מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה: תעודת זכאות, הגרלות ותוכניות הדיור

מה פעיל היום ומה כבר הסתיים

תוכניות הדיור המסובסד בישראל התחלפו כמה פעמים בעשור האחרון, וחלק גדול מהמידע ברשת מתאר מסלולים שכבר נסגרו. הבדיקה הראשונה היא לוודא שהתוכנית עדיין קיימת.

נכון לתחילת אוגוסט 2026, השם שתחתיו המדינה משווקת דירות מסובסדות הוא דירה בהנחה, שם כולל לכמה מסלולים: מחיר מטרה, מחיר מופחת, פרויקטים ותיקים שנמכרו בשעתם תחת השם מחיר למשתכן, ומסלול דירה להשכיר. השם מחיר למשתכן ממשיך להופיע בשיח, אך הגרלות חדשות מתפרסמות היום תחת המותג דירה בהנחה.

התוכנית פועלת בגלים ולא ברצף. ההגרלה האחרונה, הגרלה 11, נסגרה להרשמה במאי 2026, הוגרלה בסוף יולי ותוצאותיה פורסמו בתחילת אוגוסט. במועד כתיבת המדריך אין הרשמה פתוחה להגרלה הבאה ומועד לפתיחתה טרם פורסם, ולכן חובה לבדוק מחדש באתר ההרשמה של משרד הבינוי והשיכון. שאר שלבי הרכישה, מהבדיקה התקציבית ועד המפתח, מרוכזים במדריך רכישת דירה בישראל.

תעודת זכאות: מי מקבל ואיך מחשבים ניקוד

תעודת זכאות היא מסמך של משרד הבינוי והשיכון שמאשר שאתם נכללים באוכלוסייה שהמדינה מסייעת לה בדיור. את הבקשה מגישים דרך בנק למשכנתאות מורשה או חברת הרשמה, האגרה היא כמה עשרות שקלים, והתעודה מגיעה בתוך כשבוע.

התוקף מוגבל: שנה אחת מיום הגשת הבקשה למשכנתה ולסיוע בשכר דירה, וארבע שנים לדיור ציבורי. אפשר לחדש בסניף הבנק, ומי שמוציא תעודה מוקדם מדי עלול לגלות שהיא פקעה בדיוק כשהוא חותם חוזה.

הזכאות נמדדת בניקוד, וסף הכניסה עומד על כ-600 נקודות. השנה הראשונה לנישואין מזכה בכ-250 נקודות וכל שנה נוספת מוסיפה כ-50; הילד הראשון מוסיף כ-350, השני כ-150 וכל ילד נוסף כ-100; כל אח ואחות מוסיפים כ-50; ויש תוספות בגין שירות צבאי או לאומי ובגין מוגבלות. רכישה ביישוב באזור עדיפות לאומית א' מזכה בפועל בכ-1,500 נקודות גם למי שצבר פחות, ועולים חדשים נמדדים בסולם נפרד עם מינימום של כ-1,700 נקודות בשנה הראשונה וכ-1,800 אחריה. החישוב המחייב נעשה בבנק מול נתוני המשרד.

מה התעודה שווה בפועל

התעודה אינה כסף אלא מפתח לשלוש הטבות.

הלוואת זכאות. חלק מהמשכנתה שמגיע מכספי המדינה, בריבית קבועה וצמודה למדד שנקבעת כ-0.5% מתחת לריבית הממוצעת בשוק ואינה עולה על 3%. הסכום נגזר מהניקוד וממיקום הדירה, ונע בין עשרות אלפי שקלים לכ-200 אלף שקל. ההלוואה נלקחת דרך הבנק ומשולבת בתמהיל הכולל, כמוסבר במדריך מסלולי המשכנתה והתמהיל.

מענק אזורי עדיפות. רוכשים ביישובי עדיפות לאומית זכאים למענק של 40 עד 60 אלף שקל, בהתאם ליישוב ולתנאים.

פטור מעמלת פירעון מוקדם. הלוואת הזכאות פטורה מעמלת היוון בפירעון מוקדם, כך שאפשר לסלק אותה או למחזר אותה בלי הקנס שנלווה למסלול בנקאי צמוד רגיל. יתרה מזו, עצם קיומה בתמהיל מקטין את עמלות הפירעון גם על יתר המסלולים.

• 84 אלף דירות מחפשות קונה: כך חושפים את המחיר האמיתי שהיזם מוכן לקבל
• ניהלה קרב סרק על חניה ותשלם הוצאות בסך 525,000 שקל

חסר דירה מול משפר דיור

ההגדרה הזאת קובעת אם אתם בכלל בתוך המשחק. חסר דירה, לצורך ההגרלות, הוא מי שלא הייתה בבעלותו דירה או יותר משליש דירה בשלוש השנים שקדמו לבקשה, שלא החזיק דירה בדמי מפתח באותן שנים, ושאין בידיו זכויות בקרקע למגורים, בדירה בבנייה או דרך קבוצת רכישה.

לצד תנאי הרכוש יש תנאי מעמד: זוגות נשואים או מי שנישואיהם צפויים בתוך שלושה חודשים, הורים לילד עד גיל 21, יחידים מגיל 35, ויחידים מגיל 21 בעלי מוגבלות מסוימת.

משפרי דיור הם בעלי דירה אחת שרוצים להחליף אותה. הם אינם מתחרים בהגרלה הראשית אלא בהגרלות משנה על דירות שנותרו בלי זוכים, ומי שזוכה מתחייב למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים ממועד האכלוס. חלון המכירה הזה משיק לחלון שקובע את מדרגות המס, ושווה להצליב את שניהם דרך כללי מס הרכישה למשפרי דיור.

דירה בהנחה: המסלולים וגובה ההנחה

בכל המסלולים המדינה משווקת ליזם קרקע במחיר מוזל, והיזם מחויב למכור לזוכים במחיר נמוך ממחיר השוק.

במחיר מטרה, המסלול המרכזי בהגרלות האחרונות, ההנחה עומדת על 20% ממחיר הדירה בתקרה של 300 אלף שקל, כך שגם בדירה יקרה במיוחד ההנחה נעצרת שם. במחיר מופחת ובפרויקטים ותיקים של מחיר למשתכן ההנחה נגזרת מגובה הסבסוד על הקרקע ומשתנה מפרויקט לפרויקט, ובפריפריה היא נוטה להיות גדולה יותר מאשר במרכז.

• 40 אלף שקל למ״ר בבניינים ישנים: ההתחדשות מייקרת את רמת אליהו
• 4.2 מיליון שקל לארבעה חדרים: למה כמעט לא נמכרות דירות בתל ברוך צפון?

ההרשמה מתבצעת באתר הממשלתי, מותנית בתעודת זכאות בתוקף ומאפשרת לבחור עד שלוש ערים. הדירות הן דירות קבלן חדשות, לרוב בשלב מוקדם של בנייה, ולעיתים המפתח מגיע שנים אחרי ההגרלה. לכן לוח התשלומים והערבויות נוגעים גם לזוכים, ומפורטים במדריך רכישה מקבלן וערבות חוק המכר.

ההגרלה: איך היא עובדת ומה הסיכוי

ההגרלה ממוחשבת ומתבצעת בפיקוח רואה חשבון חיצוני, בלי התערבות אנושית. היא אינה הגרלה אחת אלא מקבץ הגרלות משנה, אחת לכל פרויקט: בהגרלה 11 שווקו 7,922 דירות ב-19 יישובים ב-82 הגרלות נפרדות.

הסיכוי הממוצע נמוך. באותה הגרלה נרשמו כ-115 אלף משקי בית שביצעו כ-1.7 מיליון רישומים, ושיעור הזכייה הכולל עמד על כ-6.9%. הפער בין יישובים עצום: בראשון לציון הוצעו 148 דירות מול כ-23,400 נרשמים, דירה אחת לכל 158, ואילו ביישובי פריפריה הסיכוי גבוה בהרבה.

גורם נוסף הוא ההעדפות. בהגרלה 11 הוקצו כמחצית מהדירות למשרתי מילואים פעילים, ומחצית מתוכן ללוחמים, לצד הקצאות לבני מקום. בפועל כ-60% מהזוכים היו משרתי מילואים, וסיכוי הזכייה שלהם עמד על כ-18% לעומת אחוזים בודדים לשאר. ניתוח הפערים מופיע בכתבה שבחנה מי באמת זוכה בהגרלות דירה בהנחה.

מי שזוכה אינו מקבל דירה אלא זכות לרכוש דירה בפרויקט מסוים, ואחריה מגיעים בחירת הדירה, הסדרת המימון וחתימת החוזה, בלוחות זמנים שנקבעים מראש.

דוגמה מספרית: זוג זכאי מול השוק החופשי

נניח זוג נשוי חמש שנים, שני ילדים, לכל אחד שני אחים, שניהם שירתו שירות מלא ואין בבעלותם דירה.

הניקוד: 250 על השנה הראשונה לנישואין ועוד 200 על ארבע השנים שאחריה, 350 על הילד הראשון ו-150 על השני, ועוד 200 בגין ארבעה אחים. סך הכל כ-1,150 נקודות, הרבה מעל הסף.

העסקה: דירת ארבעה חדרים שהשמאי מעריך ב-1,800,000 שקל, במסלול מחיר מטרה. ההנחה התיאורטית היא 20%, כלומר 360 אלף שקל, אך היא נחתכת בתקרה ל-300 אלף. המחיר בפועל: 1,500,000 שקל.

המימון: בדירה יחידה הבנק מממן עד 75%, כלומר הון עצמי של 375,000 שקל ומשכנתה של 1,125,000 שקל. בריבית של 4.5% ל-25 שנה ההחזר החודשי כ-6,250 שקל.

אותה דירה בשוק החופשי: מחיר 1,800,000 שקל, הון עצמי 450,000 שקל ומשכנתה של 1,350,000 שקל. באותם תנאים ההחזר החודשי כ-7,500 שקל.

הפער: 300 אלף שקל פחות במחיר, 75 אלף שקל פחות בהון העצמי שצריך לגייס, וכ-1,250 שקל פחות בהחזר החודשי. באזור עדיפות לאומית מצטרף מענק של 40 עד 60 אלף שקל, והלוואת הזכאות מוזילה עוד חלק מהריבית. מס הרכישה זהה בשני התרחישים, משום ששני המחירים נמוכים מהמדרגה הפטורה לדירה יחידה בשנת 2026, העומדת על 1,978,745 שקל. מנגד, בשוק החופשי מקבלים דירה קיימת ומאוכלסת, ובדירה בהנחה ממתינים לבנייה ומשלמים בינתיים שכר דירה. חישוב ההון העצמי וההחזר החודשי מפורט במדריך ההון העצמי ויחס ההחזר.

סיוע בשכר דירה למי שאינו רוכש

לא כל מי שמוציא תעודת זכאות קונה דירה. המדינה מפעילה גם סיוע בשכר דירה, לחסרי דירה שעומדים בתנאי הכנסה או שמקבלים קצבאות מהביטוח הלאומי.

הסכומים נגזרים מגודל המשפחה, מגודל היישוב ומאזור העדיפות. בשנת 2026 זוג עם ילד אחד ועד שלושה מקבל כ-690 עד 1,170 שקל בחודש, ומשפחה עם ארבעה ילדים ומעלה כ-850 עד 1,470 שקל. בכל מקרה הסיוע אינו עולה על 95% משכר הדירה בפועל.

התנאים כוללים חוזה שכירות על דירה מאושרת, תעודת זכאות בתוקף ומגורים של קבע באותה דירה. כל שינוי במצב האישי או הכלכלי מחייב דיווח, ואי דיווח עלול להוביל לדרישת החזר.

המלכודות: חסימות, התחייבויות וויתור על זכייה

חסימת מכירה. אסור למכור דירה שנרכשה בהנחה במשך חמש שנים ממועד קבלת טופס 4, או שבע שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם. השכרה מותרת בתקופה הזאת.

מכירת הזכייה עצמה. העברת זכות הרכישה לאדם אחר מחוץ לכללים חושפת לסנקציות: מי שמוכר זכות בדירה נחשב מוכר לעניין חוק המכר וחייב להעמיד ערבויות לרוכש, דבר שאינו אפשרי בעסקה לא מוסדרת, והחשיפה מגיעה למאות אלפי שקלים.

ויתור על זכייה. מי שזכה וטרם חתם על חוזה יכול לבטל את הזכייה דרך אתר ההרשמה, וההרשמה להגרלות נוספות אפשרית לאחר שהביטול אושר ולא לפני כן.

לוח הזמנים וההצמדה. המרחק בין הזכייה למפתח נמדד לעיתים בשנים, ובמהלכן התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה, והכיס נושא במקביל שכר דירה והחזר משכנתה. בכל ספק ההחלטה אישית ותלוית נתונים, וכדאי להיוועץ בעורך דין מקרקעין וביועץ משכנתאות.

שאלות ותשובות

האם תוכנית מחיר למשתכן עדיין קיימת?

השם המרכזי היום הוא דירה בהנחה, ותחתיו מחיר מטרה, מחיר מופחת ופרויקטים ותיקים של מחיר למשתכן. חיפוש לפי השם הישן מוביל לרוב לתוכן מיושן.

האם יש כרגע הרשמה פתוחה?

נכון לתחילת אוגוסט 2026 אין הרשמה פתוחה. ההגרלה ה-11 הוגרלה בסוף יולי 2026 ותוצאותיה כבר פורסמו, ומועד ההגרלה הבאה טרם נקבע רשמית.

כמה נקודות צריך כדי לקבל הלוואת זכאות?

סף הכניסה הוא כ-600 נקודות, וככל שהניקוד גבוה יותר סכום ההלוואה גדל. רכישה באזור עדיפות לאומית א' מזכה בניקוד גבוה גם למי שצבר פחות.

אפשר להשכיר דירה שזכיתי בה?

השכרה מותרת. מה שאסור הוא מכירה לפני תום חמש שנים מטופס 4 או שבע שנים מההגרלה, לפי המוקדם.

מה קורה אם אני מוותר על זכייה?

אפשר לבטל זכייה לפני חתימת חוזה דרך אתר ההרשמה, ולהירשם להגרלות הבאות לאחר שהביטול נקלט ואושר. ויתור אחרי חתימת חוזה כפוף לתנאי הביטול מול היזם.

הלוואת הזכאות משתלמת תמיד?

היא נושאת ריבית קבועה נמוכה יחסית ופטורה מעמלת פירעון מוקדם, אך צמודה למדד ולכן הקרן גדלה עם האינפלציה. ההיקף שכדאי לשלב תלוי בתמהיל הכולל. הרחבה על מנגנון ההטבה מופיעה בסקירה על הלוואת הזכאות לזוגות צעירים.

עדכונים

2026 - ההגרלה ה-11 של דירה בהנחה נסגרה להרשמה במאי, הוגרלה בסוף יולי ותוצאותיה פורסמו בתחילת אוגוסט: 7,922 דירות ב-19 יישובים, כ-115 אלף משקי בית נרשמו ושיעור הזכייה עמד על כ-6.9%. לראשונה הוקצתה כמחצית מהדירות למשרתי מילואים פעילים, ובפועל כ-60% מהזוכים היו משרתי מילואים. מועד ההגרלה הבאה טרם פורסם. מדרגת הפטור במס רכישה לדירה יחידה נותרה 1,978,745 שקל, ומגבלת המימון של בנק ישראל נותרה 75%.