יש רצוי ויש מצוי: מה עושים כשההון העצמי לא מספיק לדירה שרוצים?

הגעתם לשלב שבו מתחילים לחשוב ברצינות על דירה. אולי אתם כבר כמה שנים בשכירות, אולי המשפחה גדלה ואולי פשוט הצטבר סכום שמאפשר להתחיל לדבר במספרים. ואז מתברר שיש פער בין הרצוי למצוי: חסכתם 500 אלף שקל, אבל הדירה שבה אתם באמת רוצים לגור עולה 2.5 מיליון שקל. גם אם הבנק מוכן לממן חלק גדול מהעסקה, משכנתה של 2 מיליון שקל עלולה להיות גדולה מדי להכנסה שלכם ולהפוך את הרכישה לבלתי אפשרית או לפחות למסוכנת מאוד.

מכאן מתחילה דילמה שרלוונטית ללא מעט זוגות צעירים. אפשר להמשיך לשכור, להשאיר את הכסף בתיק השקעות ולהוסיף לחיסכון מדי חודש עד שההון יגדל. ואפשר להסתכל על המפה, להתרחק מהאזור שבו רוצים לגור ולגלות שב-1.5 מיליון שקל כבר אפשר לקנות דירה. לא חייבים לעבור אליה: אפשר להשכיר אותה, להמשיך לגור בשכירות וביום שבו יהיה מספיק כסף - למכור ולהשתמש בהון שנצבר כדי לקנות את הדירה שבאמת רציתם.

במילים אחרות, כסף בקיר או כסף בתיק.

האינטואיציה אומרת שלקיר יש יתרון. אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, אתם כבר מחזיקים בדירה. השוכר ישלם לכם, לפחות בחלקו, את המשכנתה, ובינתיים אתם פורעים גם חלק מהקרן. בעוד חמש או שבע שנים הנכס עשוי להיות שווה יותר, יתרת המשכנתה תהיה נמוכה יותר, והפער ביניכם לבין הדירה הרצויה אולי יצטמצם.

אבל המילה "אולי" חשובה כאן. הדירה שקניתם אינה בהכרח עולה יחד עם הדירה שאתם רוצים. בדרך משלמים ריבית, יש עלויות קנייה ומכירה, לעתים יש מס על שכר הדירה, והכסף שהושקע בנכס כבר אינו נזיל כמו תיק השקעות. בנוסף, עצם הרכישה משנה את המעמד שלכם כבעלי דירה ועלולה להשפיע על זכויות והטבות שניתנות לחסרי דירה.

לכן דירת ביניים אינה בהכרח קיצור דרך. כדי לדעת אם היא מקרבת אתכם ליעד צריך לבדוק כמה כסף יהיה לכם ביום שבו תרצו למכור אותה - ולהשוות את הסכום למה שהיה יכול להצטבר אילו המשכתם לחסוך ולהשקיע.

כסף בקיר או כסף בתיק

ניקח זוג עם 500 אלף שקל. הדירה שבה הוא רוצה לגור עולה 2.5 מיליון שקל, אבל כרגע הוא מחליט שלא לקחת את המשכנתה הגדולה שנדרשת לשם כך.

אפשרות אחת היא לקנות דירה ב-1.5 מיליון שקל. אם זו דירתו היחידה, שיעור המימון המרבי שמאפשר בנק ישראל יכול להגיע ל-75%, כך שמבחינת שיעור המימון 500 אלף שקל יכולים להספיק לרכישה כזאת. כמובן, זה עדיין לא אומר שהבנק יאשר את המשכנתה: גם ההכנסה, יכולת ההחזר ונתוני הלווים נבדקים.

האפשרות השנייה היא להשאיר את 500 אלף השקלים בתיק השקעות ולהמשיך לחסוך. כאן אין מינוף של פי שניים או שלושה על ההון, אבל גם אין ריבית על משכנתה, אין עלויות של קנייה ומכירה והכסף נזיל יותר.

כדי להשוות בין האפשרויות אסור להסתכל רק על השאלה מה יעלה יותר - דירה או תיק השקעות. דירה נרכשת בדרך כלל באמצעות חוב, ולכן גם עלייה מתונה יחסית במחיר יכולה לייצר תשואה גבוהה על ההון העצמי. באותה מידה, ירידה במחיר פוגעת בהון העצמי בעוצמה גדולה יותר.

• עלתה מצרפת, קנתה 2 דירות - וחיכתה 33 חודשים למפתח
• שאלות ותשובות על מס רכישה - חלק מדירה, עולים, נכים וביטול עסקה

אם דירה שנקנתה ב-1.5 מיליון שקל עולה ב-10%, נוספו לשוויה 150 אלף שקל. ביחס להון עצמי של 500 אלף שקל זו עלייה של 30% לפני ריבית, מסים והוצאות. אבל אם מחיר הדירה יורד ב-10%, אותם 150 אלף שקל יורדים מהשווי, בזמן שהחוב לבנק אינו יורד יחד איתו.

לא כל הדירות נוסעות באותה רכבת

אחת ההנחות שעליהן נשען הרעיון של דירת ביניים היא שאם שוק הדיור עולה, הדירה שקניתם תשמור עליכם מפני התייקרות הדירה שאתם רוצים. זה נכון רק באופן חלקי.

נניח שהדירה הרצויה עולה היום 2.5 מיליון שקל ודירת הביניים עולה 1.5 מיליון. אחרי חמש שנים הראשונה התייקרה ב-15% ומחירה הגיע ל-2.875 מיליון שקל. דירת הביניים עלתה באותה תקופה רק ב-5%, ל-1.575 מיליון שקל.

ביום הקנייה הפער בין השתיים היה מיליון שקל. חמש שנים אחר כך הוא כבר 1.3 מיליון שקל. החזקתם דירה במשך כל התקופה, ובכל זאת היעד התרחק.

גם התרחיש ההפוך אפשרי. אם דווקא האזור שבו קניתם את דירת הביניים מתפתח מהר יותר, הפער יכול להצטמצם. לכן מי שקונה נכס כדי להשתמש בו כמדרגה אינו מהמר רק על "מחירי הדירות". הוא מהמר גם על היחס בין שני שווקים שונים: זה שבו הוא מסוגל לקנות היום וזה שבו הוא רוצה לגור בעתיד.

• עמלה של 45 אלף שקל או 90 אלף על אותה משכנתה: תשע הרצות במחשבון המיחזור
• אותו פירעון מוקדם, 28,798 שקל במסלול אחד ו-60 שקל בשני

קניתם ב-1.5 מיליון ומכרתם ב-1.8 מיליון - כמה באמת הרווחתם?

עליית הערך היא הנתון שקל ביותר לראות, אבל היא אינה מספרת כמה כסף העסקה באמת ייצרה.

נניח שהדירה שנרכשה ב-1.5 מיליון שקל נמכרה אחרי כמה שנים ב-1.8 מיליון. על הנייר המחיר עלה ב-300 אלף שקל. אלא שבמשך התקופה שולמה ריבית על המשכנתה. היו עלויות משפטיות, ייתכן ששולם תיווך, היו תיקונים ותקופות שבהן הדירה עמדה ריקה, ובמכירה עלולות להיות שוב הוצאות.

הריבית חשובה במיוחד בחשבון הזה. תשלום המשכנתה מורכב מקרן ומריבית. החזר הקרן מגדיל את ההון שלכם ולכן אינו כסף שנעלם: הוא מקטין את החוב לבנק. הריבית, לעומת זאת, היא המחיר ששילמתם על הכסף שלוויתם.

אם הדירה עלתה ב-300 אלף שקל אבל לאורך תקופת ההחזקה שילמתם סכום משמעותי כריבית, אי אפשר להתייחס לכל עליית המחיר כרווח. ככל שהריבית גבוהה יותר וככל שתקופת ההחזקה קצרה יותר, עלות המימון יכולה לנגוס בחלק גדול יותר מעליית הערך.

מהצד השני יש גם הכנסות. הדירה הניבה שכר דירה, וחלק מכל תשלום משכנתה היה כאמור החזר קרן. לכן ביום המכירה צריך לעשות חשבון אחר: לקחת את מחיר המכירה, להפחית את יתרת המשכנתה ואת עלויות העסקה וההחזקה, ולהוסיף את שכר הדירה נטו שהתקבל לאורך התקופה.

רק אז אפשר לראות מה קרה ל-500 אלף השקלים המקוריים. ואת התוצאה הזאת צריך להשוות למה שהיה קורה לאותו סכום אילו נשאר מושקע, אחרי המס על הרווחים ובהנחה שהזוג המשיך להוסיף לחיסכון לאורך הדרך.

קניתם "רק בינתיים"? המדינה כבר רואה בכם בעלי דירה

כאן מגיע מחיר שלא מופיע במחשבון המשכנתה.

ברכישת דירה יחידה קיימות מדרגות מס רכישה מקלות. נכון כיום, על חלק השווי של דירה יחידה עד 1,978,745 שקל לא משולם מס רכישה. המשמעות היא שדירת ביניים במחיר של 1.5 מיליון שקל יכולה, בהתקיים התנאים להגדרת דירה יחידה, להירכש ללא מס רכישה.

אבל הרכישה משנה את נקודת הפתיחה לעסקה הבאה. כשתרצו לקנות את הדירה שבה באמת תגורו, יהיה צורך לבחון אם אתם עדיין עומדים בתנאים לקבלת הטבות המס של בעל דירה יחידה או דירה חליפית, ובאיזה מועד צריך למכור את הדירה הקודמת. אי אפשר להניח שדירת הביניים "לא נחשבת" רק משום שמעולם לא גרתם בה.

יש לכך גם משמעות במימון. בנק ישראל מאפשר שיעור מימון של עד 75% ברכישת דירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה. לכן סדר הפעולות - האם מוכרים קודם, קונים קודם או מחזיקים בשתי הדירות - עשוי להשפיע גם על כמות ההון שתצטרכו להביא לעסקה הבאה.

ויש זכויות שקשה יותר לתמחר

הוויתור האפשרי אינו מסתכם במס או באפשרות להשתתף בהגרלות.

מי שמוגדר חסר דירה ועומד בתנאים נוספים עשוי להיות זכאי גם לסיוע ממשלתי בשכר דירה. הסיוע אינו ניתן לכל מי שאין בבעלותו דירה: הזכאות וגובה הסכום תלויים בין היתר בהרכב המשפחה, בהכנסות ובתנאים שקובע משרד הבינוי והשיכון. במקרים מסוימים הוא יכול להגיע לכ-1,170 שקל בחודש.

זה כבר כסף שצריך להכניס לחשבון. סיוע של 1,170 שקל בחודש הוא 14,040 שקל בשנה. זוג שהיה זכאי לסכום כזה במשך חמש שנים עשוי לקבל בתקופה הזאת יותר מ-70 אלף שקל. רכישת דירה יכולה לשנות את מעמדו כחסר דירה ולשלול את הזכאות, ולכן גם הסכום הזה הוא חלק מהמחיר האפשרי של רכישת דירת ביניים.

לכך מצטרפת תוכנית "דירה בהנחה", שבה ההגרלות הראשונות מיועדות לחסרי דירה, בעוד משפרי דיור יכולים להשתתף בהגרלות המשך שהוגדרו עבורם. כאן קשה יותר להצמיד לזכאות תג מחיר: זוג יכול לקנות דירת ביניים ולא להפסיד דבר משום שממילא לא היה זוכה בהגרלה, אבל הוא מוותר על האפשרות להתמודד על רכישה בתנאים מועדפים.

לכן "חסר דירה" הוא לא רק תיאור של מי שעדיין לא קנה. במקרים מסוימים זה מעמד שיש לו שווי כלכלי. לפני שמוותרים עליו כדי לקנות נכס זמני, צריך לבדוק אילו זכויות קיימות היום ומה מהן יאבד בעקבות הרכישה.

ומה עם שכר הדירה?

לכאורה זה היתרון הגדול של דירת הביניים. הזוג ממשיך לשכור במקום שבו הוא רוצה לחיות, אבל במקביל הופך למשכיר בעצמו.

אלא שגם כאן צריך לעבוד עם נטו ולא עם ברוטו. משכר הדירה צריך להפחית תקופות ללא שוכר, תיקונים, ביטוח והוצאות אחרות של בעל הנכס. בהתאם לגובה ההכנסה ולנסיבות קיימים גם מסלולי מיסוי שונים להכנסה מהשכרת דירת מגורים, ובהם מסלול של תשלום מס בשיעור 10% ללא ניכוי הוצאות.

יש גם הסדר רלוונטי במיוחד לתרחיש שלנו: בתנאים הקבועים בחוק, בעל דירה יחידה שמשכיר אותה ובמקביל שוכר לעצמו דירת מגורים אחרת בישראל יכול לקזז את הוצאות השכירות מהכנסות השכירות לצורך המסלול הרלוונטי, עד לתקרה הקבועה בחוק. לכן גם כאן התשובה אינה פשוט "יש שכר דירה, אז הוא מממן את המשכנתה".

צריך לבדוק כמה באמת נשאר ממנו.

ככל שהדרך קצרה יותר, דירת הביניים צריכה לעבוד קשה יותר

יש הבדל בין זוג שחסרים לו עוד 200 אלף שקל לבין זוג שהדירה הרצויה רחוקה ממנו במיליון שקל.

אם אתם מעריכים שבתוך שנתיים תוכלו להגיע להון הדרוש, קנייה ומכירה של נכס בדרך עלולות להיות מסורבלות ויקרות. בתוך תקופה קצרה צריך שהדירה תעלה מספיק כדי לכסות את עלויות העסקה, את הריבית ואת הסיכון שלקחתם. בנוסף, אתם תלויים במצב שוק הדיור בדיוק במועד שבו תרצו למכור.

אם ממילא מדובר באופק של שבע או עשר שנים, החשבון משתנה. יש יותר זמן לפרוס את עלויות העסקה, יותר שנות שכירות שיכולות להיכנס מהנכס ויותר זמן להתמודד עם תקופה חלשה בשוק בלי להיאלץ למכור דווקא בה.

לכן אחת השאלות הראשונות שצריך לשאול היא לא "איזו דירה אני יכול לקנות ב-500 אלף שקל הון עצמי", אלא "מתי אני מעריך שאוכל לקנות את הדירה שאני באמת רוצה".

חמש שנים מהיום: איפה יהיו 500 אלף השקלים?

עד עכשיו פירקנו את היתרונות והחסרונות, אבל בסוף צריך לחזור לשאלה שממנה התחלנו: איזה מסלול עשוי לקרב את הזוג מהר יותר לדירה שהוא באמת רוצה.

נחזור לזוג עם 500 אלף שקל. במסלול הראשון הוא קונה דירה ב-1.5 מיליון שקל ולוקח משכנתה של מיליון שקל. במסלול השני הוא ממשיך לשכור ומשאיר את 500 אלף השקלים בתיק השקעות. בשני המקרים נניח שהזוג ממשיך לגור באותה דירה שכורה, כך שההוצאה הזאת קיימת בשני המסלולים ואינה זו שמכריעה את ההשוואה.

במסלול הנדל"ן צריך לחשב את שווי הדירה בעוד חמש שנים, להפחית ממנו את יתרת המשכנתה ואת עלויות הקנייה והמכירה, ולהוסיף את שכר הדירה נטו שהתקבל בתקופה. צריך להביא בחשבון גם את הריבית ששולמה לבנק, תיקונים ותקופות שבהן הנכס לא היה מושכר. אם הזוג היה זכאי לסיוע בשכר דירה ואיבד אותו בעקבות הרכישה, גם זה נכנס לצד העלויות.

במסלול השני, 500 אלף השקלים נשארים מושקעים. כאן צריך לחשב את התשואה שהצטברה אחרי מס ולהוסיף את החיסכון השוטף. מנגד, אין הכנסה משכר דירה ואין מינוף שמאפשר ליהנות מעליית מחיר של נכס ששווה פי כמה מההון שהושקע.

נניח, לצורך המחשה בלבד, שהדירה עולה בממוצע ב-3% בשנה. אחרי חמש שנים דירה שנרכשה ב-1.5 מיליון שקל תהיה שווה כ-1.74 מיליון שקל. זו עליית שווי של כ-239 אלף שקל, אבל היא עדיין אינה הרווח: צריך להביא בחשבון את עלות המימון והעסקה, ומולה עומדות ההכנסות מהשכירות והירידה ביתרת המשכנתה.

אם באותן חמש שנים תיק השקעות של 500 אלף שקל משיג תשואה ממוצעת של 5% בשנה, לפני מס וללא הפקדות נוספות, הוא יצמח לכ-638 אלף שקל. גם כאן 138 אלף השקלים שנוספו אינם כולם כסף נטו, משום שבמימוש השקעות עשוי לחול מס על הרווחים.

שינוי קטן בהנחות יכול להפוך את התוצאה. אם הדירה עולה מהר יותר, המינוף עובד לטובת הרוכשים והפער יכול לגדול במהירות. אם מחירי הדירות מדשדשים והריבית על המשכנתה גבוהה, תיק ההשקעות עשוי לצאת קדימה. ואם הזוג מוותר בעקבות הרכישה על סיוע של 1,170 שקל בחודש, בהנחה שהיה זכאי לו לאורך כל התקופה, מדובר בעוד 70,200 שקל בחמש שנים שצריך להכניס לחשבון.

אבל גם אחרי שעושים את כל החשבון הזה חסר נתון אחד: מה קרה למחיר הדירה שרציתם מלכתחילה. אם היא עלתה מהר יותר מדירת הביניים ומההון שצברתם, אפשר לסיים את חמש השנים עם יותר כסף ובכל זאת להיות רחוקים יותר מהיעד. אם הפער הצטמצם, דירת הביניים אכן עשתה את העבודה שלשמה נקנתה.

וזה אולי הנתון החשוב ביותר: אין תשואה אחת שבה "נדל"ן מנצח" ותשואה אחרת שבה "שוק ההון מנצח". התוצאה תלויה גם בריבית על המשכנתה, בשכר הדירה שאפשר לקבל, במסים, במשך ההחזקה ובמחיר שבו יהיה אפשר למכור דווקא כשיגיע הזמן לקנות את הדירה הבאה.

לכן לפני שקונים דירה רק כמדרגה, כדאי לעשות את התרגיל הזה עם המספרים האמיתיים שלכם: מחיר הנכס, המשכנתה שתידרש, שכר הדירה הצפוי, הזכויות שתאבדו, הזמן שבו אתם מעריכים שתצטרכו את הכסף - ובעיקר המחיר הצפוי של הדירה שאליה אתם רוצים להגיע. רק אז אפשר להשוות את התוצאה לחלופה של השארת ההון מושקע והמשך החיסכון.

אז מה עדיף?

אין כאן מנצח קבוע. דירת ביניים יכולה לעבוד היטב אם היא נקנית במחיר נכון, מניבה שכירות סבירה, עלויות המימון אינן כבדות מדי ויש מספיק זמן להחזיק בה. היא יכולה להיות יעילה במיוחד אם המחיר שלה נע לאורך זמן באופן דומה למחיר הדירה שאליה רוצים להגיע.

אבל היא יכולה גם לעכב אתכם. אם קניתם באזור שמחיריו נותרו במקום בזמן שהיעד התייקר, אם הריבית אכלה חלק גדול מהתשואה, אם נאלצתם למכור בזמן לא נוח או אם איבדתם בדרך הטבה בעלת ערך - העובדה ש"הייתה לכם דירה" לא בהכרח קידמה אתכם.

גם תיק השקעות אינו פתרון נטול סיכון. שוק ההון יכול לרדת בדיוק כשאתם זקוקים לכסף, ותשואה של שנים קודמות אינה מבטיחה דבר לגבי השנים הבאות. היתרון שלו הוא אחר: פיזור, נזילות והיכולת להגדיל את ההון בלי לקשור אותו לנכס אחד, בעיר אחת ועם משכנתה אחת.

בסופו של דבר, השאלה אינה אם נדל"ן עדיף על שוק ההון. עבור הזוג בדוגמה יש יעד מאוד מסוים: דירה של 2.5 מיליון שקל שהוא רוצה לקנות בעתיד. לכן המדד להצלחה פשוט יותר - איזו מהאפשרויות צפויה להשאיר אותו במועד הרכישה עם יותר הון ביחס למחיר של אותה דירה.

דירת הביניים היא מדרגה רק אם היא באמת מקצרת את הדרך. אחרת, היא יכולה להיות דירה שלא רציתם, שקניתם כדי להגיע לדירה שרציתם - ושילמתם בדרך לא מעט כדי לגלות שהיעד עדיין מחכה לכם.