משווה תמהילים: איזה מבנה משכנתא יעלה פחות
שלושה תמהילים זה מול זה תחת תרחישי ריבית ומדד, נכון לספטמבר 2026. ברירת המחדל: סכום המשכנתא 1,200,000 שקל, תקופה 25 שנים. ריבית בנק ישראל 3.25% וריבית הפריים 4.75%. תרחיש הבסיס מניח שהפריים נשאר שם. שלושת התמהילים עומדים בכללי בנק ישראל ומסתכמים ב-100%.
| מסלול | תמהיל א מאוזן, אחוז ואז ריבית | תמהיל ב פריים כבד | תמהיל ג שמרני |
|---|
| פריים | 33% ב-4.35% | 60% ב-4.35% | 25% ב-4.35% |
| קבועה לא צמודה | 34% ב-4.60% | 34% ב-4.60% | 75% ב-4.60% |
| משתנה צמודת מדד | 33% ב-3.30% | 6% ב-3.30% | 0% ב-3.30% |
תרחיש בסיס
בתרחיש הבסיס התמהיל הזול הוא תמהיל ב, פריים כבד, בפער של 6,874 שקל מתמהיל ג.
| תמהיל | החזר חודשי ראשון | החזר חודשי מקסימלי | סך תשלומים | סך ריבית והצמדה |
|---|
| תמהיל א, מאוזן | 6,399 שקל | 7,489 שקל | 2,065,048 שקל | 865,048 שקל |
| תמהיל ב, פריים כבד | 6,585 שקל | 6,783 שקל | 2,001,858 שקל | 801,858 שקל |
| תמהיל ג, שמרני | 6,696 שקל | 6,696 שקל | 2,008,732 שקל | 808,732 שקל |
תרחיש פריים עולה ב-1.5 נקודות אחוז
תרחיש הידוק מוניטרי: ריבית הפריים עולה ב-1.5 נקודות אחוז ונשארת שם. המסלול הקבוע אינו מושפע. התמהיל הזול הוא תמהיל ג השמרני, בפער של 80,594 שקל מתמהיל א. ההחזר בתמהיל א עולה מ-6,399 ל-7,837 שקל.
| תמהיל | החזר חודשי ראשון | החזר חודשי מקסימלי | סך תשלומים | סך ריבית והצמדה |
|---|
| תמהיל א, מאוזן | 6,399 שקל | 7,837 שקל | 2,165,194 שקל | 965,194 שקל |
| תמהיל ב, פריים כבד | 6,585 שקל | 7,415 שקל | 2,183,942 שקל | 983,942 שקל |
| תמהיל ג, שמרני | 6,696 שקל | 6,959 שקל | 2,084,600 שקל | 884,600 שקל |
תרחיש פריים יורד ב-1 נקודת אחוז
תרחיש המשך הפחתות: ריבית הפריים יורדת בנקודת אחוז נוספת, בהתאם לתחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל לריבית של כ-3% ברבעון השני של 2027, כלומר פריים של כ-4.5%. התמהילים כבדי הפריים מרוויחים. הזול הוא תמהיל ב.
| תמהיל | החזר חודשי ראשון | החזר חודשי מקסימלי | סך תשלומים | סך ריבית והצמדה |
|---|
| תמהיל א, מאוזן | 6,399 שקל | 7,489 שקל | 2,002,621 שקל | 802,621 שקל |
| תמהיל ב, פריים כבד | 6,585 שקל | 6,783 שקל | 1,888,353 שקל | 688,353 שקל |
| תמהיל ג, שמרני | 6,696 שקל | 6,696 שקל | 1,961,438 שקל | 761,438 שקל |
תרחיש אינפלציה 3.5% לשנה
המדד עולה ב-3.5% בשנה. הקרן במסלול הצמוד גדלה בהתאם, גם אם הריבית לא זזה. ההחזר הראשון כמעט אינו משתנה, אבל סך התשלומים קופץ. הזול הוא תמהיל ג, שאין בו מסלול צמוד.
| תמהיל | החזר חודשי ראשון | החזר חודשי מקסימלי | סך תשלומים | סך ריבית והצמדה |
|---|
| תמהיל א, מאוזן | 6,399 שקל | 9,044 שקל | 2,232,374 שקל | 1,032,374 שקל |
| תמהיל ב, פריים כבד | 6,585 שקל | 7,066 שקל | 2,032,281 שקל | 832,281 שקל |
| תמהיל ג, שמרני | 6,696 שקל | 6,696 שקל | 2,008,732 שקל | 808,732 שקל |
תרחישי הפריים מניחים שינוי חד-פעמי אחרי שנה שנשאר בתוקף עד סוף התקופה. תרחיש האינפלציה מגלם את עליית הקרן במסלול הצמוד בקירוב, לפי מקדם מצטבר לאורך התקופה, ואינו לוח סילוקין חודשי מלא. מדד הבסיס בחישוב הצמוד כשאין תרחיש אינפלציה: 1.8% לשנה.