בצל המלחמה: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן הירושלמי
בזמן ששוק הנדל"ן המקומי ממשיך להתאושש, במהלך הרבעון החולף הובילה ירושלים בכל הקשור לכמות העסקאות לרכישת דירות בה; עם זאת, מאחורי הזינוק עומדים המשקיעים ותושבי החוץ שרוכשים דירות בבירה בשיעור היסטורי
שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להתאושש אט אט מהקיפאון אליו נכנס בצל המלחמה. ברבעון השלישי של השנה נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק בנדל"ן עם גידול של 26% בסך העסקאות בשוק החופשי לעומת הרבעון המקביל אשתקד וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם (Q2). העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי הייתה ירושלים, שהציגה גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מאחורי הקפיצה במכירות בירושלים עומד בין היתר הגידול החד ברכישת דירות של תושבי חוץ בבירה. על פי נתונים שמפרסם היום הכלכלן הראשי סך רכישות הדירות של תושבי החוץ בירושלים עמד ברבעון השלישי של השנה על 387, גידול של 94% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 45% לעומת הרבעון הקודם. כשיעור מסך העסקאות הגיע משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים ל-13%, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
רכישות תושבי החוץ בירושלים; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
במהלך הרבעון השלישי נרכשו 1,386 דירות בירושלים, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מתוך הדירות הללו, 716 נמכרו למשקיעים (אנשים שמחזיקים בדירה נוספת) הרמה הגבוהה ביותר ברכישות המשקיעים בעיר מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של שנת 2021, טרם העלאת שיעור המס (עלה ל-8% בסוף נובמבר 2021). בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד מדבר בעליה חדה של 84%, כפליים משיעור הגידול הארצי ברכישות סגמנט זה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור על 24%, גבוה בשבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו על ידי משקיעים 1,785 דירות באזור ירושלים הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית (בדרך כלל מובילים ברכישות אלו אזורי חיפה וב"ש). זהו גם האזור היחידי שרשם גידול ברכישות אלו בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים של 22'(גידול של 29% לעומת ירידה של 22% ברמה הארצית, וירידות של 33% ו-24% באזורי חיפה וב"ש).
שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש
על פי נתוני הכלכלן הראשי, במהלך הרבעון השלישי של 2024, נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם פרוץ המלחמה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 22,440 דירות, גידול של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על 24,728 דירות, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה היתה ירושלים, עם 1,386 דירות שנרכשו, גידול של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הגידול הארצי. ב"ש וחיפה מדורגות אחריה עם רמה דומה של עסקאות (1,267 ו-1,257 בהתאמה), אולם בעוד שבאזור ב"ש זהו גידול של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, באזור חיפה זוהי עליה מתונה יחסית של 10%, שיעור הגידול הנמוך ביותר בקרב עשר הערים המובילות המכירות.
הערים המובילות במספר העסקאות בשוק החופשי; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
שתי ערים ממחוז הצפון נכללו ברבעון השלישי בצמרת עשרים הערים המובילות במכירות - עפולה ונהריה, בדומה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר שברבעון השני השנה לא היה ייצוג למחוז זה בקרב עשרים הערים המובילות. עם זאת, לגבי נהריה יש לציין כי בדומה לחיפה היא רשמה שיעור גידול מתון בעסקאות - 10%. מנגד, את שיעור הגידול הגבוה ביותר במספר העסקאות ברבעון השלישי השנה רשמה בני ברק, בה נמכרו 399 דירות, גידול של 39% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כאשר נתיבות שנועלת את רשימת עשרים הערים המובילות במכירות, רשמה אף היא שיעור גידול חד של 36%.
רכישות דירה ראשונה בשיא, המשקיעים חזרו
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-11,813 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. באזור ב"ש נרשמה רמת שיא רבעוני ברכישות אלו, אשר צפויה להביא לשיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי באזור זה.
רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-6,609 דירות, גידול של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וגידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. מנגד, רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו להתאושש והסתכמו ב-4,018 דירות, גידול
של 40% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין נמוך בהשוואה היסטורית. מנגד, אזור ירושלים בולט כאמור בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, זאת על רקע גל רכישות של
תושבי חוץ באזור. משקלן בסך העסקאות באזור זה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים בעוד ברמה הארצית משקלן עדיין נמוך מאד.
דירות שנרכשו; קרדיט: סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי
סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי של השנה עמד על 4,018 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023, זאת בהמשך לגידול חד בשיעור של 45% שנרשם ברבעון השני (בהשוואה למקביל אשתקד). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 5%. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 24' עמד סך רכישות המשקיעים על 11,414 דירות, גידול של 30% בהשוואה לתקופה המקבילה ב23-'. עם זאת, רמה זו עדיין נמוכה ב22%- מסך רכישות המשקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של 22'.- 1.071024 31/12/2024 17:11הגב לתגובה זוירושלים של זהב
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
