תמהיל משכנתה: 5,728 שקל מפרידים בין שניים, ועלייה אחת בפריים הופכת את הסדר

5,728 שקל הוא כל ההפרש בין שני תמהילי משכנתה על מיליון שקל ל-25 שנה, כל עוד הריבית נשארת במקומה. התמהיל שמשקלו כבד בפריים מסתכם ב-1,668,215 שקל החזר כולל ומנצח, והמתחרה הקרוב אליו יקר ממנו בפחות מ-6,000 שקל.

1.5 נקודות אחוז של עלייה בפריים מספיקות כדי להפוך את הסדר לגמרי. בתרחיש הזה התמהיל השני נעשה הזול יותר, ובפער של 67,162 שקל, כלומר יותר מפי אחד עשר מההפרש המקורי. ההפרש הראשון הוא רעש סטטיסטי, והשני הוא הסכום שמצדיק החלטה.

משווה תמהילים שעלה לאתר מציג את שני המצבים באותו מסך, כך שהתוצאה השקטה והתוצאה בתרחיש הקיצון נמדדות זו מול זו. זהו בדיוק החישוב שנעשה בסניף על דף אחד בלבד, בדרך כלל בתרחיש הנוח.

שלושה תמהילים מוגדרים מראש בכלי, וכל אחד מהם פתוח לעריכה: אחוז המשקל של כל מסלול, הריבית שלו ומספר השנים. סכום ההלוואה והתקופה משותפים לכל השלושה, ולכן ההשוואה נשארת נקייה ומודדת את ההרכב בלבד.

מסלול הפריים נע עם ריבית בנק ישראל, שעומדת היום על 3.25%, ומייצר פריים של 4.75%. שמונה החלטות ריבית בשנה מגיעות ישר להחזר החודשי במסלול הזה, ולכן משקל כבד בו מוזיל את ההלוואה בתקופות של ריבית יורדת ומייקר אותה כשהכיוון מתהפך. מסלול הפריים ושמונה החלטות הריבית בשנה מפרט את לוח הזמנים.

המסלול הקבוע השקלי נועל ריבית לכל התקופה במחיר ריבית התחלתית גבוהה יותר, והוא גם זה שמייצר את עמלת ההיוון בפירעון מוקדם. הצמוד למדד מתחיל נמוך ומוסיף את ההצמדה לקרן, כך שהיתרה עצמה תופחת לאורך הדרך גם כשמשלמים כל חודש בזמן.

תרחיש הריבית הוא השדה שהופך את הכלי מטבלה למבחן. הוא מזיז את הפריים למעלה או למטה בנקודות אחוז ומריץ מחדש את שלושת התמהילים, כך שהשאלה מפסיקה להיות איזה תמהיל זול היום ונעשית איזה תמהיל שורד עלייה. ריבית קבועה מול משתנה, ופער של 835 שקל בחודש בוחנת את אותה התלבטות ברמת המסלול הבודד.

טבלת התוצאות מציגה לכל תמהיל את ההחזר החודשי ההתחלתי, סך ההחזר וסך הריבית. העמודה האחרונה היא המעניינת: שני תמהילים עם החזר חודשי כמעט זהה נפרדים לעיתים בעשרות אלפי שקלים בריבית מצטברת, וההפרש מתגלה כשמסתכלים על כל התקופה במקום על החודש הראשון.

משקל כבד במסלול הקבוע קונה יציבות, ומייצר מחיר שנשאר מחוץ לטבלה. אותה יציבות היא שמולידה את עמלת ההיוון ביום שבו מוכרים את הדירה או ממחזרים, וסכומה מגיע לעיתים לכמה אלפי שקלים ולעיתים לעשרות אלפים. תמהיל שנבחר לפי סך ההחזר בלבד מפספס את הרכיב הזה לגמרי.

• צעירים קונים דירה עם עזרת ההורים: מתנה, הלוואה או ערבות
• הקפאון בנדל"ן: היקף המשכנתאות שנלקחו בספטמבר נחתך ב-20% ל-8.7 מיליארד שקל

שלושה סלים אחידים מוצעים כיום בכל הבנקים בעקבות רפורמת השקיפות, ולצידם הרכב חופשי שהלווה בונה בעצמו. מגבלת הרגולציה קובעת שלכל היותר שני שלישים מהמשכנתה יהיו במסלולים בריבית משתנה, ולפחות שליש בריבית קבועה, כך שהמרחב לתמרון תחום מראש.

ההכרעה בין התמהילים תלויה בשאלה שנשארת מחוץ לכל מחשבון: לאן הולכת הריבית בחמש השנים הקרובות. ההחלטה המוניטרית הבאה של בנק ישראל צפויה באוקטובר, ואחריה יתעדכן הפריים לפי אותו מרווח קבוע של 1.5 נקודות אחוז.