בצל המלחמה: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן הירושלמי
בזמן ששוק הנדל"ן המקומי ממשיך להתאושש, במהלך הרבעון החולף הובילה ירושלים בכל הקשור לכמות העסקאות לרכישת דירות בה; עם זאת, מאחורי הזינוק עומדים המשקיעים ותושבי החוץ שרוכשים דירות בבירה בשיעור היסטורי
שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להתאושש אט אט מהקיפאון אליו נכנס בצל המלחמה. ברבעון השלישי של השנה נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק בנדל"ן עם גידול של 26% בסך העסקאות בשוק החופשי לעומת הרבעון המקביל אשתקד וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם (Q2). העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי הייתה ירושלים, שהציגה גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מאחורי הקפיצה במכירות בירושלים עומד בין היתר הגידול החד ברכישת דירות של תושבי חוץ בבירה. על פי נתונים שמפרסם היום הכלכלן הראשי סך רכישות הדירות של תושבי החוץ בירושלים עמד ברבעון השלישי של השנה על 387, גידול של 94% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 45% לעומת הרבעון הקודם. כשיעור מסך העסקאות הגיע משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים ל-13%, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
רכישות תושבי החוץ בירושלים; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
במהלך הרבעון השלישי נרכשו 1,386 דירות בירושלים, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מתוך הדירות הללו, 716 נמכרו למשקיעים (אנשים שמחזיקים בדירה נוספת) הרמה הגבוהה ביותר ברכישות המשקיעים בעיר מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של שנת 2021, טרם העלאת שיעור המס (עלה ל-8% בסוף נובמבר 2021). בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד מדבר בעליה חדה של 84%, כפליים משיעור הגידול הארצי ברכישות סגמנט זה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור על 24%, גבוה בשבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו על ידי משקיעים 1,785 דירות באזור ירושלים הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית (בדרך כלל מובילים ברכישות אלו אזורי חיפה וב"ש). זהו גם האזור היחידי שרשם גידול ברכישות אלו בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים של 22'(גידול של 29% לעומת ירידה של 22% ברמה הארצית, וירידות של 33% ו-24% באזורי חיפה וב"ש).
שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש
על פי נתוני הכלכלן הראשי, במהלך הרבעון השלישי של 2024, נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם פרוץ המלחמה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 22,440 דירות, גידול של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על 24,728 דירות, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה היתה ירושלים, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הגידול הארצי. ב"ש וחיפה מדורגות אחריה עם רמה דומה של עסקאות (1,267 ו-1,257 בהתאמה), אולם בעוד שבאזור ב"ש זהו גידול של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, באזור חיפה זוהי עליה מתונה יחסית של 10%, שיעור הגידול הנמוך ביותר בקרב עשר הערים המובילות המכירות.
הערים המובילות במספר העסקאות בשוק החופשי; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
שתי ערים ממחוז הצפון נכללו ברבעון השלישי בצמרת עשרים הערים המובילות במכירות - עפולה ונהריה, בדומה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר שברבעון השני השנה לא היה ייצוג למחוז זה בקרב עשרים הערים המובילות. עם זאת, לגבי נהריה יש לציין כי בדומה לחיפה היא רשמה שיעור גידול מתון בעסקאות - 10%. מנגד, את שיעור הגידול הגבוה ביותר במספר העסקאות ברבעון השלישי השנה רשמה בני ברק, בה נמכרו 399 דירות, גידול של 39% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כאשר נתיבות שנועלת את רשימת עשרים הערים המובילות במכירות, רשמה אף היא שיעור גידול חד של 36%.
רכישות דירה ראשונה בשיא, המשקיעים חזרו
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-11,813 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. באזור ב"ש נרשמה רמת שיא רבעוני ברכישות אלו, אשר צפויה להביא לשיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי באזור זה.
רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-6,609 דירות, גידול של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. מנגד, רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו להתאושש והסתכמו ב-4,018 דירות, גידול
של 40% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין נמוך בהשוואה היסטורית. מנגד, אזור ירושלים בולט כאמור בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, זאת על רקע גל רכישות של
תושבי חוץ באזור. משקלן בסך העסקאות באזור זה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים בעוד ברמה הארצית משקלן עדיין נמוך מאד.
דירות שנרכשו; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי של השנה עמד על 4,018 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023, זאת בהמשך לגידול חד בשיעור של 45% שנרשם ברבעון השני (בהשוואה למקביל אשתקד). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 5%. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 24' עמד סך רכישות המשקיעים על 11,414 דירות, גידול של 30% בהשוואה לתקופה המקבילה ב23-'. עם זאת, רמה זו עדיין נמוכה ב22%- מסך רכישות המשקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של 22'.- 1.071024 31/12/2024 17:11הגב לתגובה זוירושלים של זהב
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
