שלושה תמהילים זה מול זה תחת תרחישי ריבית ומדד, נכון לספטמבר 2026
תרחיש לבדיקה
ריבית הפריים היום 4.75%, אחרי ריבית בנק ישראל של 3.25%. תרחיש הבסיס מניח שהיא נשארת שם.
שלושת התמהילים, ניתן לערוך
מסלול
תמהיל א, מאוזן
תמהיל ב, פריים כבד
תמהיל ג, שמרני
תמהיל א
תוצאות בתרחיש הנבחר
תמהיל
החזר חודשי ראשון
החזר חודשי מקסימלי
סך תשלומים
סך ריבית והצמדה
סך התשלומים, השוואה
●לפחות שליש בריבית קבועה. בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מהמשכנתה יהיה במסלול ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, כדי להגביל את החשיפה לשינויי ריבית.
●עד שני שלישים בפריים. מסלול הפריים מוגבל לשני שלישים מסך ההלוואה. עד 2020 המגבלה הייתה שליש, והרחבתה שינתה את מבנה התמהילים בישראל.
●תקופה מקסימלית 30 שנה. הארכה מעבר לכך אינה מותרת, וגם בתוך התקופה הבנקים בוחנים את גיל הלווה בסיום ההלוואה.
●החזר חודשי עד 50% מההכנסה. זו התקרה הרגולטורית, אך רוב הבנקים עוצרים בפועל סביב 35% עד 40%, ומעל 40% נדרשת הקצאת הון גבוהה יותר שמייקרת את הריבית.
●שיעור מימון: עד 75% לרוכשי דירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% למשקיעים ולרוכשי דירה נוספת.
למה זה לא רק חישוב: תמהיל אינו רק אופטימיזציה של ריבית. הוא בחירה בין ודאות לגמישות. פריים זול יותר היום אך חשוף לכל החלטת ריבית, וקבועה לא צמודה יקרה יותר אך ננעלת לשלושים שנה, וגם גוררת עמלת היוון ביציאה.
איך לקרוא את ההשוואה: ההחזר החודשי הראשון הוא מה שרואים בהצעה מהבנק. ההחזר המקסימלי בתרחיש הוא מה שעלול לקרות בפועל. הפער ביניהם הוא הסיכון שאתם לוקחים.
המסלול הצמוד: הריבית הנקובה בו נמוכה, אבל קרן ההלוואה עצמה גדלה עם המדד. בתרחיש האינפלציה הכלי מגלם את עליית הקרן, ולכן סך התשלומים קופץ אף שהריבית לא זזה.
הפריים אינו קבוע: ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. הבנק מוסיף או מפחית מרווח אישי, ולכן הריבית בפועל שלכם שונה מהפריים המפורסם. הזינו את הריבית שהוצעה לכם בפועל.
מה הכלי לא כולל: עמלות פתיחת תיק, ביטוח חיים וביטוח מבנה, נקודות יציאה במסלולים משתנים, פירעונות מוקדמים מתוכננים ותרחישים משולבים של ריבית ומדד יחד.
בקשו שלוש הצעות: הפער בין בנקים על אותו תמהיל בדיוק מגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. ההשוואה כאן שימושית רק אחרי שיש בידכם ריביות אמיתיות משני בנקים לפחות.
● ריבית בנק ישראל 3.25% וריבית הפריים 4.75%, נכון לספטמבר 2026 ● הריביות בטבלה הן ברירת מחדל מייצגת. יש להחליף אותן בריביות שהוצעו לכם בפועל ● תרחיש האינפלציה מגלם את עליית הקרן במסלול הצמוד בקירוב, לפי מקדם מצטבר לאורך התקופה, ואינו לוח סילוקין חודשי מלא ● תרחישי הפריים מניחים שינוי חד־פעמי אחרי שנה שנשאר בתוקף עד סוף התקופה ● החישוב אינו כולל ביטוחים, עמלות פתיחת תיק, נקודות יציאה ופירעונות מוקדמים ● זהו אומדן בלבד ואינו ייעוץ משכנתאות ● מקור: בנק ישראל, הוראות ניהול בנקאי תקין 329