״המחירים ימשיכו לרדת בשנה הקרובה - אך בעוד חמש שנים יהיו גבוהים יותר״

מחירי הדירות יורדים, אבל האם זו מגמה שעשויה להימשך או שמדובר על ירידות נקודתיות שעוד יחזרו למסלול העליות? נראה כי הגורמים בשוק כבר פועלים כדי לסדר את המצב. לפי הנתונים העדכניים של התחלות בנייה, משך בנייה וביקוש למכרזים של המינהל, הביקושים עלולים לחזור ולהרים את המחירים בטווח הארוך למעלה. בריאיון לביזפורטל, מתן שטרית - הכלכלן הראשי של חברת הפניקס הפניקס 0.59%   מעריך כי המחירים ימשיכו לרדת בטווח הקצר אך בטווח הארוך ישובו לעלות: ״באופן טבעי מחירי נכסים פיננסים נוטים לעלות לאורך זמן״.

בנוסף, שטרית אומר כי על מנת שיכולת הרכישה של משקי הבית תחזור לרמה ממוצעת, מחירי הדירות יצטרכו לרדת בעוד כ- 5%-8%, לפחות כפי שהירידה תשתקף במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חשוב להזכיר - המדד הרשמי מוצג באיחור גדול מהמציאות בשטח כפי שכבר הערכנו במשך זמן רב, ולא מציג את כל הירידה שכבר התרחשה, בעיקר בגלל שהוא לא מוריד באופן מלא את הטבות המימון והמבצעים שהעניקו הקבלנים.

מתן, איך נכון להסתכל על המצב כיום?

״אחת הדרכים לבחון את יכולת הרכישה היא לקחת את מחירה של דירה ממוצעת בישראל ולבדוק כמה משכורות של משק בית ממוצע נדרשות כדי לרכוש אותה. מאז 2021, פחות או יותר בתקופה שלאחר הקורונה, כאשר מחירי הדירות החלו לעלות בקצב מהיר מאוד, ראינו ניתוק מוחלט בהשוואה לעשור שקדם לכך.בעשור שלפני הקורונה הייתה התאמה מסוימת בין קצב העלייה בשכר לבין קצב העלייה במחירי הדירות, ולכן היחס ביניהם נשאר יציב יחסית. 

מאז ועד היום נוצר פער גדול שהלך והתרחב, והוא מצביע על ירידה משמעותית ביכולת הרכישה של משקי הבית. לכך צריך להוסיף את עליית הריבית, שהובילה להתייקרות של החזרי המשכנתאות. כך נוצר שילוב של מחירים גבוהים במונחים מוחלטים ושל סביבת ריבית שמכבידה על הרוכשים. בכל מדד שתבחר כדי לבחון את הנגישות לדירות, התוצאה תהיה שיכולת הרכישה נמוכה משמעותית ביחס לעבר״.

עד כמה זה משמעותי?

 ״להערכתי, הריבית לבדה לא תוביל להתאוששות בצד הביקוש. אנחנו צריכים לראות גם המשך של התיקון במחירים כלפי מטה, כדי שיכולת הרכישה תלך ותשתפר״.

כבר נרשמת ירידה מסוימת במחירי הדירות. זה עדיין לא מספיק?

״קודם כל, קיימת בעיה מסוימת בשיטת המדידה של הלמ״ס. במדד מחירי הדירות אנחנו לא מקבלים את כל הסיפור, ולכן לדעתי לא ניתן כיום להסתמך עליו לבדו כמדד שמציג את הירידה האמיתית במחירים ואת השינוי ביכולת הרכישה.

הסיבה היא שהמדד לא מוריד באופן מלא את כל מבצעי המימון וההטבות שניתנו לרוכשים. בשנה שעברה רשות ניירות ערך החלה לחייב את חברות הנדל״ן הציבוריות לשפוך יותר אור על הנתונים האלה - לדווח כמה דירות נמכרו עם הטבות מימון ומה השווי הנוכחי של ההטבות. כאשר מביאים אותן בחשבון, מתקבל מחיר אפקטיבי נמוך יותר מהמחיר הרשמי של הדירה.

יש מחקר מעניין שמצביע על ירידה חדה יותר במחירי הדירות שנמכרו באמצעות הטבות מימון, כאשר שווי ההטבה מגיע לכ-13%. אפשר לחלוק גם על שיטת החישוב הזאת, משום שהיא מהוונת את התשלומים כאילו הרוכש היה אמור לשלם את מלוא מחיר הדירה בפעימה אחת, בעוד שבפועל, בהתאם לחוק המכר, התשלום מתבצע בכמה פעימות. לכן, כנראה שהתמונה האמיתית נמצאת איפשהו באמצע. 

בשורה התחתונה, על פי מודל הנגישות לדיור שאני מעדכן בכל רבעון, ככל הנראה נצטרך לראות ירידה נוספת של כ-5%-8% במחירים, לפחות במדד של הלמ״ס, כדי לחזור לסוג של נקודת איזון מבחינת יכולת הרכישה של משקי הבית. הכוונה אינה ליכולת רכישה גבוהה או נמוכה במיוחד, אלא לחזרה לרמה הממוצעת״.

• "היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה נמוכה מאוד - לא בגלל הריבית, אלא בגלל המחירים"
• אברמוביץ: השכונה בת ה-90 שנחשבת ל"לב הפועם" של המערב הישן

כמה משכורות נדרשות לרכישת דירה? ואיפה אנחנו ביחס לעולם?

״אני לא חושב שנכון להשוות דווקא למדינות אחרות, אלא לבחון את מה שהיה בישראל בעשור שלפני הקורונה. באותה תקופה נדרשו בממוצע כ-85-90 משכורות של משק בית לרכישת דירה. חשוב לומר שמדובר בהכנסה של משק בית, משום שבדרך כלל לא אדם יחיד רוכש דירה. כיום אנחנו נמצאים באזור של כ-100-105 משכורות״.

עוד דבר מעניין הוא שמחירי הדירות נחלשים, אבל שכר הדירה ממשיך לעלות. מדוע?

״מבחינה היסטורית אפשר לראות קשר ברור בין קצב השינוי במחירי הדירות לבין קצב השינוי במחירי השכירות, שמגיבים בדרך כלל בפיגור של כשנה למה שקורה במחירי הדירות. על פניו, לפי הקשר הזה, היינו אמורים לראות התקררות בקצב העלייה של שכר הדירה - אבל זה לא קורה, משום שהסיפור הנוכחי שונה ביחס לעבר.בעבר, שכר הדירה החודשי הממוצע ותשלום המשכנתא החודשי הממוצע הלכו פחות או יותר יחד. בחמש השנים האחרונות נוצר ניתוק מוחלט ביניהם, כך שתשלום המשכנתא הממוצע הפך לגבוה בהרבה משכר הדירה הממוצע. זה מצב חריג ביחס לעבר.

מחירי הדירות עלו בקצב מהיר והריבית עלתה, ולכן גם תשלום המשכנתא הממוצע זינק. כיום, למרות ההתקררות במחירי הדירות, אנחנו רואים למעשה תהליך שבו שכר הדירה מנסה להדביק את תשלום המשכנתא. זו אחת הסיבות לכך שהלחץ על מחירי השכירות נמשך.מעבר לכך, יש כיום פחות משקיעים בשוק ופחות היצע של דירות מצד משקיעים, ולכן מלאי הדירות להשכרה קטן יותר. במקביל, משך הבנייה התארך. אפשר לראות זאת בנתוני הדירות שנמצאות בבנייה פעילה וגם במספר חודשי הבנייה. כאשר פחות דירות מסיימות את תהליך הבנייה, נכנסות לשוק פחות דירות שיכולות לשמש להשכרה, וגם הדבר הזה מפעיל לחץ כלפי מעלה על שכר הדירה״.

• נווה שרת מתחדשת: כמה עולה דירה בשכונה שהייתה מהזולות בצפון תל אביב?
• צמח המרמן נכנסת לפרויקט גדול בטירת כרמל: 1,100 דירות במקום 206

לאן הולכים מחירי הדירות בשנה הקרובה?

״בטווח הקצר אני חושב שהמחירים ימשיכו לרדת, מהסיבה הפשוטה שאין כיום מנוע שיתרום באופן משמעותי לעלייה בצד הביקוש. אנחנו צפויים להמשיך לראות קיפאון בעסקאות, פחות או יותר בדומה לחודשים האחרונים. חשוב להבהיר שלא מדובר בקריסה. היקף העסקאות נמצא ברמות שראינו גם בשנת 2018. אנחנו לא רואים קריסה בצד הביקוש, אבל גם לא רואים התאוששות מהירה או מנוע שיכול לייצר התאוששות כזאת.

כל זה מתרחש בזמן שההיצע נמצא ברמות גבוהות מאוד. מלאי הדירות למכירה בידי הקבלנים מתקרב ל-85 אלף דירות, מספר הדירות בבנייה פעילה בישראל גבוה מ-200 אלף והתחלות הבנייה עומדות על כ-75 אלף. מדובר בהיקף היצע שלא ראינו זמן רב״.

ובטווח של חמש שנים – המחירים עדיין יהיו נמוכים יותר?

״בטווח הבינוני והארוך יותר, של חמש שנים ומעלה, סביר להניח שבשלב מסוים נראה שוב עלייה במחירים. אני מעריך שבעוד חמש שנים המחירים יהיו גבוהים יותר ביחס להיום. אחת הסיבות לכך היא שהקבלנים והיזמים כבר מתחילים להתאים את היקף ההיצע למצב השוק. כאשר מסתכלים על מכרזי רשות מקרקעי ישראל במחצית הראשונה של השנה, רואים רמות נמוכות מבחינה היסטורית. כלומר, כבר כיום אפשר לזהות תגובה מצד היזמים/קבלנים, ולכן ההיצע העתידי עשוי להתחיל להצטמצם בשלב מסוים.

אם מחירי הדירות יישארו יציבים או ימשיכו לרדת, בעוד שהשכר ימשיך לעלות וסביבת הריבית תהיה נמוכה יותר, יכולת הקנייה של משקי הבית תשתפר באופן טבעי. בשלב מסוים הדברים יתאזנו מחדש בצד הביקוש. קשה לומר אם זה יקרה בעוד שנתיים, שלוש, ארבע או חמש שנים, אבל בטווח הבינוני מחירי הדיור צפויים לשנות שוב כיוון ולעלות. אי אפשר לומר שמחירי הדירות רק ימשיכו לרדת מכאן והלאה. בטווח הארוך פועלים כוחות כמו הצמיחה הכלכלית והגידול הדמוגרפי, ובאופן טבעי מחירי נכסים פיננסים נוטים לעלות לאורך זמן״.