושלמי
בזמן ששוק הנדל"ן המקומי ממשיך להתאושש, במהלך הרבעון החולף הובילה ירושלים בכל הקשור לכמות העסקאות לרכישת דירות בה; עם זאת, מאחורי הזינוק עומדים המשקיעים ותושבי החוץ שרוכשים דירות בבירה בשיעור היסטורי
שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להתאושש אט אט מהקיפאון אליו נכנס בצל המלחמה. ברבעון השלישי של השנה נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק בנדל"ן עם גידול של 26% בסך העסקאות בשוק החופשי לעומת הרבעון המקביל אשתקד וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם (Q2). העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי הייתה ירושלים, שהציגה גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מאחורי הקפיצה במכירות בירושלים עומד בין היתר הגידול החד ברכישת דירות של תושבי חוץ בבירה. על פי נתונים שמפרסם היום הכלכלן הראשי סך רכישות הדירות של תושבי החוץ בירושלים עמד ברבעון השלישי של השנה על 387, גידול של 94% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 45% לעומת הרבעון הקודם. כשיעור מסך העסקאות הגיע משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים ל-13%, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
רכישות תושבי החוץ בירושלים; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
במהלך הרבעון השלישי נרכשו 1,386 דירות בירושלים, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מתוך הדירות הללו, 716 נמכרו למשקיעים (אנשים שמחזיקים בדירה נוספת) הרמה הגבוהה ביותר ברכישות המשקיעים בעיר מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של שנת 2021, טרם העלאת שיעור המס (עלה ל-8% בסוף נובמבר 2021). בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד מדבר בעליה חדה של 84%, כפליים משיעור הגידול הארצי ברכישות סגמנט זה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור על 24%, גבוה בשבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
- קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו על ידי משקיעים 1,785 דירות באזור ירושלים הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית (בדרך כלל מובילים ברכישות אלו אזורי חיפה וב"ש). זהו גם האזור היחידי שרשם גידול ברכישות אלו בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים של 22'(גידול של 29% לעומת ירידה של 22% ברמה הארצית, וירידות של 33% ו-24% באזורי חיפה וב"ש).
שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש
על פי נתוני הכלכלן הראשי, במהלך הרבעון השלישי של 2024, נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם פרוץ המלחמה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 22,440 דירות, גידול של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על 24,728 דירות, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה היתה ירושלים, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הגידול הארצי. ב"ש וחיפה מדורגות אחריה עם רמה דומה של עסקאות (1,267 ו-1,257 בהתאמה), אולם בעוד שבאזור ב"ש זהו גידול של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, באזור חיפה זוהי עליה מתונה יחסית של 10%, שיעור הגידול הנמוך ביותר בקרב עשר הערים המובילות המכירות.
הערים המובילות במספר העסקאות בשוק החופשי; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
שתי ערים ממחוז הצפון נכללו ברבעון השלישי בצמרת עשרים הערים המובילות במכירות - עפולה ונהריה, בדומה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר שברבעון השני השנה לא היה ייצוג למחוז זה בקרב עשרים הערים המובילות. עם זאת, לגבי נהריה יש לציין כי בדומה לחיפה היא רשמה שיעור גידול מתון בעסקאות - 10%. מנגד, את שיעור הגידול הגבוה ביותר במספר העסקאות ברבעון השלישי השנה רשמה בני ברק, בה נמכרו 399 דירות, גידול של 39% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כאשר נתיבות שנועלת את רשימת עשרים הערים המובילות במכירות, רשמה אף היא שיעור גידול חד של 36%.
רכישות דירה ראשונה בשיא, המשקיעים חזרו
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-11,813 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. באזור ב"ש נרשמה רמת שיא רבעוני ברכישות אלו, אשר צפויה להביא לשיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי באזור זה.
רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-6,609 דירות, גידול של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. מנגד, רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו להתאושש והסתכמו ב-4,018 דירות, גידול
של 40% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין נמוך בהשוואה היסטורית. מנגד, אזור ירושלים בולט כאמור בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, זאת על רקע גל רכישות של
תושבי חוץ באזור. משקלן בסך העסקאות באזור זה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים בעוד ברמה הארצית משקלן עדיין נמוך מאד.
דירות שנרכשו; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי של השנה עמד על 4,018 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023, זאת בהמשך לגידול חד בשיעור של 45% שנרשם ברבעון השני (בהשוואה למקביל אשתקד). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 5%. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 24' עמד סך רכישות המשקיעים על 11,414 דירות, גידול של 30% בהשוואה לתקופה המקבילה ב23-'. עם זאת, רמה זו עדיין נמוכה ב22%- מסך רכישות המשקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של 22'.- 1.071024 31/12/2024 17:11הגב לתגובה זוירושלים של זהב
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
