ריבית קבועה מול משתנה במשכנתא: אותה הלוואה, פער של 835 שקל בחודש
מיליון שקל ל-25 שנה. אותה הלוואה בדיוק פותחת בהחזר חודשי של 4,953 שקל במסלול אחד ושל 5,788 שקל במסלול אחר, לפי הריביות הממוצעות שמפרסם בנק ישראל, והפער הזה מקפל בתוכו את כל תורת מסלולי הריבית. שתי שאלות מגדירות כל מסלול: האם הריבית נעולה לכל חיי ההלוואה או מתעדכנת בדרך, והאם הקרן צמודה למדד המחירים או נשארת שקלית. משתי התשובות נולדים ארבעה צירופים עיקריים, ולכל אחד מהם מחיר פתיחה, סיכון והתנהגות משלו.
הקבועות: ודאות שנקנית בכסף
קל״צ, ריבית קבועה במסלול שקלי, היא היציבה מכולן: הריבית נסגרת ביום החתימה וההחזר זהה בכל אחד מ-300 החודשים, יקרה בשוק אשר יקרה. הריבית הממוצעת במסלול הזה עומדת לפי בנק ישראל על כ-4.9% בהלוואות ל-20 שנה ומעלה, ולפיה מיליון שקל מתורגמים להחזר של 5,788 שקל בחודש על פי לוח שפיצר, שיטת החישוב הנפוצה במשכנתאות. הסכום הכולל שמשולם לאורך התקופה מתקרב ל-1.74 מיליון שקל, והוודאות הזאת מתומחרת: הקל״צ נושאת כמעט תמיד את הריבית הגבוהה בתמהיל.
אותו מיליון בקל״צ של 4.9% עולה 6,544 שקל בחודש כשפורסים אותו על 20 שנה, 5,788 שקל על 25 שנה ו-5,307 שקל על 30 שנה - אורך התקופה מזיז את המשוואה כמו הריבית עצמה. ההחזר יורד ככל שמותחים את ההלוואה, אבל סך התשלום מטפס: כ-1.57 מיליון שקל בגרסה הקצרה מול כ-1.91 מיליון בארוכה.
ק״צ, ריבית קבועה על קרן צמודה למדד, נראית זולה בהרבה: כ-3.4% בממוצע לפי בנק ישראל, והחזר פותח של 4,953 שקל. ההנחה מתפוגגת כשמסתכלים על הקרן. מדד שנתי של 3%, לשם המחשה, מגדיל את יתרת החוב הצמודה, ההחזר מטפס בעקבותיה לסביבות 5,100 שקל בתוך שנה, ובשנים הראשונות יתרת החוב עשויה לגדול למרות התשלומים השוטפים.
רכיב צמוד של 300 אלף שקל צובר, במדד שנתי של 3%, כ-9,000 שקל הצמדה על הקרן בשנה הראשונה, עוד לפני הריבית עצמה; חלק מהסכום נבלע בתשלומים השוטפים, והיתרה מצטרפת לחוב.
בריבית שקלית הבנק מגלם מראש את האינפלציה הצפויה, ובצמודה הוא גובה אותה בפועל, שקל אחרי שקל, דרך הקרן - זה כל ההבדל בתמחור בין שני הענפים. כשהאינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות, הצמודה משתלמת בדיעבד; כשהיא גבוהה מהן, השקלית מתגלה כעסקה הטובה. הפער בין ממוצעי בנק ישראל, כ-1.5%, הוא בקירוב שיעור האינפלציה השנתי שהשוק מגלם קדימה, ועל פני 25 שנים ההימור הזה שווה עשרות אלפי שקלים לכל כיוון.
מי שפורע מסלול קבוע בתקופה שבה ריביות השוק ירדו מתחת לריבית הנעולה צפוי לעמלת היוון, פיצוי לבנק על הפער שנוצר. ככל שהריבית שנסגרה גבוהה יותר והשנים שנותרו רבות יותר, העמלה תופחת, ולכן נהוג לשקלל גם את תרחיש היציאה, מכירה או פירעון מוקדם, עוד ביום הרכבת התמהיל.
המשתנות: פריים, עוגנים ותחנות יציאה
ריבית בנק ישראל עומדת היום על 3.5%, אחרי שתי הפחתות רצופות, והפריים גבוה ממנה תמיד ב-1.5%, כלומר 5.0%. הבנקים מלווים במרווח מתחת לפריים, ומרווח של פריים מינוס 0.9 לשם המחשה מייצר ריבית של 4.1% והחזר של 5,334 שקל על אותו מיליון. ההחזר הזה נושם: הפחתה נוספת של רבע אחוז תוריד אותו לכ-5,196 שקל, חיסכון של 138 שקל בחודש, והעלאה תוסיף סכום דומה. המנגנון המלא, כולל מה קובע את המרווח, מפורט במדריך מסלול הפריים וריבית בנק ישראל.
משתנה כל חמש שנים, בגרסה צמודה או שקלית, היא דרך הביניים: הריבית נגזרת מעוגן חיצוני, בדרך כלל תשואות אג״ח, ומתעדכנת בתחנות שנקבעו מראש. בגרסה הצמודה, ריבית של 3.6% לשם המחשה פותחת בהחזר של 5,060 שקל, ובשקלית ריבית של 4.6% פותחת ב-5,615 שקל, כשבכל תחנה ההחזר נקבע מחדש לפי העוגן של אותו רגע. לתחנות ערך נוסף: בהן אפשר לפרוע או לשנות מסלול בעלות מופחתת, ולכן הן מועד טבעי לבחון מיחזור של המשכנתא.
- שלוש עמלות עומדות בין הלווה לפירעון מוקדם - והגדולה נולדת
- יועץ משכנתא: מתי אלפי השקלים מחזירים את עצמם ומתי מגיעים
מדד אפסי משאיר את ההחזר הצמוד במקומו, וירידת ריבית מוזילה את הפריים ואת המשתנות בתחנות - הכיוון עובד גם לטובת הלווה. מסלול שמסוגל להתייקר הוא גם המסלול שמסוגל להוזיל, ולכן נהוג לבחון את משקלו מול יציבות ההכנסה: שכר קבוע ותקציב מתוח מתיישבים בדרך כלל עם קיבוע רחב, והכנסה גמישה עם רזרבות מאפשרת לספוג תנודות.
מגבלת השליש: הכלל שמעצב כל תמהיל
הוראת בנק ישראל קובעת ששליש לפחות מכל משכנתא יינתן בריבית קבועה, ומאז 2021 רכיב הפריים יכול להגיע עד שני שלישים מההלוואה. הכלל נולד בעקבות תקופת הריביות האפסיות, כשהלוואות שלמות ישבו על פריים והתנודתיות איימה על יכולת ההחזר של משקי הבית; הקיבוע הכפוי הוא כרית הביטחון שהרגולטור בנה לתוך המערכת. המשמעות המעשית: כל לווה מחזיק בהכרח שילוב של מסלולים, והשאלה האמיתית היא המינונים. הרכבת תמהיל המשכנתא היא הזירה שבה ההבדלים שתוארו כאן הופכים להחלטות בשקלים, ואת מקומה בתוך התהליך כולו, מההון העצמי ועד הרישום, ממפה המדריך הגדול למשכנתא בישראל.
רוכשי דירה ראשונה פוגשים לפעמים גם מסלולים ייעודיים בריבית מוזלת וקבועה מראש, במסגרת תוכניות ממשלתיות (להרחבה: מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה). ולמי שמתלבט בין הקצוות יש מספר אחד לזכור: בהנחה שהריביות נשארות במקומן לאורך כל התקופה, לשם המחשה, הפער המצטבר בין קל״צ של 4.9% לפריים של 4.1% על מיליון שקל ל-25 שנה מגיע לכ-136 אלף שקל.
